Emlak Terimleri

Sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler!

Sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler hakkında bildiri kapsamında, hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler ile ilgili esaslara yer veriliyor...

Sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler!

Sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler hakkında bildiri kapsamında, hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler ile ilgili esaslara yer veriliyor. Sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler, Milli Emlak Kontrolörleri; Zennure Aras ve Haluk Esener tarafından açıklanıyor.


SİT ALANINDA KALAN ÖZEL MÜLKİYETE KONU TAŞINMAZLAR HAKKINDA YAPILACAK İŞLEMLER


(KAMULAŞTIRMA–TRAMPA–SERTİFİKA VERİLMESİ)


1-GİRİŞ

Kültür ve tabiat varlıklarının korunmasına ilişkin olarak Anayasanın 63. maddesinde; Devletin, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının ve değerlerinin korunmasını sağlayacağı, bu amaçla destekleyici ve teşvik edici tedbirleri alacağı, bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamaların ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetlerin kanunla düzenleneceği belirtilmiştir.


Anayasanın 63. maddesi gereğince çıkartılan 21.7.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17.6.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanun ile değişik 15. maddesi, taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının özel şahısların mülkiyetinde bulunması durumunda hangi usul ve esaslara göre kamulaştırılacaklarını düzenlemiştir. Kanuna göre söz konusu varlıkların şahısların mülkiyetinde bulunması halinde uygulanacak temel işlem kamulaştırmadır. Kanunda kamulaştırma işlemleri için Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konulacağı hükmü yer almış olmasına rağmen, uygulamada bu hükmün yerine getirilemediği, önemli ölçüde kaynak sıkıntısı çekildiği görülmektedir.


Kamulaştırma işlemlerinin kaynak yetersizliği sebebi ile istenen düzeyde yapılamaması sonucunda, taşınmazları sit alanı ilan edilerek mülkiyet hakları sınırlanan şahısların mağdur olmaları durumu ortaya çıkmıştır. İşte bu soruna çözüm getirebilmek amacıyla, 2863 sayılı Kanunun 15. maddesine 3386 sayılı Kanunla (f) bendi eklenerek “trampa” usulü düzenlenmiş ve böylece; sit alanı olması nedeni ile kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parsellerin, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilebilmesi imkanı getirilmiştir.


Trampa usulünün sit alanı içerisinde kalan ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazı bulunan vatandaşlarımızın sorunlarını çözümlemede yetersiz kalması üzerine, soruna hukukî çerçevede kalıcı bir çözüm getirilmesi amacıyla, son olarak “sit sertifikası” uygulamasına geçilmiştir.


Bu çalışmamızda sit alanında kalan özel mülkiyete konu taşınmazların kamulaştırılması, trampası ve sertifika verilmesi konusunda açıklamalar yapılacaktır.


2-KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ


2.1. 2863 Sayılı Kanunun 15. Maddesi


Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun (KTVKK) 15. maddesi, taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının özel şahısların mülkiyetinde bulunması durumunda hangi usul ve esaslara göre kamulaştırılacaklarını düzenlemiştir. Buna göre;


a) Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur.


Kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler, il özel idareleri ve mahalli idare birlikleri tescilli taşınmaz kültür varlıklarını, koruma bölge kurullarının belirlediği fonksiyonda kullanılmak kaydıyla kamulaştırabilirler.


b) Menşei vakıf olup da çeşitli sebeplerle kısmen veya tamamen gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetine geçen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve bunların korunma alanlarının kamulaştırılmaları, Vakıflar Genel Müdürlüğünce yapılır. Bu maksat için Vakıflar Genel Müdürlüğü bütçesine yeteri kadar ödenek konur.


c) Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanları, imar planında yola, otoparka, yeşil sahaya rastlıyorsa bunların belediyelerce; sair kamu kurum ve kuruluşlarının bakım ve onarımı ile görevli oldukları veya kullandıkları bu gibi kültür varlıklarının korunma alanlarının ise, bu kurum ve kuruluşlarca, kamulaştırılması esastır.


d) Kamulaştırmalarda bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz.


e) Kamulaştırma işlemleri, bu Kanun hükümleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine göre yapılır.


2.2. Kamulaştırma Programı


KTVKK’nun 15. maddesine bakıldığında, kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanlarının “tamamının” Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılması gerektiği sonucu ortaya çıkmaktadır. 14.7.2004 tarih ve 5226 sayılı Kanun ile değiştirilmeden önce 2863 sayılı Kanunun 15. maddesine göre, bu programlara uygun olarak “Kültür Bakanlığınca” ve belli şartlar altında “belediyelerce” kamulaştırma yapılabileceği öngörülmüş iken, 5226 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile “kamu kurum ve kuruluşlarına”, “il özel idarelerine” ve “mahalli idare birliklerine” de koruma bölge kurullarının belirlediği fonksiyonda kullanmak şartıyla kamulaştırma yapabilme imkanı getirilmiştir.


2.3. Kamulaştırma Bedeli


KTVKK’nun 15. maddesine göre, kamulaştırma işlemleri, KTVKK hükümleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine göre yapılır ve bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmaz.


Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10., 11. ve 12. maddeleri esas alınarak tespit edilir.


Kanunun 10. maddesinde, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili düzenlenmiştir. Buna göre; kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılmaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.


Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde kamulaştırma bedelinin tespit esasları belirlenmiştir: 15. madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz veya kaynağın;


a) Cins ve nevini,


b) Yüzölçümünü,


c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,


d) Varsa vergi beyanını,


e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,


f) Arazilerde, taşınmaz veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri,


g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,


h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,


ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,


Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmazın değerini tespit ederler.


Taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.


Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.


Kanunun 12. maddesi ise; kısmen kamulaştırılan taşınmazın değerinin hangi esaslara göre tespit edileceğini düzenlemiştir.


Bu durumda; kamulaştırılacak taşınmaz kültür ve tabiat varlığının kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun yukarıda yer alan hükümleri doğrultusunda tespit edilecek, ancak KTVKK’nun 15/d maddesi uyarınca, bu varlıkların eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmayacaktır.


Takdir olunan kamulaştırma bedeline karşı, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Bu tür davalarda idare, takdir olunan bedelin fazla olduğunu ileri sürerek tenkisi (azaltılmasını), taşınmazı kamulaştırılanlar da bedelin tezyidi (artırılması) isteminde bulunabilirler.


3-TRAMPA (DEĞİŞTİRME) İŞLEMİ


3.1. 2863 Sayılı Kanunun 15/f Maddesi


Sit alanlarında kalan özel mülkiyete konu taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları hakkında uygulanacak işlem kamulaştırma olduğu ve buna ilişkin esasların belirlendiği KTVKK’nun 15. maddesi “kamulaştırma” başlığı altında düzenlendiği halde, kaynak yetersizliği sebebi ile bu hüküm amaçlanan doğrultuda işletilememiş, istenen sonuç alınamamıştır. Bir taraftan taşınmazlar sit alanı ilan edilerek, malikleri tarafından kullanımlarına sınırlamalar getirilmiş, şahısların mülkiyet hakları sınırlanmış, öte yandan Kanunun şahısların maruz kaldığı bu durumun çözümü için öngördüğü kamulaştırma işlemleri yeterli kaynağın tahsis edilememesi nedeniyle engellemelere uğramıştır. Bu durumda, taşınmazları sit alanlarında kalan çok sayıda şahsın, bedeli ödenmeksizin mülkiyet haklarından mahrum kalmaları sonucu ortaya çıkmıştır. İşte bu soruna çözüm getirebilmek amacıyla, 2863 sayılı Kanunun 15. maddesine, 17.06.1987 tarih ve 3386 sayılı Kanunla (f) bendi eklenerek “trampa” usulü düzenlenmiştir. Buna göre; “Sit alanı olması nedeni ile kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilebilir. Üzerinde bina, tesis var ise, malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli 2942 sayılı Kanunun 11. maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödeme yapılır.”


Trampayla ilgili usul ve esaslar, Kanunda değişiklik yapılma (f bendinin düzenlenme) tarihinden yaklaşık üç yıl sonra, 08.02.1990 tarih ve 20427 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Bulunduğu Sit Alanlarındaki Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik” te düzenlenmiştir.


