Talebin üzerinde ve lüks konut tarzı projelere ihtiyaç var!

Sektörü iyi gözlemleyen, vizyoner işadamı, Yücesoy Mühendislik'in genç Yönetim Kurulu Başkanı Cem Yücesoy, Gözlem Gazetesi'nin köşe yazarı Arda Küçükerciyes ile röportaj gerçekleştirdi. İşte o yazı...

Cemal Yücesoy'un kurduğu Yücesoy Mühendislik'in genç Yönetim Kurulu Başkanı Cem Yücesoy, sektörü iyi gözlemleyen, vizyoner bir işadamı. Lise yıllarından arkadaşı olan Mehmet Cem Şişman'ın da Studio City Projesi ortaklığı ile katıldığı Yücesoy Mühendislik, Seyrek bölgesinde en fazla konut yapan inşaat firması unvanını taşıyor.

- Genç yaşınızda büyük sorumlulukların üstesinden geldiniz. Birbiri ardına ses getiren projeler... Yücesoy Mühendislik, hızlı ama bir o kadar da de emin adımlarla ilerliyor diyebilir miyiz?

Cem Yücesoy: 1989 yılında Cemal Yücesoy tarafından proje firması olarak kurulan Yücesoy Mühendislik, 1991 yılında gerçekleştirdiği inşaatlarla sektörde büyümesini sürdürdü. 2002 yılında yapısal değişikliğe giden firmamıza ben 2003 yılında dahil oldum. 2008 yılından sonra taahhüt işlerini azaltıp, yap - sata döndük. 2012 yılında tamamen yap - sat işine yöneldik. Yapsat sektöründe ilk olarak Buca'da    1 + 1 dairelerle başladık Bu bölgede toplamda 550 adet konut ürettik. Daha sonra Karşıyaka'da  3 + 1 ve  4 +1 toplam 170 konuttan oluşan Park Yücesoy'u tamamladık. 2014 yılı başında Seyrek projesi başladı. Sistemli, hedef gözeterek, planlı ve emin adımlarla büyümeyi hedefledik.

- Seyrek'te yapımı devam eden Studio City ile o bölgedeki en büyük konut yatırımına imza attınız. Proje yeni etaplar da eklendi? Seyrek'in bu kadar gelişeceğini önceden düşünmüş müydünüz?

Cem Yücesoy: Seyrek projemiz düşündüğümüzden hızlı gitti. İlk etapta 300 konut olarak planladığımız bir projeydi. Bugün bin 600 konuta ulaştı. Şu anda 5'inci etap ve çarşı etabımızın yapımı sürüyor.

İlk 4 etabın tamamını satışını tamamladık. Çarşı etabında ticari alanlar var. Diğer etaplara göre daha lüks olacak. İlk üç etabın yapımı tamamlandı. 4'üncü etabı yaz ortasında tamamlayacağız. 5'inci etap ve çarşı etabını da seneye yaza tamamlayacağız. Arsa üretim faaliyetlerimiz devam ediyor. İzmir'in büyüdüğü tüm alanlarda önceden bir gecekondu alanı oluyor. Sonrasında ucuz müteahhitlik dediğimiz kalitesiz vizyonsuz konutlar yerini alıyor. Bu durum da ister istemez, o bölgenin kalitesini düşürüyor. Yani site yaşantısı çok güzel olmasına rağmen, dört tarafı gecekonduyla sarılıydı. Fakat, Seyrek bu anlamda daha bakir bir bölgeydi ve yapılaşma çok azdı. Diğer taraftan, otoban büyük bir cazibe yarattı. Biz inşaata başladığımızda otoban inşaatı devam ediyordu.

- Studio City'yi İzmirliler çok sevdi... Ulaşım kolaylığı ve eğitim kurumlarına yakınlık mı, projenizi bu kadar öne çıkardı?

