Proje gayrimenkul yatırım fonları nasıl kurgulanmalı? 

Sermaye Piyasası Kurulu'nun konut üretimine katkı sağlamak amacıyla geçtiğimiz haftalarda Resmi Gazete'de yayımladığı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği değişikliği ile gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapabilmesinin önü açılmış oldu. 

Türkiye’nin ilk Gayrimenkul Yatırım Fonu Primo’nun kurucularından, Gayrimenkul ve Teknoloji Geliştirme Merkezi (GATEGEM) kurucusu Lisanslı Değerleme Uzmanı Mehmet Akif Çelenk, proje gayrimenkul yatırım fonları ile ilgili bir yazı kaleme aldı. Çelenk, PGYF'den ne beklenmesi gerektiğini ve düzenlemenin nasıl kurgulanması gerektiğini açıkladı.

İşte Lisanslı Değerleme Uzmanı Mehmet Akif Çelenk'in o yazısı... 

2014 yılında yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği, 2016, 2018, 2019 ve 2021 yıllarında yapılan değişiklikler ile ihtiyaçlara cevap verecek şekilde düzenlendi. Son olarak 17 Temmuz  2024 tarihinde yapılan düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonlarının projelere yatırım yapabilmesinin de önü açılmış oldu. Enson yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonları (GYF) uluslararası örnekleriyle daha uyumlu hale geldi. 

Yeni düzenleme ile daha esnek bir yapıya kavuşan GYF’lerin projelere yatırım yapabilmesi için unvanlarında Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) ibaresine yer vermeleri gerekiyor. Mevcut GYF’lerin de bazı değişiklikler ile PGYF olmasının önünün açılmasıyla da ilk örneklerin kısa sürede ortaya çıkacağı kanaatindeyim. 

PGYF’lerin çıkacağı ve daralan konut üretimine katkı sunacağı haberlerinden sonra alternatif finans kaynağı arayan müteahhitlerin ilgisi arttı. Özellikle gayrimenkul sektörünün aktörlerinin beyanları, PGYF’lerin adete sihirli bir değnekmişçesine sektöre hareketlilik getireceği algısının büyümesine neden oldu. 

PGYF gerçekten nedir? PGYF’den ne beklemeliyiz?

PGYF düzenlemesine aktif bir şekilde katkı sunma fırsatı yakalayan, devlet ve özel sektör kademelerinde proje geliştirme tecrübesine sahip bir mühendis değerleme uzmanı olarak gayrimenkule dayalı bu finansal enstrümanın başarılı şekilde uygulanması konusunda bazı konulara özellikle dikkat çekmek istiyorum. 

Portföy Yönetim Şirketleri’nin (PYŞ) yöneticilerinin inisiyatif alarak, PGYF kurmasını, fonun arsa sahibi olmasını ve bu arsa üzerine proje geliştirerek yatırımcıyı sürece dahil etmesini pek beklediğimi söyleyemem. Özellikle finansal piyasalarda tecrübe edinmiş profesyoneller tarafından yönetilen PYŞ’lerin bu süreçler için ekip oluşturabileceğini ve ortaya çıkabilecek riskleri kabul edebileceğini düşünmüyorum. Zaten tebliğe eklenen maddeler ile süreç içerisinde yatırımcının aleyhine olabilecek maddi kayıplardan PYŞ yeterince sorumlu tutulmuştur. İşte bu sebeplerden ötürü, PGYF’lerin kuruluşunda ağırlıklı olarak müteahhitler ve arsa sahiplerin öncü olacağını ve PYŞ’ler tarafından da bu PGYF’lerin sıkı bir denetime tabi tutulacağını düşünüyorum. 

Müteahhitlerle görüşmelerimde de ençok karşılaştığım soru ise “PYŞ, PGYF için ne kadar para toplayacak?” şeklindedir. Bu soruya da birçok PYŞ’nin çekimser cevap verdiğini biliyorum. PYŞ’lerin yatırımcı havuzlarını kısıtlı şekilde PGYF’lere yönlendireceği görülüyor. Bu nedenle müteahhitlerin PGYF kuruluşundan önce projelerinin PGYF üzerinden nasıl ve kimlere satılabileceğini çok iyi analiz etmesi ve PYŞ’ler ile istişare ederek fonun başarı şansını yükselten bir model ile çıkış yapması önem arz ediyor. 

PGYF sürecinin sağlıklı yürümesi ve başarılı örneklerin ortaya çıkması için, müteahhitler, arsa sahipleri ve PYŞ‘nin yöneticileri; 

- Projeleri teknik ve mevzuat açısından iyice analiz etmeli. 

- Fona giriş ve çıkış koşullarını yatırımcının beklentisine göre belirlemeli. 

- PGYF’den elde edilecek kazancı, alternatif yatırımların kazançlarını gözönüne alarak belirlemeli. Süreç sonunda pay karşılığında gayrimenkul verilmesi planlanıyorsa değerleme çalışmasıyla, katılım payı bedeli çok iyi modellemeli.
 
- Gerekli teminatlarla projenin tamamlanmasını garanti altına almalı. Teminat olarak mümkünse bina tamamlama sigortasını yaptırmalı ve sigorta şirketi de tecrübesi ve risk yönetimi ile sürece katkı sunmalı.

Arsa ve araziden umut kesildi! Satışlar son 2 yılın gerisinde kaldı!

Öğrencilerin de kira derdi bitmiyor! Geçen yıl 5 bin TL olan ev kirası şimdi 10-20 bin TL arasında! 

Japon deprem uzmanı Yoshinori Moriwaki uyardı! Marmara'da hangi şehirler tehlike altında...