3.2. Trampa Konusu Taşınmazların Özellikleri


Maliye Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığınca her yıl müştereken belirlenecek trampa programlarına alınmış yerlerdeki Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilecek özel mülkiyetteki taşınmazların;


- I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece tabiî sit alanı olarak tescil edilmiş olması,


- Kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde olması,


- Kadastro görmüş yerlerde bulunması,


- Üzerinde mülkiyet uyuşmazlığı olmaması,


Gerekir.


Yönetmelik, kapsamına aldığı sit türlerini şu şekilde tanımlamıştır.


“Arkeolojik Sit”: Antik bir yerleşmenin veya eski bir medeniyetin kalıntılarının bulunduğu yer veya su altında bulunan veya meydana çıkarılan korunması gerekli alanlardır.


“I. Derece Arkeolojik Sit Alanı”: Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.


“II. Derece Arkeolojik Sit Alanı”: Korunması gereken, ancak kullanma şekil ve ölçüleri koruma kurulları tarafından tayin edilen sit alanlarıdır.


“I. Derece Tabiî Sit Alanı”: İlginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle mutlak korunması gerekli olan ve korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.


3.3. Hazinece Verilecek (Trampaya Konu Edilecek) Taşınmazlar


Değiştirme Yönetmeliğinin, 19.02.1992 tarih ve 21147 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmelikle değişik 8. maddesine göre; trampaya konu özel mülkiyetteki taşınmazların karşılığında verilecek taşınmaz Maliye Bakanlığınca saptanır. Bu taşınmazların;


- Bir kamu hizmetine tahsisli veya gerekli olmaması,


- İmar planlarında kamu hizmetine ayrılan alanlarda kalmaması,


- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilana çıkarılan turizm alan ve merkezleri içinde bulunmaması,


- Trampasının Millî Savunma Bakanlığınca sakıncalı görülmemesi,


- Hazinenin özel mülkiyetindeki hisseli veya hissesiz yerlerden olması,


- Trampaya konu olacak taşınmaz kültür veya tabiat varlığının bulunduğu ilin sınırı dışına taşmamak koşuluyla ve mümkün olduğunca aynı mahalle, köyden veya ilçeden olması,


Gerekmektedir.


3.4. Trampaya Konu Taşınmazların Belirlenmesi


Değiştirme Yönetmeliğinin, 5. maddesine göre; Kültür ve Turizm Bakanlığınca, yapılan başvurular göz önünde tutularak hangi sit alanlarında trampa işleminin programa alınacağı belirlenir.


Programa alınan sit alanı Büyükşehir Belediyeleri sınırları içindeki ilçelerde veya diğer illerin merkez ilçelerinde kalıyorsa Valilikçe, diğer ilçelerin sınırları içinde kalıyorsa Kaymakamlıkça 30 gün süre ile ilan tahtasına asmak, gerekiyorsa Belediye hoparlörüyle en az iki gün aralıklar ile üç kez duyurmak suretiyle ilan edilir.


Sit alanı köy sınırları içerisinde ise, yukarıdaki ilanlardan ayrı olarak, durum köy muhtarlığına, köy sakinlerine duyurulmak üzere bildirilir.


İlk ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde, o yılki trampa programından yararlanmak isteyen malikler, Kültür ve Turizm Bakanlığına iletilmek üzere gerekli belgeler ile birlikte İl Kültür ve Turizm Müdürlüklerine veya doğrudan Kültür ve Turizm Bakanlığına başvuruda bulunurlar.


Kültür ve Turizm Bakanlığınca, yapılan başvuruların değerlendirilmesi sonucunda, I. ve II. derece arkeolojik sit alanları ile I. derece tabii (doğal) sit alanlarında kalan, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan ve trampaya konu edilebilecek taşınmazların hepsi bir liste halinde Maliye Bakanlığına gönderilir.


Listede, taşınmazların ili, ilçesi, mahalle veya köyü, pafta, ada ve parsel numaraları ile I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ve I. derece tabii (doğal) sit alanında kalan kısmının yüzölçümü yer alır. Listeye ek olarak inceleme raporları ve taşınmaz bilgi formlarının birer örneği eklenir.


Taşınmazın trampaya konu edilmeyecek kısmı bağımsız olarak yararlanılmaya elverişli değilse, bu kısım isteklinin başvurusu üzerine, Maliye Bakanlığınca yerinde yapılacak tespitle belgelendirilerek trampaya konu edilebilir.


