Sabri Ateş: Emlakta kuru kalabalık dönemi yaşanıyor!

İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Ateş'e emlak piyasalarının gerçek anlamda canlanmasının 2011 yılının sonlarına doğru olacağını ifade ediyor. İstanbul'da konut piyasalarında bir hareketliliğin göze çarptığına işaret eden Ateş, "Bu canlılığa oranla bir sonuç elde edilmemektedir. Yani tabiri caizse bir kuru kalabalık söz konusudur." diyor.

Üç yıl öncesine kadar yoğun bir talebin olduğu emlak piyasasında şu sıralar durağan bir dönem yaşanıyor. Her yer satılık ve kiralık ilanlarıyla dolu. Konut açığının yıllık yaklaşık 700 bin sınırına dayandığı Türkiye'de birbiri ardına yapılan projeler nedeniyle sadece İstanbul'da satılmayı bekleyen 400 bin sıfır, 300 bin civarında ise kiralık konut olduğu ifade ediliyor.

Fiyatlar iki-üç yıl öncesine oranla yüzde 30 düşmüş durumda. Aynı durum kiralıklar için de geçerli. Bankaların aylık konut kredisi faiz oranları da yüzde 1'lerin altında. Fakat buna rağmen talep yok. Ev alma hayali kuranlar, fiyatlar daha da düşecek mi beklentisi içindeler. "Şu an ev almak için uygun bir dönem mi? Beklemek mi yoksa biran önce harekete mi geçmek gerekiyor?" soruları kafaları uzun süredir kurcalıyor.
Öte yandan birikimi olup gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen bir kesim de var. Bu kişiler için de "Neye yatırım yapmak daha kazançlı, En çok prim yapacak yerler neresi?" sorusunun cevabı çok önemli. Biz de bu soruları cevabını en iyi bilen isme, İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Ateş'e sorduk. Ateş, bu konudaki sorularımıza ilginç yanıtlar verdi.

Mortgage Market: Yeni görev döneminizde İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası'nın adı artık İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası olarak değişti. Sizi bu isim değişikliğine iten neden neydi? 
Sabri Ateş: 7 Şubat 2010 tarihinde yapılan genel kurulda üyelerimiz tarafından yeniden göreve getirildik. Bu genel kurulda alınan en önemli kararlardan biri bu tarihten itibaren odamızın unvanının "İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası" olarak tescil edilmesi oldu. 1999 yılında nasıl bir ilki gerçekleştirerek emlak komisyonculuğunun kanuni bir meslek haline getirdiysek, yine bir ilki gerçekleştirerek mesleğimize "Danışmanlık" statüsünü getirerek bu durumu unvanımız ile de tescillemiş olduk. Yeni dönemde en önemli hedefimiz mesleğin çıtasını devamlı yükselterek, mesleğe giriş ve icra noktasında en üst düzeyi yakalamaktır.

Yeni dönemdeki ilk icraatınız ne olacak, ne tür çalışmalara imza atmayı planlıyorsunuz?
Ateş: Sürekli mesleki eğitimler ve denetimler, bölge toplantıları düzenliyoruz. İstanbul genelinde 600 üyemizi gönüllü bölge temsilcisi olarak atayarak denetimleri yaygınlaştırmayı ve disiplini sağlamaya çalışıyoruz. Bu temsilcilerimiz tapu dairelerinde ve sokaklarda korsan emlakçıları tespit ederek bize bildiriyorlar. Bu korsanlar hakkında yasal işlemler uyguluyoruz. Ancak her şeye rağmen bazı hukuki engellemeler ve yasal eksiklikler yüzünden istediğimiz gibi netice de alamıyoruz. Bu sebeplerden en büyük amacımız, devamlı gündeme getirmeye çalıştığımız, "Emlak Komisyonculuğu ve Müşavirliği Kanun Taslağı'nın bir an önce kanunlaşarak bu keşmekeşliğin bitirilmesidir.

Şu anda İstanbul'da ki gayrimenkul piyasasında ne tür değişimler gözleniyor? Bu değişim hakkında bilgi verebilir misiniz?
Ateş: 2010 yılının ikinci çeyreğinde gayrimenkul piyasalarında bir canlanma görülmeye başlandı. Özellikle konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 1'in altına düşmesi kredili satışların önemli ölçüde yükselmesine sebep oldu. Yapılan bir araştırmada nisan ayı itibari ile son bir yılın endeksinde İstanbul'da metrekare satış bazında yüzde 0,68 artış gözlemlenmiştir. Fakat gerek birinci el satılamayan konut stoku gerekse ikinci elde satılamayan konutların çokluğu göz önüne alınırsa, bu durumda piyasalarda gerçek anlamda bir canlanma olmadığı sonucu çıkarmak mümkündür. İstanbul'da konut piyasalarında bir hareketlilik göze çarpmaktadır ancak; bu canlılığa oranla bir sonuç elde edilmemektedir. Yani tabiri caizse bir kuru kalabalık söz konusudur. Sosyal tipi, küçük metrekareli, uygun fiyatlı projeler, ödeme kolaylığı ile desteklenirse satılmaktadır. Ancak lüks konseptte yapılmış, yüksek aidatlı, yüksek bedelli projeler alıcı bulamamaktadır.

