Sözlü kira sözleşmesine itiraz!
Taşınmaz mal kiralamalarında sözlü kira sözleşmeleri de yapılabiliyor. Ancak sözleşmenin sözlü olması kimi zaman taraflar arasında problemlere neden olabiliyor. Kiracı sözlü kira sözleşmesine itiraz edebiliyor. Yapılan itiraz de iptal edilebiliyor..
Sözlü kira sözleşmesine itiraz!
Kira anlaşması, taşınmaz mal kiralamalarında kiracı ile mal sahibi arasında imzalanıyor. Anlaşma dahilinde kira süresi, kira bedeli, kiranın ödeneceği tarihler belirleniyor.
Kira sözleşmesinin yazılı olması kanunen şart olarak sunulmuyor. Sözlü kira sözleşmeleri de yapılabiliyor. Ancak sözleşmenin sözlü olması kimi zaman taraflar arasında problemlere neden olabiliyor.
Kiracı sözlü kira sözleşmesine itiraz edebiliyor. Ancak mal sahibi bu itirazın iptali için de yasal süreç başlatabiliyor.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2012/6-1928
Karar: 2013/232
Taraflar arasındaki davadan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; ...6.İcra Hukuk Mahkemesi’nden verilen 13.10.2011 gün ve 2011/851 E.-2011/964 K.sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 10.10.2012 gün, 2012/6-410 Esas, 2012/695 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalı/borçlular vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68 ve devamı maddelerine dayalı itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
Davacı/alacaklı/kiralayan vekili dava dilekçesinde özetle; davacının, davalı/borçlular hakkında kira alacağından dolayı yaptığı icra takibinin, davalı/borçluların borca haksız itirazı üzerine durduğunu, davalı/borçluların kefillik sıfatına, depozito bedeline, faize ve muacceliyet şartına yönelik itirazlarının yerinde olmadığını belirterek, itirazın 27.500 TL’lik kısım üzerinden kaldırılması, bu miktara takip tarihinden itibaren faiz tahakkuk ettirilmesi ile itirazın kaldırılması istenen miktar üzerinden icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı/borçlular, yargılama sırasında yazılı veya sözlü beyanda bulunmamıştır.
Yerel Mahkemece, genel haciz yolu ile başlatılmış olan takipte, takip talepnamesinde sözlü akde dayanılması nedeniyle, itirazın kaldırılması aşamasında, yazılı akde ve bu akitteki muacceliyet şartına dayanılamayacağı gerekçesiyle, davalı/borçluların itiraz etmediği Ekim ayı kira bedeli yönünden davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davacı/alacaklı vekilinin temyizi üzerine, Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, Yerel Mahkeme, önceki gerekçesi yanında, takipte dayanılmayan yazılı kira akdinin yargılama aşamasında ileri sürülmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 29.maddelerinde yer alan dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu da belirterek, gerekçesini güçlendirmek suretiyle ilk kararında direnmiştir.
Direnme hükmü, davacı/alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca, Özel Daire kararında da yer alan, “icra takibi nedeniyle düzenlenen takip talepnamesinden davacının, taraflar arasında düzenlenen 01.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayandığı ve bu sözleşme uyarınca takip yapıldığının kabulünün icap ettiği” gerekçesiyle direnme kararı oybirliği ile bozulmuş; davalı/borçlular vekili karar düzeltme isteminde bulunarak, direnme kararının onanmasını istemiştir.
Uyuşmazlık, davacı/alacaklının takip talebinde dayandığı kira akdinin sözlü mü yoksa yazılı mı olduğu, buradan varılacak sonuca göre takip talebinde sözlü akde dayanan alacaklının itirazın kaldırılması davasında yazılı kira akdine dayanıp dayanamayacağı noktalarında toplanmaktadır.
Davanın yasal dayanağı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 68.maddesidir.
İİK’nun 68.maddesinde itirazın kesin olarak kaldırılması, 62 ve 63.maddelerinde ise itiraz süresi, şekli ve sebepleri düzenlenmiştir.
İİK’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 4949 sayılı Kanun ile değişik 68.maddesinin ilk üç fıkrasında;
“Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamaz.
Borçlu itirazını varit gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse tetkik mercii itirazın kaldırılmasına karar verir.
İtiraz birinci fıkrada gösterilen senet veya makbuz yahut belgeye müstenit ise itirazın kaldırılması talebi reddolunur.”
Hükmü yer almaktadır.
Yine, aynı Kanunun “Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye” başlıklı 269/c maddesinde;
"Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68'inci madde hükmü kıyasen uygulanır.”
Hükmüne yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere, Kanunun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini açıkça bildirmek ve ödeme konusundaki itirazını noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
Bu açık hükümler gözetilerek somut olay ele alındığında;
Davacı/alacaklı, davalı/borçlular aleyhine başlatmış olduğu genel haciz yolu ile icra takibinde borcun sebebi olarak, gerek takip talebinde gerekse ödeme emrinde “Borçlunun 13.07.2010 tarihinde anlaşarak 01.09.2010 tarihinde kiracılığını başlattığı işyerinde bir aylık kirasının zamanında ödenmemesi durumunda kiraların muacceliyet kesbedeceği anlaşması gereğince yapılan takip” açıklaması ile oniki aylık kira alacağının tahsili talebinde bulunmaktadır.