3.5. Başvurunun Şekli ve İnceleme


Yönetmelik kapsamında kalan taşınmazın maliki, taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) varsa maliklerin hepsi birlikte veya bunlar adına hareket eden vekilleri (Noterlikten tasdikli vekâletname ile birlikte) taşınmazın, Hazineye ait taşınmaz ile değiştirilmesi için aşağıdaki belgelerle birlikte bir dilekçe ile İl Kültür ve Turizm Müdürlüklerine veya Kültür ve Turizm Bakanlığına başvuruda bulunurlar.


Başvuru dilekçesine aşağıda sayılan belgeler eklenir:


a) Taşınmazın çaplı tasarruf vesikası veya ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği,


b) 9x12 cm. boyutlarından küçük olmamak üzere taşınmazı gösteren, tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları,


c) Üzerinde taşınmazın konumunun gösterildiği temin edilebilecek mevcut ölçekli haritası,


d) Üzerinde ortak mülkiyet olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından hissedarlık ve hisse oranı durumu anlaşılmıyorsa veraset senedi.


Yanıltıcı belgelerle başvuranların veya trampa önerisinden vazgeçenlerin trampa isteme hakkı kalmaz.


Trampa programlarına alınmış yerlerdeki gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlarla ilgili incelemeler, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğünce görevlendirilecek uzmanlar veya taşınmazın bulunduğu ildeki müze müdürlüğü, yoksa uygun görülecek diğer müze müdürlüğünün uzmanları ile bir fen memuru ve maliyeden bir memurdan oluşacak komisyonca yapılır.


Taşınmaza ilişkin inceleme raporu ve taşınmaz bilgi formu açık ve tereddüt doğurmayacak şekilde, Yönetmelik eki formda belirtilen asgari bilgileri kapsayacak şekilde komisyonca düzenlenerek Kültür ve Turizm Bakanlığına iletilir.


3.6. Değer Takdiri


Yönetmeliğin 7. maddesine göre; “Listede yer alan taşınmazlara bulundukları yer ve diğer tüm özellikleri göz önüne alınarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Aynî Hak Tesisi, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği uyarınca değer takdir edilir.


Taşınmaz malın üzerinde sökülüp götürülebilecek sabit olmayan tesis ve yapılara, ağaçlardaki meyvalara, tarladaki ürüne değer takdir edilmez. Trampa yapılsa dahi, Maliye Bakanlığınca verilen süre içinde sabit olmayan tesis ve yapıların kaldırılmasına; mevsiminde meyvaların toplanmasına, ürünün hasadına bir defaya mahsus olmak üzere izin verilir.”


Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Aynî Hak Tesisi, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliğinde, kıymet takdirinin ne şekilde yapılacağı, “Tahmin Edilen Bedel Tesbiti” başlıklı 8. maddede düzenlenmiştir. Buna göre; “Tahmin edilen bedel, idarece tesbit edilir veya ettirilir. Tesbitte rayiç bedel esas alınır. Bu bedel;


Tesbit genel beyan yılında yapılacaksa bu yılda, genel beyan yılından sonraki bir yılda yapılacak ise o yılda, satış veya trampada, aynı veya benzer vasıfta emsal taşınmaz mal için emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değerden; kirada ise bir yıllık kira bedeli bu değerin %5 (Yüzdebeş)’inden az olmamak üzere idarece doğrudan,


Tesbit, beyan yılından sonraki bir yılda yapılacak ve o yılda da aynı veya benzer vasıfta taşınmaz mal için beyanda bulunulmamış ise, bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturularak,


Tesbit ve hesap edilir.


Tesbitin idarece doğrudan yapılması halinde de gerekirse bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de soruşturulabilir.


Tesbit ve hesaplamalar bunun dayanaklarının da eklendiği “Tahmin Edilen Satış / Trampa / Kira / Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Bedeli Tesbitine Ait Hesap Tutanağı“ nda gösterilir, tutanak asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel, gerektiğinde ihale komisyonunca tahkik ettirilir.”


