Şeyma Şehirli:Bağdat Caddesi kira rakamları ile Anadolu Yakası'nın vitrini!

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Değerleme Departmanı Yöneticisi Şeyma Şehirli, günümüzde halen orta-üst ve üst gelir grubunun yaşadığı Bağdat Caddesi'ndeki 'cadde perakendeciliğinin' benzerleri arasında en önemli örneklerden biri olduğunu, özellikle Suadiye'den başlayarak Caddebostan'a kadar uzanan mevkilerde nitelikli mağazalar ve işyerlerinin yer aldığını, kiraların epey yüksek olduğu caddenin yalnızca bir alışveriş mekanı değil, aynı zamanda sosyo kültürel bir merkez olduğuna vurgu yapıyor. 

Şehirli, sinema, kültür merkezi, kafe ve restoranlarıyla tüm İstanbul’un çekim merkezlerinden biri olan Bağdat Caddesi'nin, 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı gibi günlerde toplanma mekanı özelliğine sahip olduğunun da altını çiziyor. 

Yoğunluk farklılıkları görülüyor

Bağdat Caddesi’nin efektif olarak kullanılan Çiftehavuzlar ve Bostancı arasında kalan kısmın yaklaşık 5 km uzunluğunda olduğunu, araç izi kesiti 9 m iken, binadan binaya uzaklığın 25 ile 40 m arasında değişiklik gösterdiğini belirten Şehirli, caddenin bazı kısımlarında kullanım açısından yoğunlukların farklılıklar gösterdiğini kaydediyor. Şehirli, buna göre yaklaşık 650 metrelik Şaşkınbakkal Erenköy arasının çok yoğun, yaklaşık 1.250 metrelik Şaşkınbakkal-Suadiye arası ve Erenköy-Caddebostan arasının yoğun, yaklaşık 3.200 metrelik Caddebostan-Çiftehavuzlar arası ve Suadiye-Bostancı arasının az yoğun olduğunu ifade ediyor. 

Bağdat Caddesi’nin çok yoğun olarak nitelendirilen Şaşkınbakkal- Kazım Özalp Sokak ile Caddebostan- Ethem Efendi Caddesi arasında moda mağazaları ile çeşitli bankalar, kafe ve restoranların yer aldığını belirten Şehirli, aks üzerinde kira değerlerinin, cephe genişlikleri, düz giriş olması, bahçe kullanımı gibi etkenlere bağlı olarak değişmekle birlikte aylık ortalama 200- 500 USD/m2 olduğunu kaydediyor. 

Şehirli, caddenin en yoğun yaya hareketliliğinin olduğu bu bölgede genellikle orta ve orta- üst gelir grubuna hitap eden markaların ve restoran zincirlerinin ağırlığı hissettirdiğini belirtiyor. Restoran zincirlerinin 200- 300 m2 aralığında dükkânları tercih ederken, büfe, dondurmacı gibi küçük işletmelerin 20- 45 m2 alanlı dükkânları yeterli bulduğunu ifade eden Şehirli, cadde üzerinde bulunan dükkânların birçoğunun mimari projelerinde daire olarak göründüğünü, ancak fiziki değişimlerle dükkân olarak kullanıldığını, mağazalar için olmasa da restoranların ruhsat alabilmek için yasa gereği dükkan kullanımı olan yerleri tercih ettiğini belirtiyor. Şehirli, bununla birlikte mağaza alanlarının çeşitlilik gösterdiği ifade ediyor.

Yaya hareketliliğinin yoğun olduğu Şaşkınbakkal- Kazım Özalp Sokak ile Suadiye- Plaj Yolu Sokak arasında yine moda mağazalarının yanı sıra zincir pastane, dondurma vb. kuruluşlarının yer aldığını söyleyen Şehirli, bu aksta mağazaların kafelere oranla daha yoğun olduğunun altını çiziyor. Mağaza alanlarının değişkenlik gösterdiğini belirten Şehirli, moda markalarının çok katlı ticari yapılarda yer aldığını, akstaki aylık birim kira değerinin 200-350 USD/m2 aralığında olduğunu, fiyatların mağaza büyüklüğü ve konuma göre değişkenlik gösterdiğini kaydediyor.

Şaşkınbakkal’a kıyasla daha az yaya yoğunluğu bulunan Plaj Yolu ile Suadiye arasında ise genellikle üst gelir grubu tarafından tercih edilen ulusal ve uluslararası moda giyim markalarının, kahve ve pastane zincirlerinin yer aldığını belirten Şehirli, bu anlamda Bağdat Caddesi'nin Suadiye yönünde geliştiğini, bölgedeki aylık kira değerinin 100-150 USD/m2/ay aralığında değiştiğinin altını çiziyor. 

Caddeye doğru kira artıyor

Bağdat Caddesi üzerinde olmayan ancak caddeye bağlanan sokak üzerindeki dükkânların kira aralıklarının caddeye yaklaştıkça arttığını ifade eden Şehirli, kira değerinin aylık 20-65 USD/m2 aralığında değiştiğini söylüyor. Şehirli, cadde üzerinde yer bulamayan ya da fiyatları pahalı bulan markaların, kuaför ve kafe gibi işletmelerin, son dönemde popülerlik kazanan bitkisel kozmetik ürünleri satan mağazalar ve cilt bakım merkezlerinin Kazım Özalp Sokak ve Noter Sokak gibi mevkileri tercih ettiklerini kaydediyor.

Yaya yoğunluğunun azaldığı Caddebostan-Çiftehavuzlar arası ve Suadiye-Bostancı arasında ise bankaların yoğunluklu olduğunun görüldüğünü belirten Şehirli, bankaların yer seçimlerinde genellikle yeni binaları tercih etmelerine rağmen, Bağdat Caddesi üzerinde yer alabilmek için cephe genişliği, binanın yeni olması gibi bazı taleplerden fedakârlık edebildiklerine vurgu yapıyor.

Hava paraları milyon doları buluyor

Bağdat Caddesi üzerinde caddeye cepheli ve yoğunluğun fazla olduğu Caddebostan ve Suadiye arasında dükkânların kapitalizasyon oranının yüzde 4-5 seviyelerinde değiştiğini söyleyen Şehirli, boş dükkan bulmanın neredeyse imkansız olduğunu, kiracıların bulunduğu dükkanı boşaltmak için 500.000 ila 1.000.000 dolar dolaylarında hava paraları talep edildiğinin altını çiziyor. 

Markaların AVM’lerde çok daha fazla ciro elde etmelerine rağmen, Bağdat Caddesi'nde de dükkan açmak için sıraya girmiş olmalarındaki en büyük etkenin, Türkiye’de bir başka eşi olmayan bu caddenin reklam gücünün yüksekliği olduğunu kaydeden Şehirli, önde gelen ulusal ve uluslararası markaların caddeyi bir vitrin ve prestij alanı olarak gördüklerini ifade ediyor. Şehirli, üst gelir grubuna hitap eden küresel markaların bu bakımdan Türkiye'deki ilk üç tercihinin Abdi İpekçi Caddesi, İstinye Park AVM ve Bağdat Caddesi olduğunu belirtiyor.

Cadde üzerinde Şaşkınbakkal ve Bostancı’da bulunan meydanlarla Şaşkınbakkal’da yer alan sinemalar ve Caddebostan’da yer alan Kültür Merkezi'nin ana odak noktaları olarak öne çıktığını da değinen Şehirli, bununla birlikte Dalyan Parkı, Göztepe Parkı ve Özgürlük Parkı'nın da önemli rekreasyon alanları olduğunu ifade ediyor. Şehirli, tüm ticari bileşenleri bir araya getiren Bağdat Caddesi'nin yüksek kira rakamlarına rağmen reklam gücü ve benzeri dünya örnekleriyle yarışacak niteliklerde olması nedeniyle cazibesini her zaman koruyacak olan önemli bir lokasyon olduğunun altını çiziyor.