Yaşanan ekonomik kriz ile birlikte duraklama dönemine giren emlak piyasasında size göre işler ne zaman açılır?
Ateş: Her zaman şunu ifade ediyoruz; Türkiye'de emlak ve inşaat sektörü ekonomik krizden en az bir yıl önce durgunluğa girmiştir. Ekonomik kriz döneminde de had safhaya çıkmıştır. Fakat krizden çıkış da yine bu sektörde yaşanacaktır. Burada en önemli husus mortgage siteminin gerçek anlamda uygulanması, emlak ve inşaat sektörünün gerekli hukuki düzenlemelerinin acil olarak hayata geçirilmesidir. Her önüne gelenin müteahhit ve emlakçı olduğu, hiçbir kaide ve kural tanımayan kişi ve kurumların cirit attığı bir sektör, dünyanın hiçbir ülkesinde görülmemektedir. Unutmamak gerekir ki inşaat ve emlak sektörü Türkiye ekonomisinin yüzde 35'ini oluşturan, yüzlerce yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan lokomotif sektördür. Bu sektör başıboş bırakılmayacak kadar önemlidir. Eğer bu düzenlemeler yapılırsa özellikle Mortgage sistemi hayata geçirilerek düşük faizli uzun vadeli krediler gündeme gelirse kısa zamanda netice alınabilir. Her ne kadar kredi faizleri aylık yüzde 1'in altında ise de, yıllık maliyet yüzde12-13'lerin altına düşmemektedir. Bu oran dünyada uygulanan Mortgage faizlerinin de iki katı anlamına gelmektedir. Bu ve benzer sebeplerden emlak piyasalarının gerçek anlamda canlanmasının 2011 yılının sonlarına doğru olacağını öngörüyoruz.

Bunun dışında oda olarak 2010 yılında ne tür çalışmalara imza atacaksınız?
Ateş: 2010 yılında kayıt dışı ile mücadeleye yoğun bir şekilde devam edeceğiz. En büyük çalışmamız ise "Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Kanunu'nun" hayata geçirilmesi için olacaktır.

"Klasik emlakçı kimliğinden sıyrılıyoruz"
Artık gelişen gayrimenkul sektörünün taleplerine yanıt verme adına eğitimli emlakçı yetiştirme adına bir çalışmanız olacak mı?
Ateş: Türkiye'de klasik emlakçı anlayışını yıkan kurum zaten biziz. 1995 yılından beri hukuk mücadelemiz devam ediyor. Yıllarca süren mücadele sonucu 1999 yılında emlakçıların eski 507, yeni 5362 sayılı yasa kapsamına alınmasını sağladık. Bu sayede hukuken sadece tellal diye tanımlanan mesleğimizi "Emlak Komisyoncusu" statüsüne aldırdık. 2004 yılında yayınlattığımız TS 11816 Emlak Komisyonculuğu Zorunlu Standart Tebliği ile yine Türkiye'de ilk olarak bir hizmet sektörünün mecburi standardını oluşturduk.
2007 yılında Türkiye'de ilk defa Mortgage Brokerliği'ni gündeme getirerek aylarca yaptığımız araştırmalar sonucunda 2007 ve 2008 yıllarında ülke genelinde 650 kişiye mortgage eğitimleri verdik. Milli Eğitim Bakanlığı ile protokol yaparak bu kişilere mesleki eğitim sertifikasını verdik. 2007 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bir genelge yayınlamasını sağlayarak emlakçının tapularda işlem yapabilmelerini sağladık. 2010 yılında danışmanlık statüsünü de alarak artık emlakçıların aynı zamanda danışman olmalarının önünü açtık. Devamlı eğitimler, seminerler vererek, denetimlerle ve otokontrol sistemlerini devreye sokarak kaliteyi yükseltmeye azami gayret gösteriyoruz. Değerleme Uzmanlığı sınavlarına emlakçıların alınmadığı dönemlerde bizzat Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) ile görüşerek meslektaşlarımızın da bu sınavlara alınması konusunda mücadele verdik. Yine SPK uzmanlarına Konut Değerleme Uzmanlığı konusunda telkinlerde bulunduk ve bu statüdeki uzmanların lisanslamasında katkılarımız oldu. İstanbul Ticaret Odası(İTO) ile müşterek hazırlanan Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Müşavirliği kanun çalışmalarında bulunarak, kanun taslağının hazırlanmasına önemli katkılarda bulunduk. Bu bağlamda 2010 yılında da eğitim ve seminerlerimize devam edeceğiz. Mesleğin çıtasını devamlı yükselterek işini kötü yapan emlakçıların elenmesini, yerini bilgili, eğitimli meslektaşların almasını sağlayacağız.
Okhan Şentürk/Ekonomist