Sit alanında kalan taşınmazlara belge verilmesini öngören 4706 sayılı Kanunun 6. maddesinin uygulanma usul ve esaslarını belirleyen 285 sıra sayılı Milli Emlak Genel tebliğinde; “Kıymet takdirinde, taşınmazın sit alanı ilan edilmemiş hali dikkate alınacaktır.” denilmektedir. Anılan Kanun hükmü ve genel tebliğ her ne kadar “belge düzenlenmesi” işlemine yönelik ise de bu düzenlemelerin aynı nitelikteki taşınmazların kıymet takdirini içermesi bakımından Değiştirme Yönetmeliği kapsamında da uygulanması gerektiği açıktır.


3.7. İlan ve Başvuru


Trampaya konu edilecek Hazineye ait saptanan yerler, o yerlerdeki I. ve II. derece arkeolojik sit alanı veya I. derece tabiî (doğal) sit alanı içinde taşınmazı kalan malik veya maliklerden adresi saptanabilenlere yazılı olarak ve ayrıca o yerde varsa çıkan gazetede en az iki gün aralıkla ve mutad araçlarla aynı süre koşuluyla ilan edilerek duyurulur.


Trampaya konu Hazine mülkiyetindeki taşınmazların ilânında, taşınmazların tapu kaydı, varsa adresi veya üzerindeki muhdesatın niteliği ile adedi, Maliye Bakanlığınca takdir edilen değeri, son başvuru tarihi belirtilir.


10. maddede belirtilen başvuru süresi içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Maliye İdaresine başvuruda bulunulur.


İlanda, başvuru süresi olarak son ilan tarihinden itibaren 30 günlük bir süre verilir; bu süreden sonra yapılan başvuruların değerlendirmeye alınmayacağı belirtilir.


Müstakil mülkiyete tabi taşınmaz mallarda maliki, paylı (müşterek) mülkiyete tabi taşınmaz mallarda paydaşı (hissedarı), elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine tabi taşınmaz mallarda ise paydaşların tamamı “istekli” olabilir. Her isteklinin bir kere talepte bulunmaya hakkı vardır.


Aynı Hazine taşınmazı için birden fazla istek olduğunda, aynı yeri isteyenler başvuru süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde yazılı olarak çağrılırlar. Çağrıya uymayanların trampa isteme hakkı düşer. Trampa yapmaya yetkili mahalli komisyon huzurunda çağrı üzerine gelenlerin arasında yapılacak açık artırmada en fazla fark bedeli vermeyi önerenin önerisi kabul edilir. Bu durumda önerisi kabul edilmeyen istekli 30 gün içinde bir başka taşınmaz malın trampasını önerebilir.


Aynı taşınmaza bir tek istekli çıktığında fark bedeli almak veya vermek yoluyla trampa onunla yapılabilir.


Ancak, başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında %20 (Yüzde yirmi)’den fazla bir fark olmaması gerekir.


3.8. Belediye ve İl Özel İdaresine Ait Taşınmazlar İle Trampa


2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun “sit geçiş dönemi -koruma amaçlı imar planı- kısmi plan değişikliği” başlıklı 17. maddesi 5226 sayılı Kanun ile değiştirilerek “sit alanlarında geçiş dönemi-koruma esasları ve kullanma şartları ile koruma amaçlı imar planı” başlığı altında yeniden düzenlenmiştir. Yapılan değişiklik ile maddenin (b) bendinde; “Koruma amaçlı imar plânlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.” hükmü öngörülmüştür.


Söz konusu hükmün uygulanma usul ve esasları konusunda ayrı bir düzenleme yapılmamış, yönetmelik çıkarılması gerektiği yönünde bir belirtmede bulunulmamıştır. Kanunun 15/f maddesi, sit alanı olması nedeni ile kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parsellerin, malikinin başvurusu üzerine bir başka Hazine arazisi ile değiştirilmesini öngörmüş, bu hükmün uygulanması da “Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Bulunduğu Sit Alanlarındaki Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik” ile düzenlenmiştir. Ancak, görüldüğü üzere, bu düzenlemeler söz konusu taşınmazların Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemini düzenlemekte olup, Kanunun 17/b maddesi belediye ve il özel idarelerine ait taşınmazlarla değiştirme işlemini kapsamaktadır.


Ayrıca, Kanunun 15/f maddesinde ve anılan Yönetmelikte kesin inşaat yasağının ne şekilde getirileceği konusunda bir sınırlama yapılmadığı halde, 17/b maddesinde koruma amaçlı imar planı şartı getirilmiştir.


