Seçimlerden sonra emlak ve konut fiyatları ne olacak? Fiyatları olumlu ve olumsuz neler etkileyecek?

Konut piyasası 22 Temmuz'da yapılacak seçimlere kilitlenmiş durumda. 27 Nisan gecesi yayınlanan e-bildiriyle birlikte Mart ve Nisan ayında mortgage beklentisiyle hareketlenen konut piyasası durgunluğa girdi. Bu durgunluk Haziran ayında ve Temmuz'un ilk yarısında kendisini hissettirdi.

Peki bundan sonra emlak piyasası ne olacak? Gelin farklı alternatiflere göre değerlendirelim.

- Seçimden yine tek başına iktidar çıkarsa, emlak fiyatları orta ve uzun vadeli yükseliş trendini koruyacak. (Burada hangi partinin tek başına iktidara geldiği çok önemli değil.)

- Sandıktan koalisyon çıkarsa, kısa vadede, seçim dolayısıyla ertelenen talep alıma çevrilir. Ama orta ve uzun vadeli trendde duraklama yaşanır.

- 2006 yılı Mayıs ayında yaşanan dalga nedeniyle, yükselen faizler hala gerilemedi. Bugün bankaların kullandırdığı konut kredilerinin faizi yıllık bazda yüzde 18-19 aralığında. Bu konut kredisi faizleri için yüksek bir oran. Faiz oranları gerilemediği sürece konut fiyatlarında sert yükseliş olmaz.

- 2005 ve 2006'da maket aşamasında konut satılırken bugün tamamlanmış veya tamamlanmak üzere olan konutlar satılıyor. Yani yeni konut satın alacaklar, iki sene sonra taşınmayacak. Dolayısıyla kredi taksitine ilave olarak kira ödemeyecek. Bu etken konut talebine biraz olumlu yansıyacak.

- Türkiye'ye ve istanbul'a olan yabancı ilgisi orta gelir grubunun ev sahibi veya hayalindeki eve sahip olabilme şansını her geçen gün azaltıyor. Özellikle Levent İETT arsasının ihalesinden sonra -her ne kadar El Maktum'un şirketi Sama Dubai parayı ödememiş olsa da- İstanbul'da arsa fiyatları uçuşa geçti. Bugün konut projesi satan şirketlerin çoğu, konutların tamamını satıp, aynı lokasyonda proje yaptığında, bugünkü sattığı fiyattan satması neredeyse imkansız. Çünkü arsa satışlarında fiyatlar ikiye katlanırken, kat karşılığı anlaşmalarda kimi banliyölerde ortalama yüzde 5 kimilerinde ise yüzde 10 ve üzeri artışlar yaşanıyor. (Bunu inşaat sektöründekiler ve sektöre yakın olanlar çok iyi bilir) Yabancı ilgisinin seçimden sonra artarak devam edeceği tahmin ediliyor. Bu ilgi önce arsa fiyatlarını yükseltecek. Bu yükseliş orta kesimin satın alacağı konutların fiyatına yansıyacak.

- Nitelikli konut ihtiyacı artıyor. Markalı konutlara olan talep, yeni projelere taşınmaların başlamasıyla birlikte arttı. Bu artış trendi devam ediyor. Özellikle beyaz yakalılar artık markalı konut projelerinde yaşamak istiyor. Fakat peşinatlarının az olması ve bugünkü faiz oranlarıyla aylık taksitleri ödemekte zorlanacak olmaları gibi nedenlerle alımı erteliyor.

- Türkiye'de konut arzı ve talebinde ciddi bir istatistik verisi yok. Fakat son yıllarda İstanbul'da on binlerce konut inşa edilmesine rağmen, merkezi lokasyonda kiralar gerilemiyor. Hatta tam tersine artıyor. Bunda kentin göç almaya devam etmesi, yeni evlenen çiftler ve boşanmalar etkili. Kiralardaki bu artış insanları ev sahibi olmaya zorluyor.

Sonuç olarak; seçimlerden sonra Merkez Bankası faiz oranlarını düşürürse konut fiyatları yükselir. Eğer faiz oranları sabit kalır veya artarsa konut fiyatları geriler. Konutta alırken veya satarken seçim hesabı yapanların bu faktörü gözönüne alması gerekiyor.