Özben Örs: Arsa yatırımı kazandırır!
Arazi ve iş geliştirme üzerine uzmanlaşmış Özben Örs arazi almanın püf noktalarını paylaştı. Örs "Vehbi Koç'un dediği gibi, "Yatırım yapacaksanız arsa alın, altındır, üstüne bina yaparsanız gümüş, içine kiracı koyarsanız teneke olur" dedi.
ARAZİ ve iş geliştirme üzerine uzmanlaşmış, ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama mezunu bir kadın girişimci bu haftaki konuğumuz. Özben Örs'le arazi ve arsa almanın püf noktalarını, Ankara'daki gelir getirici bölgeleri konuştuk. Ankara'ya yatırım yapacak, fabrika kuracak tüm yatırımcıları yalandan ilgilendiren bu röportajı sizinle paylaşıyorum.
Sizi tanıyabilir miyiz?
1982 yılında İnşaat Mühendisi bir baba ve ev hanımı bir annenin kızı olarak Ankara'da doğdum. İlkokul ve lise hayatımı Özel Antalya Kolejinde tamamladım. Lisans eğitimimi 2004 senesinde ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümünden bitirdim. Meslektaşlarımdan biraz da farklı olarak 'Gayrimenkul' ve 'Gayrimenkul Geliştirme' üzerine uzmanlaşmayı seçtim. Sektörde biraz yoğrulduktan sonra, diplomam. referanslarım ve tecrübelerimle dünyanın en iyi teknik üniversitelerinden biri olan UNSW'de İnşaat Proje Yönetimi Yüksek Lisansına kabul edildim. 3 sene Avustralya'da hem çalıştım, hem okudum. Mesleki kariyerimde sırasıyla; Atakule GYO AŞ'de Arazi Geliştirme Yöneticisi ve Arhan İmar Planlamada İş Geliştirme ve Projeler Müdürü olarak çalıştım. Arsa Arazi Yatırımlarından, Gayrimenkul Geliştirme 'ye, İmar Planlamadan, Proje, Kontrat ve Risk Yönetimine; multidisipliner bir alanda yoğun ve hata kaldırmayan bir tempodan çıktım. Hizmet verdiğim firmaların çatısı altmda Türkiye'nin vergi rekortmenlerinden birçok gruba istanbul ve Ankara'da danışmanlık hizmeti verdim. Bu süreçte gayrimenkul danışmanlığı mesleğinin işleyişinde onlarca yanlışa tanık oldum. Bu kadar büyük sermayelerin en değiştirdiği bir yatırım aracını pazarlamak daha profesyonelce yapılan, daha itibarlı bir meslek olmalıydı. Bu fikirle yola çıkarak bir şehir plancısı olarak 2015 yılı itibarıyla kendi işimi kurdum. Buna ek olarak kamulaştırma davalarında bilirkişilik yapıyorum.
Şehir plancılığından gayrimenkul danışmanlığına? Bu iki meslek nerede nasıl birleşir?
Şehir plancısı olarak bizler şehirde konut, sanayi, ticaret ve sosyal donatı alanlarını sağlıklı yaşam koşulları sağlayacak şekilde çözümleyen konusal planlar ve haritalar üretiriz. Bu planlara imar planı diyoruz. İmar planlarında, planlama alanını yakın çevresi ile birlikte bilimsel yöntemlerle. analiz ederiz. Ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörel ve teknolojik araştırmalar yapar ve ilgili kurum ve kuruluşların yazılı görüş ve önerileri alırız. Kısacası bir bölgenin her şeyiyle röntgenini çekeriz. Gayrimenkul danışmanlığı ise yatırımcıya katma değer sağlayabilmesi için en az finansal, hukuksal, muhasebesel konularda olduğu kadar, şehir planlama konusunda da uzmanlaşma isteyen bir meslek. Sadece gayrimenkul değil; her sektörde bir danışman konusunda müşterisinden daha fazla bilmeli. Bir gayrimenkul danışmanı da yatırımcısını farklı alternatifler, bölge içi dinamikler ve riskler konusunda bilgilendir ebilmeli. Yatırımcının kabullendiği risk çerçevesinde, yatırımcının portföyünü yönetme ve çeşitlendirme konusunda fikir verebilmeli. Bu hem konut, hem ticari, hem de arsa arazi yatırımları için geçerli.
Yatırımcılar için bir şehir plancısı gözüyle sektörün bugününü değerlendir misiniz?