Bu durumda, anılan Yönetmelik hükümlerinin Kanunun 17/b maddesi kapsamında uygulanması söz konusu olamayacağından, bu hükmün uygulanmasına yönelik ayrı bir düzenlemenin yapılması gerekmektedir.


4. SERTİFİKA VERİLMESİ


4.1. Uygulamanın Tarihçesi


4.1.1. 237 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği


Sit alanında kalan şahıslara ait taşınmazların 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun (KTVKK) 15. maddesi hükmü uyarınca kamulaştırılması işlemlerinin kaynak yetersizliği sebebiyle kesintilere uğraması, amaçlanan düzeyde kamulaştırmanın yapılamaması üzerine, 3386 sayılı Kanunla KTVKK’nun 15. maddesine (f) bendi eklenerek, sit alanında kalan ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazların Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi imkanı getirilmiştir.


Ancak, trampa işlemlerinin de sorunu çözememesi, şahısların mağduriyetini giderememesi üzerine bu kez yeni bir düzenleme yapılması yoluna gidilmiş ve Maliye Bakanlığı tarafından düzenlenen 237 sıra sayılı Milli Emlâk Genel Tebliği, 05.09.1998 tarih ve 23454 sayılı Resm Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.


237 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile Kanun ve Yönetmelikte yer almayan yeni bir düzenleme getirilerek, I. ve II. derece arkeolojik sit alanları ile I. derece doğal sit alanlarında kalan mülkiyeti şahıslara ait taşınmazların maliklerine talep etmeleri halinde, Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerine katılmalarını sağlamak üzere taşınmazlarının bedelini gösteren bir belgenin (sertifika) verilmesi öngörülmüştür.


Kanun ve Yönetmelikte yer almayan böyle bir düzenlemenin Tebliğ yolu ile yapılması hukukun temel ilkelerinden olan normlar hiyerarşisine aykırılık oluşturmuş, nitekim, 237 sayılı Genel Tebliğ hükümlerine istinaden yapılan uygulama, hukuka aykırı olduğu gerekçesi ile Danıştay tarafından iptal edilmiştir.


4.1.2. 252 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği


237 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği hükümlerine istinaden yapılan uygulama Danıştay 6. Dairesinin 19/12/1999 tarih ve E:1999/4799, K: 2000/6483 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.


Danıştay 6. Dairesinin anılan kararında; “…Maliye Bakanlığınca çıkarılan dava konusu 237 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde ise, 2863 sayılı Yasa ve ilgili Yönetmelikte kesin inşaat yasağı getirilen sit alanlarındaki taşınmazların Hazine arazisi ile değiştirilmesine ilişkin yukarıda belirtilen hükümlerde yer almayan bir düzenleme getirilerek; Yasa ve Yönetmelik uyarınca halen devam etmekte olan uygulamanın sorunları çözmekte yetersiz kaldığından bahisle sorunlara bir ölçüde alternatif çözüm getirmek amacıyla sit alanında taşınmaz malı bulunanlara taşınmaz malın bedelini gösteren belge verilmesi öngörülmüş ve bu belge ile taşınmaz mal sahiplerinin Hazineye ait taşınmaz mal ihalelerine katılmaları sağlanarak, geçici ihalenin üzerlerine yapılması halinde, Bakanlıkça düzenlenen belgede belirtilen bedele, düzenleme tarihi ile ihale tarihi arasında geçen süre dikkate alınmak suretiyle 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298. maddesi gereğince yayımlanan oran dahilinde gün hesabıyla artış yapılıp ihale bedelinden mahsup edilmesi, bedeller arasında Hazine lehine bir fark doğduğu takdirde meydana gelen bu farkın şahıslarca peşin olarak ödenmesi şeklinde bir uygulama getirilmek istenmiştir. Yasa ve Yönetmelikte yer alamayan bir düzenlemenin Tebliğ yoluyla yapılmasının hukuka aykırı olduğu açıktır.


Hukuka aykırılığı açık olan Tebliğe dayanılarak tesis edilen ve davacıya ait taşınmazın bedelini gösteren dava konusu işlemde de mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.” denilmiştir.


Danıştay’ın iptal kararı üzerine, 26.03.2001 tarihinde yürürlüğe giren 252 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği düzenlenmiş ve 237 sayılı Tebliğe göre yapılan sertifika uygulaması 26.03.2001 tarihi itibarıyla durdurulmuştur.


