Seçim bitti, peki inşaat ve gayrimenkulde durum ne olur?

Gayrimenkul sektörünün deneyimli isimlerinden Kürşat Tuncel 24 Haziran 2018 seçimlerinin inşaat ve gayrimenkul sektörüne nasıl bir etkisi olacağını yazdı. İşte Tuncel'in yazısı...

Dün gece itibariyle Türkiye yönetim sisteminde daha önce gerçekleştirmiş olduğu değişikliği hayata geçirerek yürütme gücüne sahip ilk Cumhurbaşkanını seçti. Belirsizliğin ilk turda bitmesi ve seçimin ikinci tura kalabileceği hatta sonrasında yeni bir seçime kapı açabileceği yolundaki beklentilerin ortadan kalkması piyasaları rahatlatmış gibi gözüküyor ancak Cumhurbaşkanını piyasalarla ilgili kritik bir gündem bekliyor. Nitekim herkesin gözünü diktiği dolar kuru göstergesi sabah belirsizliğin ortadan kalkması sevinciyle önce geriledi ama sonrasında seçim öncesi kapanışının da üzerine çıktı. Görünen o ki döviz kurlarında ve faizde ulaşılan seviyeler öyle seçim belirsizliği ortadan kalktı diye psikolojik etkenlerle düşecek durumda değil. Kabul etmemiz gerekiyor ki Türkiye ekonomik olarak bıçak sırtında yürüyeceği bir döneme giriyor ve beklentimiz en az iki yıl boyunca ekonomide bir rahatlama görmemizin zor olacağıdır. Bunun için makul gerekçelerimiz var tabi ki;

Öncelikli olarak Amerika’da beklenen faiz artırımları ve Amerikanın kendi ekonomisini korumak amaçlı olarak Trump önderliğinde Dünya ticaret piyasalarında sert hamleler yapması dolar kurunun gelişmiş ve gelişmekte olan ülke para birimlerine karşı yüksek seyretmesine neden oluyor. Doğrusu bu durumun yakın gelecekte değişmesi de mümkün değil. Dolayısıyla Türkiye’ye son 10 yıl içinde gelen bol para hemen olmasa da önümüzdeki dönemde istikrarlı olarak azalmaya devam edecek. Bu durum büyümek için sıcak paraya ihtiyaç duyan Türkiye ekonomisi için son derece kötü bir haber zira hem para getirmek zorlaşacak hem de maliyeti yükselecek. Türkiye zaten çok yüksek bir tutarda olan dışı borçlarını çevirmek konusuna odaklanmak zorunda. Kıtlaşan paranın maliyeti yükselecek ve varolan borçların yenilenmesi giderek zorlaşacak. Bu sefer bu yalnızca hükümetin değil özel şirketlerin de problemi. Biliyorsunuz artık Merkez Bankası dövizle borçlanan şirketleri takip ediyor. Oluşan bu yeni konjoktürde birçok şirketin çok zorlandığını ve hatta iflasların yaşandığını göreceğiz ki gayrimenkul ve inşaat sektörü yetersiz sermaye yapısı ve yavaşlayan satışlar nedeniyle en riskli sektörler arasında görülebilir.

Diğer yandan seçime hazırlanan hükümet harcamalarını artırarak büyümeyi sağlayabilmek için yüksek bir cari açık verdi. Şimdi bu açığın finansmanı konusu gündeme gelecektir. Biliyorsunuz borçluluk düzeyiniz arttıkça ve borç yenileme ihtiyacınız arttıkça risk seviyeniz yükselir ve borçlanma maliyetiniz artar. Dolayısıyla seçim sonrası beklentimiz genel faiz düzeylerinin yüksek seviyede seyretmesi, konut kredisi kullanımının yavaşlaması ve özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul talebinin yavaşlamasıdır. Zaten bu durum son iki senedir piyasanın bir gerçeği; gayrimenkul kazançları son iki yıldır enflasyonun altında kalıyor ve reel yatırım zararı oluşuyor. Kira getirileri geriliyor. Bu iki durumun sonucunda yatırım amaçlı gayrimenkul talebi düşüyor. Artık yatırımcılar için gayrimenkul rakipsiz bir alan değil ve yüksek reel faizler ciddi bir yatırım alternatifi oluşturuyor. Ayrıca yurtiçinde şirketlerin borç batağına sürüklenmemesi için de dövizin hızlı yükselmesine izin verilmemesi gerekiyor. Oysa dolar kurunun çok da uzun olmayan bir vadede 5’e hareketleneceğini düşünüyoruz zira 4,5’a yapılan zorlamalar hiç taban bulamadan hep eski seviyelerine geri döndü. Hızlı kur hareketlerini engellemek ve müşterek bir amaç olarak yerli tasarruf oranını yükseltmek için faizler yüksek tutulmak zorunda. Tabi ki gayrimenkul sektörü için hiç iyi bir haber değil.