İtirazın kaldırılması aşamasında ibraz edilen yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinde, 13.10.2010 tarihinde 01.09.2010 başlangıç tarihli olarak düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Görüldüğü üzere, davacı/alacaklı takip talebinde ve ödeme emrinde, yargılama aşamasında ibraz ettiği yazılı kira sözleşmesine ait unsurlardan bahsetmiştir. Bu durumda takipte yazılı kira sözleşmesine dayanıldığının kabulü gerekmektedir.
Davalı/borçlular ise itiraz dilekçelerinde, davalılardan Ş. Öztürk’ün borca kefil olması nedeniyle sorumluluğunun ancak asıl borçluya yapılan takipten sonra başlayacağı; Eylül ve Ekim ayları kira bedelleri süresinde ödendiğinden bu aylara ait borç ve faizin yasal olmadığını ve taşınmazın üçüncü kişinin tehdidi nedeniyle mücbir sebepten tahliye edildiğini ileri sürerek, itirazlarını bildirmişlerdir.
İtiraz sebepleri incelendiğinde, davalı/borçluların takip talebinde dayanılan kira sözleşmesinin varlığına karşı çıkmadığı anlaşılmaktadır.
Taraflar sözleşmeyi inkar etmediğinden, kira sözleşmesinin İİK’nun 269/b-1 maddesi uyarınca kanıtlanmasına da gerek bulunmamaktadır.
Öte yandan, 04.02.2011 tarih ve 27836 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346.maddesinde:
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Kiracıyı korumak amacıyla getirilen bu düzenlemenin somut uyuşmazlıkta uygulama yeri bulunup bulunmadığı hususu da açıklığa kavuşturulmalıdır.
Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanma şekli, 04.02.2011 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir.
6101 sayılı Kanunun “Geçmişe etkili Olmama” başlıklı 1.maddesinde:
“Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmüne yer verilmiştir.
6101 sayılı Kanunun 1.maddesinde yer verilen ve geçmişe etkili olmamaya ilişkin genel kuralın istisnaları ise yine aynı Kanunun 2, 4 ve 7.maddelerinde düzenlenmiştir.
Anılan Kanunun geçmişe etkili olma hallerini düzenleyen maddelerinden olan ve “Kamu düzeni ve genel ahlâk” başlıklı 2. maddesi:
“Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.”,
“Kazanılmamış haklar” başlıklı 4. maddesi:
“Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden önce gerçekleşmiş olup da, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği sırada henüz herhangi bir hak doğurmamış fiil ve işlemlere, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” ve
“Görülmekte olan davalara ilişkin uygulama” başlıklı 7.maddesi:
“Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” hükümlerine yer verilmiştir.
Öte yandan, 14.04.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6101 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.madde ile:
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” düzenlemesi getirilmiştir.
Anılan hüküm, 12.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanun ile değişikliğe uğramış ve Geçici Madde 2:
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklini almıştır.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut uyuşmalığın değerlendirilmesinde, davalı/borçlular takip talebinde dayanılan kira sözleşmesinin varlığına karşı çıkmadığından, talebine itiraz edilen alacaklının takibi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1.maddesi anlamında “imzası ikrar edilen ve borç ikrarını içeren bir belgeye” dayanmakta olup, takip hukuku açısından davacı/alacaklının kiralayan sıfatı ve kira sözleşmesi kesinleşmiştir.
Bu nedenle, Yerel Mahkemenin, “takip talebinde sözlü kira akdine dayanan davacı/alacaklının itirazın kaldırılması davasında yazılı kira akdine dayanamayacağı” yönündeki kabulü yeterli inceleme ve araştırmaya dayanmamakta ve dosya kapsamına uygun düşmemektedir.
Ne var ki, dava konusu icra takip talebinde, borçluların karşı çıkmadığı kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” bölümünde yer alan muacceliyet şartına da dayanıldığından, uyuşmazlığın çözümünde 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346.maddesinin uygulama yeri bulunup bulunmadığı hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu durumda, mahkemece, öncelikle tarafların tacir sıfatının bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturularak, uyuşmazlığın çözümünde 6101 sayılı Kanunun 1, 2, 4, 7 ve Geçici 2.maddeleri kapsamında, 6098 sayılı kanunun 346.maddesinin uygulama yeri bulunup bulunmadığı hususunda yapılacak değerlendirme sonucunda varılacak sonuca göre karar verilmelidir.
O halde, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına, bozma ilamında ve yukarıda açıklanan ilave nedenlerle, uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç ; Davalılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2012 gün, 2012/6-410 Esas, 2012/695 Karar sayılı Bozma Kararının Kaldırılmasına;
Yerel mahkeme direnme hükmünün Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerle 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana geri verilmesine, 13.02.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.
Ev için kira sözleşmesi örneği!
Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com