Senelerdir gayrimenkul sektörü yükselişte olduğu için bol başarı hikayesi duyduk. Toprak alan kazandı, ev alan, ticari mülk alan ihya oldu. Ancak işaretlere yakından bakıldığında gayrimenkuldeki yükselen trend hem konut, hem de arsa için yatının işini hafife alanların aleyhine bozulmak üzere. Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yüzleri güldürecek haberleri pompalamayı çok da doğru bulmuyorum. Çünkü bundan sonra sadece iyi yatırım kazandıracak.
İyi yatırım nedir?
Özben Örs: Gayrimenkulde iyi yatırım hassasiyetle hazırlanmış matematiksel bir formül gibidir. Matematiksel formül derken; konut ve ticari portföyleri düşünelim. Bu portföyler inşaat ve arsa bileşenlerinden oluşur. İnşaat gün ve gün değerini kaybederler. Yatırımın değeri yatırım yapılan bölgenin, yani arsanın değerindeki değişimle ifade edilir. Vehbi Koç bunu şöyle ifade etmiştir. "Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur." İyi yatırım arsa seçilerek yapılan yatırımdır.
Konuta yatırım olmaz mı diyorsunuz?
Konut yatırımları hala parayı değerlendirmenin kabul edilebilir bir yolu. Yatırını matematiksel bir formüldür dedim: o zaman şöyle anlatayım. Ankara'da kira getirişinin yıllık %5 civarında. ortalama değer artışının ise projenin yeri gelişim alanlarında seçildiğinde ilk 5 sene boyunca %20'in üzerinde olabilir. Bu durumda toplam getiri %25'i aşıyor ki bu da konut yatırımcısının parasının dört yılda geri dönmesi alması anlamına gelir. Yatırımcının peşinatının 3 katına kadar kredi kullanılabildiği göz önüne alındığında. %14 kadar yıllık faiz öderken konut yatırımcısı kalan yıllık %1 l'lik net marjı da yanma kar sayabilir. Ek olarak kredi ile konut alan gayrimenkul yatırımcısının ilk aşamada cebinden parasının sadece %25'inin çıkarttığım düşününce de neredeyse yatırımının 2,3 yılda kendisine geri döndüğünü de görebiliriz. Bu kazanç modeli hala geçerli, ancak henüz konut yatırımcısının öngöremediğini düşündüğüm sıkıntılar var. Piyasada arz giderek artıyor ve arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle hep aynı alıcı kesimini hedefleyen ürünler üretiliyor. İlk evi almak bu kadar cazipken kiralamak üzere yatırımlık konut, özellikle de sıfır konut alan kesimin aslında akıllıca bir yatırım yapmadığı ortaya çıkıyor. Bir de son 4 senedir gazetelerde tam sayfa konut projesi, billboardlarda pop starlarından 'ben de buradayım' ilanlarını görüyoruz. Bu da önemli bir gösterge: hiçbir üışaat firması yok sattığı için sayfa sayfa reklam yapmıyor. Bir farkında olunması gereken diğer bir konu: reklama harcanan bütçe aslında yine gayrimenkul yatırımcısının cebinden çıkıyor.
Ankara arsa arazi piyasasında neler oluyor, yatırımlık değerli bulduğunuz bölge neresi?
