Prim yapacak konut projeleri 2013!
Fiyatı yüksek olanın prim potansiyeli düşük mü olur? Hangi evlerin prim potansiyeli yüksek? Coldwell Banker Türkiye Ülke Direktörü ve Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş cevaplıyor....
İstanbul yıldırım hızıyla büyümesini sürdürüyor. Artan nüfus yoğunluğu ve arsa kıtlığı nedeni ile her geçen gün yeni yerleşim alanları doğruyor. Düne kadar kırsal olarak görülen lokasyonlar bugün yüksek prim vaat eden yerler arasında başı çekiyor. Örneğin Kurtköy, Sancaktepe, Pendik, Çekmeköy, Esenyurt, Kayaşehir, Tuzla, Beylikdüzü ve Arnavutköy bu bölgelerden sadece bir kaçı. Metro, metrobüs ve marmaray gibi yeni ulaşım yatırımları ile düne kadar İstanbul dışı olarak görülen bu lokasyonlar birden İstanbul'un merkezi oldu. Yani İstanbul'a dair tüm ezberler bozuldu, yatırımcıların kafaları karıştı...
"Şu zamanda parası olan gidip varoşlardan gecekondu toplasın"
İster yatırım amaçlı olsun ister oturum amaçlı herkes satın aldığı evin prim yapmasını ister. Peki ya yıldırım hızıyla değişen İstanbul'da bugün hangi evler prim yapar? Hatırlıyorum röportaj yaptığım bir müteahhit "Şu zamanda parası olan gidip varoşlardan gecekondu toplasın" demişti. Bu da şunu aklımıza getiriyor "Pahalı ev prim yapmaz mı?" ya da "Yüksek fiyatlı ev mi yoksa düşük fiyatlı bir ev mi daha yüksek prim yapar?"....
Bölgenin özelliğine uymayan konut prim yapmaz
Coldwell Banker Türkiye Ülke Direktörü ve Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş, üretilen konutların niteliğinin bölgenin özelliği ile uyumlu olmasının önemine dikkat çekiyor. Gökhan Taş, bölgenin özellikleri ile uyum sağlamayan hiç bir proje yüksek prim yapmaz dedi.
Gelir dağılımı iyi analiz edilmeli
Ülke ekonomisi içerisindeki satın alma gücünün dağılımının çok iyi analiz edilmesi gerektiğine dikkat çeken Taş, "Örneğin 5 bin TL aylık geliri olanların satın alabileceği konut tipi ile 10 bin TL aylık geliri olanların satın alabileceği konut tipi ve fiyatı aynı değildir. Dolayısı ile bölgedeki gelir dağılımı içinde pay sahibi olanların sayısı iyi analiz edilmedi. 250 bin TL'lik konut satın alabilecek kişilerin sayısından daha fazla 250 bin TL'lik konut üretilirse o evin prim yapma olasılığı azalır, daha az üretilirse prim yapma olasılığı artar" dedi.
İhtiyaca göre konut üretilmeli
Bölgenin geleceğinin iyi analiz edilip ihtiyaca göre konut üretilmesi gerektiğinin altını çizen Gökhan Taş, "Gebze gibi sanayi bölgesinde gündüz her gelir grubuna yönelik insanlar bulunmakla birlikte geceleri gelir seviyesi arttıkça İstanbul'un merkezi lokasyonlarında ikametgahları artmakta. Bunun temel sebebi sosyal imkanların (okul, eğlence, alışveriş, sanat, sağlık, özel okul...) yetersiz olmasıdır. Dolayısı ile Gebze'de ne kadar nitelikli/pahalı konut yaparsanız yapın bu eksiklikten dolayı prim yapma olasılığı azdır. Fakat Gebze’de artan sanayi tesislerinde çalışan orta derece yönetici ve mavi yakalılara yönelik yapılacak konutlar daha az nitelikli olmalarına rağmen daha fazla satış ve prim özelliği taşıyacaktır" şeklinde konuştu.
Bir konutun prim yapma kriterlerinden en önemlisinin alternatifinin azlığı ve çokluğu olduğuna dikkat çeken Gökhan Taş, Boğaz'daki yalıların metrekare birim fiyatının yüksek olmasına rağmen arz az olduğu için her zaman alıcı bulacağını söyledi.
Yeni gelişme bölgelerinde sosyal imkanların zenginliği önemli
Yeni gelişmekte olan bölgelerde dikkat edilmesi gereken noktalardan birinin de sosyal imkanlar olduğunu vurgulayan Gökhan Taş, "Örneğin Kurtköy... Harekete geçtiği dönemlerde sosyal donatı alanları (alışveriş merkezi, okul, hastane, toplu ulaşım) zayıf hatta hiç olmadığı için üretilen konutların satış ve prim yapma özelliği de zayıf olmuştu. Bölgede sosyal imkanlar arttıkça prim potansiyelini de artırmıştır" dedi.
Pahalı konut daha mı az prim yapar?
Bir konutun prim potansiyelini metrekare fiyatının belirleyemeyeceğini vurgulayan Gökhan Taş, "Arz/talep dengesini bir pramite benzetirsek; pramitin her katmanındaki gelir ve kişi sayısının üzerinde üretilen konutun prim yapma potansiyeli az olur, ihtiyacın altında üretilen konutun ise prim yapma potansiyeli yüksek olur" diye konuştu.
Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com