Rayiç bedel nedir? Bir parselin rayiç değeri nasıl hesaplanır?

Rayiç bedel ile nesnelerin fiyatları ekonomik değerlendirmeler sonucunda belirleniyor, ancak taşınmazın değerinin kolayca tespit edilemeyeceği herkesçe biliniyor. Bu durum sonucunda bir taşınmazın değerli olması, kişisel kullanımın taşınmaza verdiği önemle ölçülüyor ve bu önemin şiddeti oranında büyük öneme sahip. Öte taraftan aynı niteliğe sahip ve belirlenen parsele herkes kişisel değer kriterleri değerlendiriliyor. Bu nedenle herkes için geçerli olan bir değere ihtiyaç oluyor.

Hürriyet'te yer alan habere göre; II. Dünya Savaşından önceki Federal Alman Yapı Mahkemesinin 142/2 sayılı karar kapsamında bir parselin rayiç bedeli, "alışılmadık ya da kişisel ilişkileri dikkate almaksızın, alışılmış piyasa ilişkileri içerisinde, herkes tarafından erişilebilir düzenli satış fiyatlarıdır" 

Alman İmar Kanununa göre rayiç bedel; "araştırma yapılan tarihte, alışılmış piyasada parselin konumuna ve niteliğine göre alışılmadık ya da kişisel ilişikleri göz önüne almaksızın elde edilmesi gereken değerdir"

BİR PARSELİN RAYİÇ DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?

Bir parselin rayiç değeri, toprağı ve araziyi üzerinde bulunan parçalarıyla, özellikle bina ve diğer ek yapı tesisleriyle beraber kapsıyor. Parselin ve onun yapı tesislerinin ne derece değer tespiti yapılacağı, bunların rayiç bedelini nasıl etkileyeceği belirleniyor. Değer tespiti sonucunda belirlenemeyen piyasada parselin rayiç bedeli etkileyen fiili, hukuki ve ekonomik tüm durumların değerlendirilmesi gerekiyor. Bunlar özellikle konum, nitelik, büyüklük, parselin şekli, altyapı durumu, fiili ve hukuken izin verilen kullanımın çeşidi ve büyüklüğe sahip oluyor. Değer belirleyici faktörler, değer arttıran ya da değer düşüren, bunlar tapu sicilinde kayıtlı haklar arasında bulunuyor.

Alışılmış piyasada parsellerin fiyatının pazarlığında herkesin davranışı (satıcı ve alıcının) ortalama fiyat ilişkisini niteliyor. Bu davranış kendini sadece alışılan fiyatları gösteremiyor, ciddi pazarlıklar karşısında yapılamayan satışlarda ve fiyat tekliflerinde de açığa vuruyor. Bu durum karşısında rayiç bedel yalnızca, ciddi satıcılar ve ciddi alıcılar arasında uygun pazar alışkanlığında, en yüksek ihtimalli anlaşılan fiyat olarak belirlenebiliyor. Bu kapsamda rayiç bedel, yalnızca yer ve cins özelliklerine göre fiyat ilişkisini öğrenen bilirkişiler tarafından araştırılabiliyor.

Bu durumda rayiç bedel istatistiksel olarak tanımlanamıyor. Bu ilke olarak, yalnızca istatistiksel metotlarla araştırılamaz. Rayiç bedel araştırmasında resmi kurumlar ellerinde bulunan verilerle bilirkişi komisyonlarına katkı sağlayabiliyor. Rayiç bedel, ilgili parsel için normal piyasada ödenmesi olanaklı bir fiyat oluyor. Kabul edilen bir fiyat söz konusu ise, bu durumda tüm parseller için alışılan piyasa bulunamıyor. Bu nedenle ilke olarak "mevcut şartlar altında bir parsel piyasası mevcut olsaydı nasıl bir fiyat ortaya çıkardı" biçiminde bir kabul yapılıyor.

Değer araştırması yönteminin (karşılaştırma, maliyet, gelir) sonuçları değerlendirildiğinde nitelik belirlemesi güvenilirliğinin, değer araştırması esaslarının (altlık bilgilerinin), kullanılan değer araştırması yönteminin uyumlu olmasının onaylanmasıyla rayiç bedel belirleniyor. Fiyatların serbest oluştuğu alışılan piyasa kabulüne dayanan değerleme, zorunlu olarak kesin bir belirsizlikle bağlantılıdır.

Değerleme işleminden hukuk devleti bakımından beklenenler, araştırılan değerlerin güvenilirliğini ihmal edilemeyecek bir ölçüyle sınırlandırılamıyor. Nitelik belirlemesi, değer araştırma esasları, metot seçimi ve değer belirlemesi önceden tanımlanan kriterler için yeterliyse, değerleme işleminden akılcı ve ekonomik olarak kabul edilebilecek değerler elde ediliyor.

RAYİÇ BEDEL HESAPLAMASINDA UZMAN BİR BİLİRKİŞİNİN GÖREVLERİ;

a- Değerleme nesnesini kendi niteliğine göre belirlemek,
b- Mevcut fiyatları pazar şartlarına uygun değerlendirmek,
c- Alışılmış piyasaya uygun olmayan fiyatları devre dışı bırakmak,
d- Değerlemesi yapılacak parsel ile karşılaştırma parseli arasındaki nitelik farklarını belirlemek,
e- Değer araştırması gününde ve fiyatların belirlendiği günde genel değer ilişkileri arasındaki ekonomik durum farklarını dengeli olarak göz önüne almak,
f- Tüm bunlara göre rayiç bedeli yöntemlere uygun olarak belirlemek, olmalıdır.

Farklı bilirkişiler tarafından aynı taşınmaz için belirlenen rayiç bedeller, ilke olarak, özellikle nitelik belirlemesindeki, karşılaştırma fiyatlarındaki, değer araştırma esaslarındaki ihmal edilemeyecek belirsizlikler nedeniyle değişiyor. Esasen böyle sapmalar, bu noktada önemsiz olduğu gibi daha başka engeller değer araştırmasına karşı kusur oluşturmuyor. Nitekim GERARDY bu konuda, "Taşınmazların alım satım değerleri matematiksel olarak kesin tespit edilebilir bir büyüklük değildir. Deneyimli değerleme uzmanları her zaman doğrulamışlardır ki, değerin yüzde 10 sapması dikkatli ve özenli tespitlerde bile normal bir yanılma payıdır. Genellikle sapma alanı daha geniştir" deniyor. Ancak ülkemiz koşullan için uzmanlarca bu değerin ortalama değerden en fazla yüzde 15 sapma olarak alınabileceği ifade ediliyor.

Rayiç bedel nedir? Nasıl sorgulanır?