Yatırım nereye yapılır sorusunun cevabı yatırımcının risk algısına göre değişiyor. Hızlı hareket edebilecek daha cesur yatırımcılar için çevre yolunun dışmda yatıran yapılabilir. Ankara'nın güneybatısından örnek vermek gerekirse geçtiğimiz senelerde Ankara'nın Güneybatısında Tulumtaş, Dodurga, Fevziye'de arsa değerlerini arttıran ciddi yatırım hareketleri görülmüştü. Bu hareketlilik bu sene batıya doğru ilerleyerek Hisarlıkaya'yı vurdu. Ankara İzmir Otoyolu'nun ve planlanan Sincan Yenişehir Temelli bağlantısının da bu hareketlilikte etkisi oldu. 8 ay içerisinde 8-10TL'lik metrekare fiyatları bölgedeki satılık arsa stoğu azaldıkça 25-30TL' lere geldi. Şimdi de bu hareketliliğin Eskişehir Yolunun güneyinde bulunan alana. Temellinin güneyine doğru sıçramasını bekliyoruz. Bu arada Temelli'de de fiyatına göre çok değerli yatırım bölgeleri bulunuyor. Temelli Ankara'nın geleceği en parlak bölgelerinden biri. Planlanmış olan Ankara-İzmir Otoyolu üzerinden TemelliYenikent Bağlantısı ile Temellinin doğusunda kalan OSB'ler ve Sincan yönündeki sanayi alanları bağlanmış olacak. Sincan OSB'nin dolduğu da düşünüldüğünde 2 senelik vadede Temelli'de bulunan 3 OSB'nin doluluk oranlarında ciddi değişimler olabileceğini düşünüyorum. Eskişehir yolu güzergâhında gelişim de dikkate alındığında, Temelli'de sanayi ile desteklenmiş bir nüfus ve ekonominin oluşmaması ihtimali dahi yok. Polatlı'da da Zırhlı birliklerin 2017 senesine kadar taşınması için kamulaştırma çalışmaları da başladı. Bölgenin 80.000 olan nüfusunun 100.000 ek personel ile iki katına çıkması planlanıyor. Tüm bunlar da Eskişehir Yolunun daha da değerleneceğinin göstergesi. Bir diğer bölge; Pursaklar Saray'ın arkasındaki imarsız alanda 1.000 dönüm üzerinde tarla el değiştirdi. Fiyatlarda bir hareketlilik gözlenmemiş olsa da sık el değiştirme olması önemli bir gösterge. Çevreyolunun içine dair ise: danışmanlık hizmeti verdiğim arsa geliştiriciler ile üzerinde hemfikir olduğumuz konu şehir merkezinde fizibilitesi çalışan, imar ya da hukuk sorunu olmayan, yatırımcıya alırken kazandıracak parsel bulmak imkânsıza yakın.
Gayrimenkul danışmanlığı daha erkek egemen bir sektör gibi, bu sizin için bir zorluk oluyor mu?
Çok da olmuyor. Yurtdışından döner dönmez Tarman Grup bünyesinde Arazi Geliştirme Yöneticisi olarak göreve başlamıştım. Tarman Türkiye'nin vergi rekortmenlerindendir ve danışmanlar tarafından çok sık ziyaret edilen, alını gücü yüksek olduğu bilinen bir firmadır. O zaman çalıştığım danışmanlardan. arsa sahipler inden, yatırımcılarla hala görüşüyorum. Benim için değil ama sunulan gayrimenkullere ilişkin detaycı olduğum, çok soru sorduğum için onlardan zorlananlar oluyordu. Eninde sonunda bir gayrimenkulle yatırımcı adına ilgileniyorsanız en az onun kadar titiz olmanız gerekiyor. Bu kadar detaycılık ve titizlik de biraz dişi bir karakter özelliği belki. Bunun dışında yatırımcıların beklediği de zaten kendisini yerine koyabilecek danışmanlar. Kadın erkek ayrımı yapan yatırımcılarla da ben çalışmayı istemiyorum. Bir de bence son on yılda sektörel kodlar yavaş yavaş değişiyor. Cinsiyetten bağımsız olarak teknik bilgisini daha çok kullanan, pazara hakim, sorgulayıcı. analitik düşünen, ve etik değerlere sahip titiz bireyler başarılı oluyor. Kibirli ve tutucu bireyler değil.
Gayrimenkul yatırımı yapacaklara tavsiyeleriniz nelerdir?
Vehbi Koç'un dediği gibi. "Yatırım yapacaksanız arsa alın, altındır, üstüne bina yaparsanız gümüş, içme kiracı koyarsanız teneke olur" Yatırımın matematiksel bir formül olduğunu unutmayın ve bir mühendis, bir sanayici hassasiyetiyle yatırım yapın. İlgilendiğiniz bölgelerin 1/25.000 Çevre düzeni planı ve 1/5000 nazım imar planlarını inceleyin. İmar planında konumlanmış fonksiyonların yapılaşmasına ilişkin sektörel öngörüler edinin, kentin birincil ve ikincil gelişim aksları. pazardaki alternatif yatırını bölgeleri. yatırım bölgelerinin iç dinamiklerini inceleyin. Bu incelemeler yatırını yapacağınız bölgenin orta vadedeki resmini size çizecektir. İmar çıkacak söylemlerinin spekülatif olabileceğini unutmayın, sorgulayıcı olun. Para kazanmak kolay değil, gerekirse bir profesyonelden destek alın.
Anadolu