4.1.3. 4706 Sayılı Kanunun 6. Maddesi İle Yapılan Düzenleme ve 255 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği


Hukuki bir dayanağı olmadığı gerekçesi ile 237 sayılı Genel Tebliğin 26.03.2001 tarihi itibarıyla iptal edilmesi üzerine sertifika uygulamasının durdurulması, bu konuda hukuki bir boşluk ortaya çıkarmıştır. Hem uygulanması konusunda karşılaşılan sorunlar hem de ulaştığı toplam sayı ve değer bakımından aslında yeni bir sorun haline gelen sertifika uygulamasına bu kez hukuki bir dayanak oluşturulmaya çalışılmıştır. Mevcut sorunları çözecek nitelikte bir düzenleme yapılması yoluna gidilmesi gerekirken bu yapılmamış, 237 sayılı Genel Tebliğde yer alan düzenlemeler, bir kaç ilave dışında esaslı bir değişiklik yapılmaksızın, hazırlanması zamanlama itibarıyla aynı döneme isabet eden 29.06.2001 tarih ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna eklenmiştir.


4706 sayılı Kanunun sit sertifikası verilmesini düzenleyen 6. maddesinde daha sonra 19.07.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanun ile değişiklik yapılmış olup, maddenin değişmeden önceki ilk hali aşağıda yer almaktadır:


“2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 15. maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi gereğince, sit alanı olması nedeni ile kesin inşaat yasağı getirilmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu taşınmaz malların, Hazineye ait taşınmaz mallarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz mal maliklerinin kabul etmesi halinde, sit alanında kalan taşınmaz malların bedeli Maliye Bakanlığınca tespit edilerek, kendilerine taşınmaz malın bedelini gösterir bir belge verilir. Bu belge, Hazinece yapılan taşınmaz mal satışlarında ödeme aracı olarak kabul edilir. Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele, kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilir.”


Anılan Kanun hükmünün uygulanma esasları 24.07.2001 tarih ve 24472 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 255 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin “Sit Alanında Kalan Taşınmaz Mallar” başlıklı (V) bölümünde aşağıdaki gibi yer almıştır:


- Yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanmasının yanı sıra, sit alanı içerisinde kalan taşınmaz mal maliklerinin istemeleri halinde; kesin inşaat yasağı getirilen I. ve II. derece arkeolojik ve I. derece doğal sit alanında taşınmaz malı bulunanlara, Maliye Bakanlığınca düzenlenen ve taşınmaz malın bedelini gösteren ve bu Tebliğin ekinde örneği yer alan belge verilecektir.


- Hazineye ait taşınmaz mal satış ihalelerine katılan ve üzerine geçici ihale yapılan belge sahipleri, bu belgeyi ihale bedelinin ödenmesinde, ödeme aracı olarak kullanabileceklerdir.


- Kültür Bakanlığınca takas programına alınarak Bakanlığa gönderilen taşınmaz mallara genel hükümlere göre kıymet takdiri yapılacaktır. Kıymet takdirleri yapılırken, taşınmaz malın sit alanı ilan edilmeden önceki durumu dikkate alınacaktır.


- Satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmaz mal ihalelerinde bu belgeler ödeme aracı olarak kullanılamaz.


- İhale bedelinin bu belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeli ne olursa olsun kesin onaya Bakanlık yetkilidir.


- 05.09.1998 tarihli ve 23454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 237 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliği hükümlerine göre verilen belgeler geçerlidir.


Tebliğde, “kıymet takdirleri yapılırken, taşınmaz malın sit alanı ilan edilmeden önceki durumu dikkate alınacaktır” hükmü getirilerek, kıymet takdiri konusuna açıklık getirilmiştir.


Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedelinin, belgede yazılı bedele, kıymet takdir tarihinden itibaren “kanuni faiz” uygulanmak suretiyle tespit edileceği düzenlenerek, 237 sayılı Tebliğde yer alan “yeniden değerleme oranı” yerine kanuni faiz oranı esas alınmıştır.


255 sayılı Tebliğde, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmaz ihalelerinde bu belgeler ödeme aracı olarak kullanılamaz denilmekle uygulamada karşılaşılan ve tereddüde düşülen bir konuya açıklık getirilmiştir.