Siteden konut alırken nelere dikkat edilmeli?
Siteden iş yeri ve konut alırken mağduriyet yaşanmaması için dikkat edilmesi gereken konular bulunuyor. Özellikle iskanlı ve mülkiyetli tapulu konutlar için verilen yıkım kararları ev sahipleri için kabus oluyor.
Sitelerden ev veya iş yeri alanlar, aidat, yönetim gibi konular nedeniyle çoğu zaman şikayetçi. Hürriyet Gazetesi köşe yazarlarından Oya Artmutçu bugünkü köşe yazısında birçok ev sahipleri yaşanılan sorunlar nedeniyle ne yapabileceklerini konusunu kaleme aldı. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref, siteden konut veya iş yeri alırken dikkat edilmesi gereken hususları sıraladı. İşte siteden konut alırken
dikkat edilecek konular:
Projeye uygun mu yapılacak?
Belediyelerin kayıtları inceleyerek konutun projeye veya ruhsatına uygun olarak inşaat edilip edilmediği incelenmeli. Kat Mülkiyeti Tapusu var mı? birçok firma iskan belgesini aldıktan sonra proje ve ruhsatına aykırı konut inşaası yapıyor. Öyle ki koridoru kapatıp odalarını büyüten bile var. Çatıyı açıp daireleri dubleks evlere çevirenler de bulunuyor. Dükkana ait 3 metroluk depoya 100 metrekarelik sığınak ekleyip 130 metrekarelik depo olarak satanlar da var. Ek olarak giriş katı önündeki bahçe veya özel alanın özgünleşmediği halde özgünleşmiş gibi satanlar da bulunuyor.
Usule uygunmuş gibi görülebilir
Belediye kayıtlarında usule uygun gibi görünüp aslında uygun inşa edilmeyen birçok örnekle karşılaşırdı.
İskanlı tapulu daire satın alan birçok vatandaşlar sonrasında para cezası ve yıkım gibi sorunlarla muhatap olabiliyor. Çünkü inşaat firmaları iskan raporu aldıktan sonra imara aykırı inşaat gerçekleştirebilir. İnşaat firması imara aykırı yapım gerçekleştirmiş olsa da ceza ev sahibine geliyor. Belediye ekipleri kayıtlara güvenmeyip yapıları inceleyebiliyor.
Arsa payı incelenmeli
Arsa payının dairenin büyüklüğüne uygun olup olmadığı incelenmeli. Konum ve büyüklük olarak aynı özelliklere sahip dairelerin arsa paylarının da aynı olması gerekiyor. Site yönetimini seçerken, ortak giderleri (aidatı) maliklere paylaştırırken, çoğu kararlarda oy verirken bu önem kazanıyor. Bina yıkılıp, arsaya dönüştüğünde ve malikler burayı arsa olarak satma kararı verildiğinde, satış bedeli arsa payına göre dağıtılıyor. Ev sahibinin arsa payı düşükşe satış değerinden daha düşük bir bedel alır. Bu nedenle dairenin arsa içerisindeki payı muhakkak incelenmeli.
Sosyal tesislerin mülkiyetine bakılmalı
Havuz, spor alanları gibi sosyal tesislerin mülkiyeti incelenmeli. Bunların mülkiyeti yüklenicilere ait olabilir veya üçüncü şahsa satılmış olabilir. Eğer bu alanlar kat maliklerine ait değilse ev sahipleri bu alanlardan parayla yararlanmak zorunda kalabilir. Ayrıca bu tesislere dışarıdan müşteri alınırsa güvenlik durumu tehlikeye düşebilir. Bu da evlerin değerini düşürebilir.
Sosyal tesisler bazen izin alınmadan kamuya terk edilen alanlara inşa ediliyor. Bu durumlarda yıkım veya belediyeye ücret ödenmesi söz konusu oluyor. Bu nedenle bu alanların kamuya ait alanlara yapılmaması ve mülkiyeti maliklere ait olması gerekiyor. Ayrıca parsellerin de farklı alanlarda olmaması gerekiyor. Eğer farklı parselde ise sizin parseldeki kişilerin de yararlanacağı hukuki güvenceye bağlanmamışsa size izin vermeyebilirler. Örneğin; “havuz bizim parsele ait, siz giremezsiniz” diyebilirler.
Yasal olarak site mi?
Kapısına güvenlik konulan dört tarafı duvarlarla çevrili her alan site olmayabiliyor. Sitenin içerisinde kamusal yol geçebilir. Birbirinden bağımsız siteler inşa edilmiş görünüm olarak tek bir site gibi yapılmış olabilir. Eğer kamusal yol ise komşularınızın şikâyeti sonucu sitenizin duvarları yıkılıp, kamusal yollar halka açılabilir.
Site içerisinden inekler geçebilir
Sitenin içerisinden hayvanlar araçlar geçebilir. Siteye ait sosyal tesisler yolun öbür tarafında kalabilir. Bu durumda evinizin değeri düşebilir. O nedenle siteden ev alırken sitenin hukuksal yapısı incelenmeli.
Yönetim planı incelenmeli
Siteler Yönetim Planı'na göre yönetiliyor. Yönetim Planları da o siteye özgün olarak hazırlanması gerekiyor. Fakat maalesef inşaat şirketleri genellikle kırtasiyeden aldıkları, internetten indirdikleri YP’larını tapuya veriyor. O sitenin daha iyi yönetilmesini sağlayacak olan YP’ları, sorunların kaynağı haline geliyor. Sonradan YP’nı değiştirip, siteye özgü hale getirilebilir. Ama bunun için kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Örneğin 200 bağımsız bölümlü bir sitede 160 malikin, 400 bağımsız bölümlü sitede 320 malikin oyuna ihtiyaç vardır. Kat maliklerini ikna etmek ve 4/5 oyun sağlanması her zaman mümkün değildir.
Siteyi yapan şirket yönetir
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesi yükleniciye siteyi yönetme hakı tanıyor. İnşaatı gerçekleştiren firma kendisi yönetmekte veya görevlendirdiği yönetim şirketi ya da şahıslar aracılığıyla siteyi yönetiyor. Genel Kurul yok, seçme, seçilme, denetleme hakkı da bulunmuyor. İmzaladığınız alım-satım sözleşmesini incelemediyseniz, yapımcı şirket size danışmadan hazırladığı YP’nında kendisine “geçici yönetim yetkisi”ni verdiyse, yıllarca yönetimde söz hakkınız olmaz. Mutlu mesut yaşamak için aldığınız ev, fahiş aidatlar kâbus hale gelebilir.
Kooperatif yönetebilir
Türkiye genelinde yazlık ve sanayi sitelerin çoğunu halen kooperatif şirketler yönetiyor. Kooperatif tapu verdikten sonra, siteyi yönetemez. Fakat çoğu kişi bu kuralı bilmiyor. Kooperatifin siteyi yönetmesini normal buluyor. Böyle olması gerektiğini düşünüyor. Siz kooperatif ortaklığını devralmadan tapudan işyeri ya da dairenin tapusunu aldıysanız, kooperatif ortağı olmadığınız için seçme-seçilme-denetleme hakkına da sahip olamazsınız.
Yönetimsel krizler değerlendirilmeli
Site içerisinde konuk blokları AVM, ofis ve müstakil evler yer alabilir. YP siteye özgü yapılmadıysa site içerisinde yönetim krizler çıkabilir. Ayrıca yüksek aidat ödenebilir. Örneğin apartman blokunun alt/giriş katındaki dükkânlar, apartmanın içine hiç giremedikleri halde apartman içi ortak alanların, asansörün, aydınlatma-bakım-onarım giderlerini ödemek zorunda kalabilirler.