Sektörel

Sitelerde anagayrimenkulün yönetim analizi!

Kat Mülkiyeti Kanununun 27 ve 69ncu maddeleri anagayrimenkulün yönetimi konusunu açıklayan maddelerdir. İşte sitelerde anagayrimenkulün yönetim analizi..

Kat Mülkiyeti Kanununun 27 ve 69ncu maddeleri anagayrimenkulün yönetimi konusunu açıklayan maddelerdir. Bu maddelere göre anagayrimenkulün yönetilmesinde esas şartın anagayrimenkulün kat/blok kat malikleri kurulunca, toplu yapılarda temsilciler kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının belirlenmesi yetkisinin de kat malikleri kuruluna, toplu yapılarda blok kat malikleri kurulunu temsilen temsilciler kuruluna ait olduğu şeklindedir. Bu maddelerden anlaşılacağı üzere anagayrimenkulün yönetim tarzını belirlemek kat malikleri kurulunun, toplu yapılarda temsilciler kurulunun kanundan kaynaklanan sorumluluğudur. Çünkü kat mülkiyeti kanununda anagayrimenkulün yönetimi tarzının açıklanmasına ilişkin özel bir hüküm yoktur. Kat mülkiyeti kanunu anagayrimenkulün yönetilmesi konusunda sadece üç kişilik bir kurulun seçileceğini ve bu kurulun görevlerini yazar. Bu yazılım anagayrimenkulün yönetim tarzı açıklaması değildir. Yönetim tarzını kat malikleri kurulu, toplu yapılarda temsilciler kurulu özel olarak belirlemek zorundadır.


Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda temsilciler kurulu sitede uygulanmasını istediği yönetim tarzını belirlerken anagayrimenkulün sistematik ve saydam bir şekilde yönetilmesi, kontrol, hesap verme ve site sakinleri ile iletişim ana fikrinden hareket etmelidir. Ayrıca sitenin ana hedefleri de yönetim tarzının belirlenmesinde göz önünde tutulmalıdır. Site yönetiminin ana hedefleri;     


  1.   Çalışanlardan hizmet alımı sonucunda site sakinlerinin memnun edilmeleri,                                    
  2. Maliyetleri azaltmak,
  3. İş gücü verimini ve sitenin emlak değerini artırmak, 
  4. Zamanı ve kaynakları etkili kullanmaktır.,


Site yönetimi uygulamalarında esas, kat malikleri kurulunca, toplu yapılarda temsilciler kurulunca atanan üç kişilik yönetim kurulunun kat malikleri kurulu, toplu yapılarda temsilciler kurulunun özel olarak belirlediği yönetim tarzını harfiyen uygulamaları şeklinde olmalıdır. Site yönetim uygulamalarına genel olarak bakıldığında kat malikleri kurullarınca özel olarak belirlenmiş bir yönetim tarzının olmadığı atanan veya seçilen üç kişilik yönetim kurullarının “bildikleri kadar yapılan yönetim tarzlarıyla” siteleri yönettikleri görülmektedir. Bu yönetim tarzı ile yukarıda ana fikri ve hedefleri açıklanan site yönetim tarzının gerçekleşmesi mümkün olmamaktadır. İstenen kıstasları elde edecek yönetim tarzını belirlemek için kat malikleri kurulu, toplu yapı yönetimlerinde temsilciler kurulu aşağıda belirtilen yönetim tarzlarından birini tercih ederek uygulamaya koyabilir. 


Bu yönetim tarzları; 

  1. geleneksel yönetim tarzı,
  2. lider yönetimi olmak iki ana olgu içinde gerçekleşir. 


Siteler genelde geleneksel yönetim tarzı uygulamaları ile yönetilmektedir. Geleneksel yönetim tarzı içinde; 

       3. otoriter yönetim tarzı, 

       4.insancıl yönetim tarzı, 

      5.ilgisiz yönetici tarzı uygulamaları vardır. 


Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda temsilciler kurulu özel bir yönetim tarzı belirlememiş ise seçilen yönetim kurulları ya otoriter yönetim tarzını veya ilgisiz yönetim tarzını bilmeden site yönetim tarzı olarak uygulayacaklardır. Hâlbuki geleneksel yönetim tarzları içinde site yönetimlerine en uygun olanı insancıl yönetim tarzıdır. İnsancıl yönetim tarzı gerek odak noktası, gerek aracı ve amacı doğrultusunda yukarıda belirlenen ana fikri ve hedefleri gerçekleştirecek düzenlemeleri sağlar. Bu yönetim tarzının odağı; düzen kurmak, aracı; çalışanlara inisiyatif sağlamak, amacı; sistem kurmaktır. Bu yönetim tarzının ortaya çıkaracağı yönetim sistemi de “verim ve performansa dayanan yönetim sistemidir”. Verim ve performansa dayanan yönetim sistemi “ölçülemeyen hiçbir şey iyileştirilemez” ana prensibine dayanır. Bu sistem kalite yönetimine benzer ama kalite yönetim sistemi değildir. Bu sistemin parametreleri şu faydaları sağlar.           


  1.  Bu sistem sitenin hedeflerini gerçekleştirmeye yöneliktir.   Sitedeki insan ve maddi kaynakların kullanılmasını, işlerin işbirliği içinde yapılmasına özen gösterir. İş sonuçları sürekli ölçülür.              
  2. Yöneticinin verdiği kararları uygulatabilmek için belli bir otoritenin olması gerekir.(Bu otorite site yönetim planıdır ve ana mevzuat olan yönetim planı tüm site sakinlerine tebliğ edilmelidir.)                
  3. Yönetim ile site sakinleri arasında düzenli bir iletişim sağlar.
  4. Bilgi, yetenek, tecrübe ve liyakat gibi kıstaslara göre iş bölümü yaptırır.
  5. Zamanı hızlı ve eldeki kaynakları verimli kullandırır.       


Yakın gelecekte verim ve performansa dayalı yönetim sistemi de site yönetimlerine dar gelecek, kat malikleri kurulu, toplu yapılarda temsilciler kurulu site yönetim tarzında Lider yönetimini belirleyecek, lider yönetim tarzında ister klasik lider, ister bilge lider yönetim tarzı olsun yönetim sistemi olarak “kalite yönetimini” tercih edecekler ve kalite yönetim sistemi site yönetimlerine girecektir.