Biraz daha makro bakacak olursak hükümet büyümeyi bir ölçüde frenlemek zorunda zira Türkiye daha fazla cari açık finansmanını gerçekleştiremez. Yumuşak bir düşüş izleyeceğiz kaçınılmaz olarak, dolayısıyla bireysel gelirlerin enflasyonun altında büyümesi nedeniyle gayrimenkul talebi yapısal olarak da düşecektir. Tabi hükümetin aynı anda hem enflasyonu düşürmesi hem de faizi yüksek tutmak zorunda olması büyük bir çatışma konusudur. Nitekim yıllardır Cumhurbaşkanının faize olan direncinden vazgeçmek zorunda kaldığını hepimiz izledik. Sonuçta tercih büyümeden yana kullanıldı ve enflasyona izin verildi ama tabi bu durum faizlerin yüksek olmasını destekliyor. Bu süreçte Türkiye yüksek faizin enflasyonun nedeni değil sonucu olduğunu da görmüş oldu. Şimdi en büyük zorluk döviz kuru ve faiz arasında kırk katır mı kırk satır mı sorusunu yanıtlamak olacak. Görünen o ki kuru yükseltmemek ve 5’in altında tutmak hem psikolojik hem de ekonomik bir gereklilik çünkü bir seçim sonrası iflas furyası ile karşılaşmayı hükümet kesinlikle istemeyecektir. Bu da faiz yüksek kalacak ve büyüme düşük olacak demektir. Sonuç olarak inşaat ve gayrimenkul sektörünü çok zor birkaç yıl bekliyor. Düşük büyüme düşük gayrimenkul talebi demektir, keza yüksek faiz de kredi ve gayrimenkul talebini negatif etkileyecektir. Hükümet seçimi takiben normalleşme ve dış finansmanı rahatlamayı isteyecektir, borçları yenilemek hayati bir önemdedir, bu sebeple yüksek faiz ödemeye devam etmek zorundayız. Bu da enflasyon kontrolünü çok güçleştirecektir.

Gayrimenkul ve inşaat sektörü düşük talep, reel olarak gerileyen gayrimenkul fiyatları ve zorlaşan finansman koşullarına alışmak zorunda kalacaktır. Bu süreçte sermayesi olmayan firmalar ön satışları da düşeceği ve enflasyonist maliyet baskısıyla karşılaşacakları için iflas riski ile karşılaşacaklardır. Bu süreçte tek iyi haber kurun yükselmesinin Türk gayrimenkullerini yabancılar için ucuz hale getirmesidir ancak toplam talebin %2-3’ünü aşamayan bir yabancı talebinin yerli talebin düşmesini karşılamasına imkan yoktur. Bu dönemde oturum amaçlı gayrimenkul talebi dahi yüksek kredi maliyeti nedeniyle yavaşlamıştır. Gayrimenkul ve inşaat şirketleri fiyat artırmakta zorlanacak ve artan maliyetler nedeniyle kar marjlarında erozyona uğrayacaklardır. Son 10 yılda Türkiye’yi sırtlayan inşaat ve gayrimenkul sektörü eğer döviz kurları ve faizler kısa sürede makul seviyelere geriletilemezse başlayabilecek bir iflas dalgasının öncü sektörü olmaya adaydır. Çözüm ne diye soracak olursanız maalesef tüm problemleri aynı anda çözebilecek bir reçete mümkün gözükmüyor. Türkiye belirli tercihler yapmak zorunda kalacak. Bu dönemde bize borç veren ülkelerde dalaşmak pek akıllıca olmaz. Bu çerçevede en azından dış politika ve iç siyasette bir normalleşmeye ihtiyaç duyulacağı çok açık. Bu nedenle en azından Cumhurbaşkanının söylem ve eylemlerini yumuşatacağını, Dünyaya yaklaşacağını ve piyasa kurallarına göre hareket edeceğini bekliyorum.

Kürşat Tuncel