Site aidatlarında şablon çalışması!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için " site aidatlarında şablon çalışması " konusunu değerlendirdi. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
Her sitenin sosyal karakteri, emlak değeri kadar giderleri de farklıdır. Bu farklılık arazi büyüklüğü, mimari, ısınma sistemi, sosyal donatılar, imalatçı firmanın site yönetimine verdiği önem vb. göre değişir. Giderlerin bağımsız bölüm başına yansıması ise yönetim planında gider paylaşımı ile ilgili düzenleme, bağımsız bölüm sayısı gibi verilere bağlıdır.
Tüm bunlara rağmen, tüm siteler için giderler arasında oransal bir şablondan söz edilebilir.
Temel olarak, hizmet için üç girdiden söz edilebilir: Emek, malzeme,enerji.
Bu üç girdi ile; güvenlik,temizlik, teknik-peyzaj bakım, idari-muhasebe hizmetleri üretilir.
Giderler arasındaki oransallık %60 personel, %20 enerji, %15 malzeme , %5 yönetim inisiyatifi şeklinde paylaştırılabilir.
Giderlerin, emlak değerine etkisi ise şablonlanamaz olsa da, İstanbul’da 2.423 site tecrübemizle şu şekilde bir zorlama genellemesi yapılabilir:
Emlak değerinin, site aidatlarından etkilenmemesi için; kapalı otopark, aidatlara dahil açık havuz ve orta bakım ihtiyacında peyzaja sahip sitelerde güvenlik,temizlik ve bakım hizmetlerinin, emek,malzeme,enerji kalemlerinden oluşan giderlerin bağımsız bölümün el değiştirme değerinin 1/1500 oranından fazla olmaması gerekir.
Bu genelleme, yönetim becerisinden bağımsız, “site yönetimlerinin, emlak değerine etkisi” konusunda çalışmalarımız ile ilgilidir. Genellemenin detaylarında, lokasyon, insanımızın konut edinme istek katsayısı,enflasyon, konut kredileri faiz oranı ve söz konusu sitedeki malik/kiracı oranı ile bağımsız bölüm kiralarının belli çarpanlarla değerlendirilmesi bulunmaktadır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni