SPK'dan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenleme!

Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK), Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde yaptığı değişiklikler, bugünkü Resmi Gazete'de yayımlandı.

Anadolu Ajansı'nda yer alan habere göre, yapılan değişiklikler kapsamında, tebliğin portföy sınırlamalarına ilişkin bölümünde yer alan maddelerde bazı düzenlemeye gidildi.

Buna göre, portföy sınırlamalarına ilişkin maddede yer alan "Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az yüzde 51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar." ifadesi "Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri şirketlere, aktif toplamının en az yüzde 51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar." olarak değiştirildi. 

Aynı bölümde yapılan düzenleme ile ortaklıkların münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda en fazla aktif toplamının yüzde 25'i, diğer ortaklıklarda en fazla aktif toplamının yüzde 49'u, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat ya da katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat ya da özel cari ve katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının yüzde 10'u oranında yatırım yapabilmesi şarta bağlandı.

Bu paralelde tebliğin halka arz yoluyla satış bölümünde de düzenlemeye gidilirken, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden meydana gelen portföyü işletecek gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sadece altyapı tesislerine ilişkin sahip oldukları üretim lisansı veya benzeri başka imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları durumunda, bu ortaklıkların portföy sınırlamalarına ilişkin oranları sağlaması zorunluluğunun aranmayacağı hükmedildi.

- Özellik arz eden kararlar

Tebliğin özellik arz eden kararlar bölümündeki  "Payları halka arz edilen ortaklıklar ile bu fıkrada sayılan taraflar arasında olan ve bu fıkrada sayılan işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla alınan yönetim kurulu kararlarının kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması, ayrıca karar oy birliğiyle alınmadığı takdirde yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi gerekir." maddesi de yürürlükten kaldırıldı.

Aynı bölümde bulunan "Ortaklıklar ile ilişkili taraflar arasında yapılan işlemlere yönelik olarak Kurul tarafından belirlenen kurumsal yönetim ilkeleri saklıdır" maddesi de "Ortaklıklar ile ilişkili taraflar arasında yapılan işlemler hakkında, bu tebliğ hükümleri saklı kalmak kaydıyla Kurul tarafından belirlenen kurumsal yönetim ilkeleri uygulanır" olarak değiştirildi.

- Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar

Ortaklıklarının yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalarına yönelik esasların belirlendiği kısımda da bazı maddelerde düzenleme yapıldı.

Yapılan düzenlemelere göre, ortaklıklar alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilecek, satabilecek, kiralayabilecek, kiraya verebilecek ve satın almayı ya da satmayı vadedebilecek. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilecek.

Daha önce gayrimenkul yatırım ortaklıkları bu bentteki işlemlerin hiçbirini gerçekleştiremiyordu.

Yapılan düzenlemeyle ortaklıklar, faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilecek. Diğer bir yandan hiçbir şirkette sermaye ya da oy haklarının yüzde 5'inden fazlasına sahip olamayacak. Ortaklığın tek bir ihraççıya ait para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının yüzde 10'unu aşamayacak. Burada belirtilen "tek bir ihraççıya ait" ifadesi, eski tebliğde "tek bir şirketteki" olarak yer alıyordu.

Ortaklıklar, kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı esnasında varlık değerinin yüzde 3'ünü aşan komisyon ücreti ödeyemeyecekler ve benzeri giderler yapamayacaklar. Fakat yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlarda bu hüküm uygulanmayacak. 

Söz konusu madde eski tebliğde, "Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin yüzde 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar. Bu hüküm münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar için uygulanmaz." şeklinde belirlenmişti.

Son olarak daha önce tebliğdeki  "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır" maddesi, düzenleme sonrası tebliğde şöyle yer aldı:

"Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir."

- Ortaklıkların yapamayacakları işler

Gerçekleştirilen düzenleme ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapamayacakları işler bölümünde yer alan "ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler" maddesine "sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki" ifadesi de eklendi.

Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarına mal ya da hizmet satımı işlemine dayanmayan borç verebilmesinin önü açıldı.

- Rehin ve sınırlı ayni hak tesisi

Tebliğin ipotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisine ilişkin hükümlerin belirlendiği bölümündeki değişiklikle, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz ya da düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi durumunda, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek ya da diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkün kılındı.

Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebileceği de hükme bağlandı.

Diğer bir yandan düzenleme ile ortaklıkların, sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirmesinin, söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilmesinin de önü açıldı.

Tebliğe eklenen yeni bir maddeyle inşaat işleri malzemelerinin ortaklık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini sunacak müteahhidin kullanımına sunulması da mümkün kılındı.

Fakat  bu, inşaat malzemelerinin ortaklığın portföyünde bulunan belirli bir gayrimenkul projesiyle ilgili olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi, müteahhitlerle imzalanan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerde ortaklık tarafından temin edilen inşaat malzemelerine ilişkin hususlara da yer verilmesi ve inşaat malzemelerinin temin edileceği kişilerin münhasıran inşaat malzemesi üretimi yapan ilişkili taraflar hariç ortaklığın ilişkili tarafı olmaması koşullarına bağlandı.

- Ekspertiz değerinin kullanılması

Tebliğin, ekspertiz değerinin kullanılması kısmında  yapılan düzenlemelere göre, ortaklığın portföyündeki ya da alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilecek.

Mevcut piyasa ya da ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin yüzde 95'inden daha düşük değerlerin esas alınması halinde, bu durumun Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunlu olacak.

Ciro üzerinden kira sözleşmesi imzalanan gayrimenkuller ile sabit kira bedeli ve/veya ciro üzerinden kira sözleşmesi imzalanan birden fazla kiracının yer aldığı gayrimenkullerin kira ekspertiz bedeli ve kira bedeline ilişkin karşılaştırma, hesap döneminin sonunda yapılacak. 

Kısmi doluluğa veya değişken doluluğa sahip gayrimenkullerden elde edilen kira bedeli toplamının, gayrimenkulün toplam ekspertiz kira bedeli ile mukayesesinde, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının yıl içerisindeki ortalama doluluk oranı da dikkate alınacak. Bu kapsamda, elde edilen kira bedeli, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının ortalama doluluğuna göre düzeltilmiş ekspertiz kira bedeliyle  mukayese edilecek. Bir hesap döneminin sonunda, ekspertiz kira bedelinin altında gelir elde edilen gayrimenkullere ilişkin bilgilerin, hesap dönemini izleyen birinci ayın sonuna kadar kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak pay sahiplerine bilgi verilmesi de zorunlu olacak.

Ortaklık portföyündeki varlıkların uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda, 5 yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri hazırlanacak bir değerleme raporuyla da tespit ettirilecek.

Bir hesap dönemi sonunda o hesap dönemine ilişkin mevcut kira bedelinin ekspertiz değerinin yüzde 95'inin altında kalması halinde, bu durum kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilecek.

Tek kiracısı olan gayrimenkullerin, uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda ise 5 yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri hazırlanacak bir değerleme raporu ile tespit ettirilecek. Ortaklık tarafından 5 senelik dönem içinde alınan toplam kira bedelinin, 5 yıllık kira ekspertiz değeri toplamının yüzde 95'inin altında kalması durumunda, bu durum kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak pay sahiplerine bilgi verilecek.

- Kar payı dağıtımı

Tebliğ değişikliği kapsamında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bilgi verme ve kamuyu aydınlatmasına ilişkin bölümde de çeşitli düzenlemeler de yapıldı.

Ayrıca söz konusu ortaklıkların kar payı dağıtımına ilişkin esasları belirleyen geçici maddede de süre uzatımına da gidildi.

Böylece, ortaklıkların paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce nakit kar payı dağıtımı yapamayacağına ilişkin hüküm, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için 31 Aralık 2023 tarihine kadar uygulanmayacak. Bu süre daha önce 30 Aralık 2019 tarihi olarak belirlenmişti.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ!