Dumankaya inşaatın kurucusu İbrahim Dumankaya ile oğlu Ali Dumankaya, sektörü ve başarı hikayesini anlattı. Baba oğul, sektörün nereden nereye geldiğini anlattı.
Kentsel dönüşüm için seferberlik ruhu lazım
Çiçeği burnunda çok partili rejime ya da demokrasiye geçtiğimiz 1950’li yıllarda Demokrat Parti iktidarıyla birlikte İstanbul’a başlayan büyük bir göç hareketi de bütün etkileriyle birlikte kendisini gösterdi. OyıllardaKaradeniz Bölgesi’nin Rize ve Trabzon illerinden de akınlar oldu “Taşı toprağı altın” İstanbul’a. İnşaat sektörü çok hareketliydi. Şehir fazla plan yapılmadan yenileniyordu. Rize’den ve Trabzon’dan gelenler, önce amelelik yaptılar inşaatlarda. Daha sonraki yıllarda sırasıyla sıvacı, kalfa ve sonra da usta oldular. Bu gurbetçiler, 1960’lı yıllarda müteahhitliğe giriştiler. Arazisi olanlara ‘kat karşılığı’ konut yapıyorlardı.
Yap-satçılık da böyle girdi dünyamıza. “Laz müteahhit” kavramı da sektörün literatürüne böyle yerleşti.Rize’nin İkizdere ilçesinden 1953’te 16 yaşında iken çıkıp İstanbul’a gelen İbrahim Dumankaya da o akımın bir temsilcisi. Kardeşi Halit Dumankaya ile giriştiği o yolculuğu, oğulları Ali ve Uğur Dumankaya ile sürdürüyorlar. Yüzlerce projeye imza attılar. Bu haftaki konuklarımız İbrahim Dumankaya ile oğlu Ali Dumankaya, aile hikayelerini ve nasıl markalaştıklarını bizlerle paylaşırken, alaylı-mektepli müteahhitler arasındaki farklılığı da yansıttılar. Kentsel Dönüşüm Yasası’nın hem sektörde hem de bizlerin hayatında başlatacağı dönüşümlerin ipuçlarını da dile getirdiler.
İbrahim Bey, ‘yap-satçı’ deyimini ilk kim kullandı?
Yokluktan dolayı herhalde adamın birisi, belki Oflular bunu ortaya attı, sonra da yayıldı. İlk başlayanlar taktı.Bakın bizlere ‘yap sat’çı deniliyordu ya, şimdi de müteahhitlere ‘sat-yap’çı diyorlar. O zaman binaya başlıyorduk, çıkarken satmaya başlıyorduk. Şu anda ise binalar daha çıkmadanmaketlerle ‘sat - yap’ yapıyoruz.
Ali Dumankaya, duruma müdahale ediyor:
Tamam da Karadenizli müteahhitler, evi olmayanlara olanak sağladı. Yapı tarzlarına bir şey demiyorumda arsası olana 10 daire çıkarıyorsa, 5 senin 5 benim veya 6 benim 4 senin modeliyle bir sistemortaya çıkardılar. Türkiye’nin konut ihtiyacını karşıladılar.
İbrahim Bey, sizin ekol bugün hangi konuma geldi?
O süreçten gelenlerin birçoğu şimdi markalaştılar. Bir kısmı markalaşma eşiğini atlayamadı, aynı standartta devam etti. Piyasaya giren çok sayıda firma var artık.
Siz nasıl başardınız?
O eşiği biz atladık. Eşik 1990’lı yıllarda başlayan bir süreçti ama asıl 2000’li yıllardan sonra oluştu.Markalaşma, 2001 krizinden sonra gündeme geldi. 2004-2005’te daha önce dibe vuran sektör büyükbirhamleyegirişti.Gerçek kurumsallaşma son 10 yılda başladı.
İlk binam, depremde yıkılmadı
Müteahhitliğe hangi binayı yaparak başladınız?
1961’de İstanbul Ticaret Odası’na kaydolarak Yalova Çınarcık Dispanseri’ni yaparak başladım. 1999 depreminde bölgede yıkılmayan yapılar arasında olan o binayı inşa ettik. Tek katlı, yığma bir binaydı. Hala da duruyor. Şu ana kadar da yıkılan tek binamız yok. Biz kendi kendimizi sürekli kontrol ederiz.
Yalova depremi, Veli Göçer gibilerinin sonunu getirdi değil mi?
Veli Göçer, aslında günah keçisi oldu. Her şey onun üstüne yıkıldı. Diğer müteahhitlerin adları anılmadı. Aslında binalar kolay kolay yıkılmaz. Yeter ki kontroller iyi yapılsın.
Amelelikten patronluğa yolculuk
İstanbul’a ne zaman geldiniz?
1953’te çıktım geldim. İş yoktu, tarlalarımızı kazmayla kazarken kaymasın diye dizimizi koyardık. Onları ekip biçer, ineğimizi besler geçimimizi sağlardık. Bunlar yetmeyince 16 yaşımda iken İstanbul’a gurbetçi olarak geldim. O zamanlar hiçbir şey bilmiyordum. İnşaatlarda, amelelik ve işçilik yaptım. Sıvacılık, kalfalık ve ardından ustalık geldi. Müteahhitlik başladı.
Modern gecekonduya dikkat
Kentsel dönüşüm nasıl başarılı olur?
İlk öncelik beklenti yönetimini doğru yönetmek. İkincisi, insanların yerlerinde kalması sağlanmalı. Bu korkuyu giderecek şekilde insanları taşıyacak rezerv alanlar oluşturmak durumundayız. Üçüncüsü finansal ayağın devreye girmesi gerekiyor. Bunun içinde bankacılık sektörü, finansal modellere entegre olmalı. Kamu bankaları eliyle bankacılık sisteminin teşvik edilmesi gerekiyor. Hep beraber bu işe seferberlik ruhuyla bakmamız lazım.
Evlilikler gündeme gelir mi?
Bizim sektör farklı. Patronlarında forse ettiği biriş. Evlilikler pek olmaz ama şirketler belki büyük projeleri konsorsiyum olarak ortak yapabilirler.
Master plan yapılmalı
Yeni fırsatlar neler olur?
Her ne yapılacaksa bir master plan çerçevesinde yapılmak durumunda. Bu gerçekleşirse Türkiye, kaliteli ve nitelikli konutalanlarına sahip olurken, bir yandan da kaliteli yaşam alanlarına kavuşur. Geniş yollar, büyük meydanlar, parklarortaya çıkar. Masterplan yapılmazsa, ‘Saldım çayıra, Mevlam kayıra” hadi bakalım yap-satçılar, sat-yapçılar buyurun anlaşınyapın dediğiniz zaman cümbüş olurve ortaya modern gecekondu kentler çıkar.
Laz müteahhitler olmasaydı evsiz kalırdınız
İbrahim Bey, öğrendiğime göre üniversiteden öğrenciler size gelip “yap-sat”çılığın tarihini anlatmanızı istemişler. Onlara neler aktardınız?
Bizim dönemden gelen 20 kadarmüteahhitle görüşüp kitap yapacaklarını söylediler. Ben de bugünlere nasıl geldiğimizi, tüm ayrıntılarıyla anlattım.
Kamuoyunda sizler için “İstanbul’u çirkinleştirdiler” sözü çok sık duyulur. Buna itirazınız olurmu?
İnsanların çoğu böyle diyor ama 1950’li yıllarda İstanbul’a gelenler çok kötü, kümes gibi evlerde yaşıyordu. Özellikle muhacirler, “Karadeniz’den geldiniz, diktiniz evleri, İstanbul’u berbat ettiniz” derler. Oysa, bizim de paramız yoktu, ‘Arazi verin sizlere birer daire yapalım, sizin eviniz, bizim de gelirimiz olsun’ dedik yaptık evleri. Bizler olmasaydık hepiniz evsiz kalırdınız.
Bu modeli ilk deneyenler kimler oldu?
Bu daire veya kat karşılığı konut yapmayı, bizim Karadenizliler çıkardı. Ağırlıklı olarak önce Rizeliler sonra da Trabzonlular yaptı, ardından da her yere yayıldı. Bizler, şahıs arazileri üzerine yaptık, Hazine arazileri daha başka. Oralara gecekondular kondurdular. Boğaz’ın Karadeniz tarafına, Kavak’a veya daha ilerilerine Karadenizli balıkçılar gelip kalmışlar aileleriyle de yerleşmişler. Gecekondulaşma farklı, biz farklıyız.
2B’den beklenen 20 milyar dönüşümü çeviremez
Kentsel dönüşümle birlikte Türkiye’de minimum 7 milyon konut yapılacak. Ali Bey, bu işi nasıl başaracaksınız?
Yaklaşık olarak bir öngörü bu. Toplamda 120 metrekarelik bir daire ve 1000 liralık birmaliyet standardı için söylüyorum. 7 milyonla bunu çarptığımız zaman ortaya 700 milyar liralık bir hacim çıkıyor. Belki 1 trilyon liralık bir boyuta da ulaşabilir. 15-20 yılda yapılacak bu binalar. Her yıl 45- 50 milyar liralık bina yapmamız gerekecek. Bugün 2B arazilerinin toplam satışından beklenen para ise 15-20 milyar lira. Devlete gidecek paradan söz ediyorum. Bu miktar, bir yılın yarısında yapılacak bina tutarını bile kapsamıyor. Kolay bir iş değil.
Bu alanda zorlanacak mıyız?
Belki, pratik düzenlemeler gelecek. Sektörün bu işin içine girmesi sağlanacak. Hükümete önemli görevler düşüyor. Mesela, son dönemde Maliye, KDV’nin artırılması yönünde çalışmalar başlattı. Değere göre KDV uygulaması konuşuluyor. Bu da Plan-Bütçe Komisyonu’nda ele alınacak. Daha sonra da uygulamaya geçecekler. Biz şunu söyledik; KDV eğer artarsa, kentsel dönüşüm olmaz.
KDV artarsa, dönüşüm neden olmaz?
Tutar olarak yılda 45-50milyar liralık dönüşüm için para gerekiyor. Bunun üzerine 10 milyar lira daha KDV yükü getirmek demek. Bu uygulama gerçekleşirse kentsel dönüşümü ciddi olarak tehlikeye sokar. Şu anda net 150metrekarenin altındaki daireler için net yüzde 1’lik KDV alınıyor tüketicilerden. Bunun üzerindeyse yüzde 18 alınıyor. Bu değişecek diye öngörülüyor. Mesela, yüksek değerli bir stüdyo konut bile yüzde 18’lik KDV kapsamına girecek.
Peki siz ne istiyorsunuz?
KDV’nin değere göre değiştirilmesi, bugünün işi değil diyoruz. Eski durumdaki KDV sisteminin işlemesi ama KDV sisteminin düzeltilmesi gerekiyor. Biz yüzde 18’le yatırıyoruz,müşteriden yüzde 1 alıyoruz, devletten yüzde 17’yi alamıyoruz. Ancak 3 sene sonra alabiliyoruz. Biz aslında bir anlamda finanse etmiş oluyoruz. Yüzde 18’le işlemlerimizi yapıyoruz,müşteriye yüzde 1’le satıyoruz, gerisini devletten alıyoruz.
50 firma lokomotif olacak
Getirilecek yeni KDV sistemini bir kambur gibi mi düşünüyorsunuz?
Kentsel dönüşüm olmak zorunda. Bu konuda hem fikiriz. Biz ve bizim gibi firmaların girmesi gerekiyor. Girdikleri zaman lokomotif olup hızla sürdürebileceğiz. Çünkü bizim finansal enstrümanlarımız var. 1000-2 bin ve 5 bin konutluk projeleri gerçekleştirme kapasitemiz var. Şuandamarkalı konut üretebilen 50 civarında firma olduğunu söyleyebiliriz.
Fikirtepe’de yanlış yapıldı
Ali Bey, hedef planlarınıza neler koyuyorsunuz?
Halkın beklentisi çok yükseğe çıkmaya başladı. Kentsel dönüşümü halk şöyle algılıyor; Benim bir dairem var, artı imar hakkı gelecek, bununla beraber bir daire yerine 2 daire alabileceğim. Müteahhit de alacak, ben bu işten nasıl kâr ederimdiye bakılıyor. Kentsel dönüşümde beklenti yönetimi birinci iş olarak karşımıza çıkıyor. Halkın beklentisini doğru yöneltmek için belediyelere, müteahhitlere büyük iş düşüyor. Mesela, bazı yanlış uygulamalar var, Fikirtepe örneğini verebilirim.
Fikirtepe’de neler yapıldı?
Emsal artışı verildi. 4-14’e kadar oldu. Bu emsal artışının getirdiği imar hakkı var ama yüzde 60’lara kadar kat karşılığı oranları verildi, anlaşmalar yapıldı. Bunlar çok yanlıştı. Bu ne demek; Siz birisine yüzde 60’ı verdiğiniz anda insanlar kalkıp diğer parsellerin de yüzde 55-60 aralığına oturduğunu düşünmeye başlıyorlar. Herkes hesabını buna göre yaptığı zaman rakamlar çok yükseliyor.
Bu durumda neler ortaya çıkıyor?
Arsayı çok yüksek fiyata almış oluyorsunuz. Fiyata yansıtmanız gerekiyor. Modelde de bunu satarak yapacaksınız. Herkes aynı zamanda yaptığı zaman da yüksek fiyatlı olduğu için satışlar tıkanacak. Bu iş yürümeyecek, sıkıntılar çıkacak.
Perihan Çakıroğlu / BUGÜN