Projeden daire alırken dikkat edilecek 5 nokta!
Avukat Kadir Kurtuluş, projeden ev almak isteyenlere uyarıda bulundu. İşte projeden daire alırken dikkat edilecek 5 nokta...
1. Müteahhiti ve Tapuyu Araştırın
Projeden konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli husus konutu alacağınız şirkettir. Müteahhiti muhakkak araştırmalı, finansal durumu nedir, bankalar nezdindeki kredibilitesi nedir bunları öğrenmelisiniz. Örneğin, müteahhitin size satmayı vadettiği gayrimenkule ilişkin arsa tapusunu incelemelisiniz. Tapuda eğer ipotek var ise bu müteahhitin finansal anlamda sıkıntıda olduğu ya da kredi ile proje yaptığı anlamına gelebilir. Olası bir kriz ya da ekonomik dalgalanmada bu tarz müteahhitlerin vadettiği konutu teslim etmeme ihtimali çok yüksektir. Dolayısıyla, henüz proje olduğu için bağımsız bölümlerin tapusu çıkmasa da arsa tapusunun detaylarını araştırın.
2. Noterde Yapılacak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesini İnceleyin
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi; sizin aldığınız konutun size nasıl teslim edileceği ve satış şartlarını içeren sözleşmedir. Kesinlikle adi yazılı sözleşme ile konut almayın. Sözleşmenizi mutlaka noterde resmi şekilde yapmalı ve kat irtifakları kurulduğunda tapuya şerh etmelisiniz. Projeden daire aldığınız ve henüz tapu almadığınız için bu sözleşmeyi iyi incelemeli ve özellikle;
- net brüt metrekare ayrımı,
- cezai şartlar,
- teslim ve diğer süreler,
- tapu devri ve devir ücretlerinin ödenmesine ilişkin maddeler,
- Aldığınız dairenin, kat,konum ve diğer yer bilgileri
ve diğer tüm maddeleri detaylıca analiz etmelisiniz. Bu noktada sözleşmenin bir avukat tarafından incelenmesi daha sağlıklı olacaktır.
3. Verdiğiniz Vekaletnamelere ve Senetlere Dikkat Edin
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile beraber kat irtifakı ve diğer işlemler için müteahhitler sizden bir vekaletname isterler. Bu vekaletnamelerde ki yazılanları detaylıca incelemelisiniz. Zira sizden alınmaması gereken bir yetkiyi alarak, aleyhinizde işlemlerde bulunabilir.
Senet noktasında ise; 6502 sy. Tüketici Yasasına göre, sizden alınan senetler nama yazılı olmak zorunda aksi halde geçersiz sayılırlar. Fakat müteahhitler ısrarla “işbu nama…. DEĞİLDE “işbu emre … diye başlayan senetleri sizden almak isterse kesinlikle vermeyin. Zira emre yazılı senetler başkalarına devredilebilir, bir faktoring şirketine verilebilir. O vakit, müteahhit binayı yapmadığı ya da geciktiği zaman ben de senetleri ödemiyorum diyemezsiniz. Hem mağdur olur belki evinizi alamazsınız hem de senetleri 3. kişilere ödemek durumunda kalabilirsiniz. Yasa senetlerin geçersizliğinden bahsetse de her senet için dava açmanız, ödemezlik defi ileri sürmeniz ama en nihayetinde icra baskısı ile 3. kişilere ödemeleri yapıp yıllar sonra almanız söz konusu. Bu nedenle baştan önleminizi alın ve asla “işbu emre yazılı…. diye başlayan emre yazılı senet vermeyin.
4. Krediye Uygun Projeleri Tercih Edin
Projeden daire alırken, krediye uygun projeleri tercih etmelisiniz. Eğer bir proje krediye uygunsa ve henüz proje aşamasında kredi ile satılabiliyorsa bu durum; banka finansal olarak müteahhite itibar etmiş anlamına gelir. Zira, ön ödemeli konut satışlarında, bankaların kredili satış yaptırması halinde, projenin bitmemesi halinde kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere tamamlama yükümlülükleri vardır. Bir diğer ihtimalde; müteahhit bina tamamlama sigortası yaptırmıştır ve bu şekilde banka da kredi ile satışa onay vermiştir. Binanızın tamamlanmama riskine karşı bu önlemi almanız olası mağduriyetlerin önüne geçecektir
5. Ne Vaad Ediyorsa Onu Yapan Müteahhiti Seçin
Şimdilerde yapılacak projelere ilişkin sanat eseri sayabileceğimiz broşürler, tanıtım materyalleri hazırlanıyor. Ama konut teslimine geldiği zaman aldığınız evin size vaad edilenden çok farklı olduğu ortaya çıkabiliyor. Bu nedenle gerçekten daha önce ne vaat ettiyse onu yapmış olan, yapabilmiş olan müteahhitlerle çalışmak önemlidir. Mağduriyet yaşamanız halinde hukuki haklarınız var tabiki. Zira müteahhitlerin vaat ettiği şeyi yapma sorumlulukları ve sizin de aksi durumda dava açma hakkınız mevcut. Fakat bu gibi durumlarla muhatap olmamak için baştan önlem almakta fayda var.
Avukat Kadir Kurtuluş
