Parselasyon yapılan arazi imarlı arsaya dönüşür!

Gayrimenkul Danışmanı Mehmet Adak, bugünkü yazısında ''Parselasyon İşlemleri; İfraz, Tevhid, Tahsis ve Dop'' konusunu kaleme aldı....

Bu yazımda sizlere arsanın nasıl üretildiğinden bahsedeceğim. Kent planlama açısından toprak iki şekilde ele alınır; arazi ve arsa

Arazi; belediye mücavir alanları dışında kalan ve tarımsal amaçlı olarak kullanılmaya elverişli olan toprak parçalarıdır.  Arsa ise belediye ve mücavir alan sınırları içindedir ve üzerinde yapı inşa edebilmek için ayrılmış özel arazi parçalarıdır. 

Arsayı araziden ayıran temel unsur, arsanın bir belediye ve mücavir alan içerisinde yer almış olması ve imar hakkına sahip olmasıdır. Araziler tarımsal amaçlı kullanılırken arsalar konut, işyeri, sanayi yapabilmek gibi birden çok işleve sahiptir. Araziler parselasyon işlemi ile arsaya dönüştürülür. Parselasyonun amacı ham halde bulunan araziler üzerinde imar parselleri oluşturmaktır. Bu işlem arazi sahiplerinin isteğine bağlı olacağı gibi zorunlu olarak ta gerçekleşebilir. İsteğe bağlı parselasyonlar taşınmaz maliklerinin bir dilekçe ile yetkili kurula başvurması ile gerçekleşir. Burada isteğe bağlı olmayan hamur kuralından bahsedeceğim. 

Parselasyon işlemleri imar kanunun 18. maddesine göre yapılır. Parselleme işlemlerinin yapılabilmesi için önce parselasyon planı hazırlanır. 1/1000 ölçekli veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır. Plan onaylandıktan sonra 1 ay süreyle askıya çıkar. Plana itirazlar 1 aylık askı süresinde yapılmalıdır. İtiraz edilmezse askı süresinden sonra plan kesinleşir. Bu planlamayı belediyeler veya il özel idareleri yapar. Tüm araziler kesintisiz ve sahipsiz gibi birleştirildiğinden buna hamur kuralı da denir. Daha sonra bu bölgede kamusal hizmetler için gerekli olan arazi metrekareleri belirlenir.  Yollar, okul, hastane, parklar için ne kadar arazi parçasına ihtiyaç olduğu tespit edilir. 
Bu aşamadan sonra yapılacak ilk iş ifraz işlemidir. Yani tarım arazisi olan ve kadastro parselinden oluşan arazilerin imar parseline dönüştürülmesi için araziler küçük parçalara ayrılır. İfraz büyük arazilerin küçük parçalara ayrılmasıdır. Arsa büyüklüklerinin ne kadar olacağı imar planının ilkelerinde belirtilir. 

İkinci olarak tevhid işlemi yapılır. Tevhid; birleştirmek demektir. Küçük olup üzerine bir şey yapılamayacak olan arsalar birleştirilerek tek parsele dönüştürülür. Böylece imar parselleri daha verimli kullanılabilir. 

Üçüncü olarak tahsis işlemi yapılır. Yetkili kurum parselasyon yapılan bölgede kamu hizmetleri için gerekli olan alanlar için arazilerden belirli oranlarda bedelsiz olarak pay alır veya bunlara el koyar. Tüm parsellerin içerisinden yol, yeşil alan, park, otopark gibi kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere karşılıksız pay alınır. Geriye kalan arazi sahiplerine kendi mülkiyetleri oranında araziler tahsis edilir, yani iade edilir. Böylece artık eski araziden farklı yeni parseller oluşur. 

Parselasyon işlemi sürecinde mutlaka bilmeniz gereken diğer kavramda DOP’tur. Yani Düzenleme Ortaklık Payı. Kamulaştırma ile karıştırılmamalıdır. Kamulaştırmada taşınmaz sahibi para alır fakat DOP’ta taşınmaz sahibi para alamaz. Ve DOP’ta malik itiraz edemez. Parselleme yapılarak düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi kamu tesisleri için kullanılmak üzere parselleme yapılan arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden 22 Şubat 2020’de yapılan güncellemeye göre %45’e kadar bedelsiz olarak alınabilir. Bu oran kesildikten sonra kamusal alanlar için ayrılan arazi yeterli olmazsa yetkili kurum gerekli olan araziler için bu kez kamulaştırma yapmak zorunda kalır. Bedelini peşin olarak rayiç bedel üzerinden ödeme şartıyla kamulaştırma yapar. DOP payı en fazla %45 oranındadır; daha az olabilir, fazla olamaz ve bir kez uygulanır. 

Parselasyon yapılan arazi artık imarlı arsaya dönüşür eskisinden daha değerli hale gelir. Parselasyondan sonra oluşan mülkiyet durumu ise bir ay içinde tapu siciline işlenerek resmiyeti tamamlanmış olur.
                                                                                                                     

Mehmet Adak
Gayrimenkul Danışmanı