Cem Yücesoy: Evet ulaşılabilir olmak çok önemli. Projemiz otoyola, Seyrek ve Metro girişine 4 kilometre, Mavişehir'e 10 dakika yakınlıkta. Studio City, Gediz Üniversitesi'nin hazırlık binasına bitişik konumda. Ana kampusa ise sadece 700 metrede. Orayı bir yaşam merkezi olarak görüyoruz. Başlangıçta bu kadar büyüyeceğini biz de tahmin etmiyorduk. O bölgenin bakir olduğunu vce otobanın avantajını farkettik. Binaları  4 katlı olarak inşa ettik. Aslında yüksek binaların insan yapısına çok da uygun olmadığını düşünüyorum. Arsanın % 70'i yeşil alan. Genel coğrafyada %15 - 20 bir yapılaşma var. Sıkışık bir durum yok. Şehir kuzeye doğru büyüyor. Aliağa, Çandarlı, yeni sanayi bölgesi yatırımları, otoyolun tamamlanması, serbest bölgeler ve büyük fabrika yatırımları bölgenin hareketini artırıyor. Ağırlıklı 1 + 1 olmak üzere 3+1 ve 4 + 1 tiplerinde konutlar  var. Hedefimiz projeyi 2 bin 500 konuta çıkarmak. Konak Meydanı merkez ise bundan böyle Bayraklı tarafı İzmir'in yeni merkezi olacak. Çünkü kentin ağırlık noktası kuzeye doğru kayıyor.

- Yücesoy Mühendislik geçmişte eğitim, konut ve pekçok ticari proje tamamladı. Hedefte ne tür projeler var?

Cem Yücesoy: Karşıyaka ve Buca bölgelerinde toplam 700 konut ürettik. 12 okul inşaatı, Çeşme'de 2 otel, fabrika inşaatlarımız oldu. Geçmişte Almanya ve Rusya'da da  projeler yürüttük. Çiğli'nin Balatçık bölgesinde  140 konutluk projemiz var. Menemen Atatepe Mevkii'nde 400 konutluk 2 + 1, 3 + 1 ve 4 + 1 tiplerindeki evlerden oluşan bir projemiz olacak. Villakent ve Bornova'da proje planlamalarımız var. Burada belli arsa yatırımları yaptık. Ruhsat çalışmalarımız devam edecek. Bornova da, rekabetin arttığı bir bölge. O bölgede de yatırım yapmak istedik; biz de bu yarışın içinde olmak istedik. Yelki'de bir arazi yatırımımız var. Burada farklı mimari bir proje yapmak istiyoruz. İçinde, çarşı özel okul, villalar olacak. 5 kata kadar apartmanlar bulunacak. Yaklaşık 600 konutluk karma bir proje. İçinde at binme tesisleri, mini golf gibi özel tesisler de bulunacak. Bunun için arsa yatırımlarının bir kısmını tamamladık. 2018 yılında başlamayı hedefliyoruz.

- Yeni Kent merkezi Bayraklı'da hem İzmirli, hem de İstanbul'dan gelen yatırımcıların yüksek katlı yapılarını görüyoruz. Yücesoy Mühendislik olarak o bölge için çok katlı bir yatırım planlıyor musunuz?

Cem Yücesoy: Şu an için Bayraklı'ya öyle bir yatırım düşüncemiz yok. Önümüzdeki yıllarda piyasanın gidişatına göre olabilir. Şu an yapanları da takdir ediyorum. Çünkü böylesi yatırımlar hem inşaat,hem de finansman anlamında cesaret ister. Şu ana kadar yapımı devam edenlerle birlikte, İzmir'de toplam 250 milyon liralık bir yatırım yaptık. 

- İzmir'de konut fiyatlarının yüksek olduğu ve lüks konut arzının talebin üzerinde olduğu yönünde yönünde eleştiriler var. Siz bu görüşe katılıyor musunuz?

Cem Yücesoy: İzmir'de konut arzında lüks konut fazlası var. Arsa darlığından dolayı firmalar yüksek fiyatlardan ev yapıp satma derdinde. Bu durum çok doğru değil. Sorunun temelinde arsa fiyatı yatıyor. İzmir'in merkez ilçelerinde 1 ev için arsa maliyeti 300 - 400 bin TL bandına yaklaştı. Ev yapım maliyetleri de artıyor. Satış hızı düşük olduğu için stoklu çalışmak zorundalar. Doğrudan yatırımı finanse ettikleri için paranın maliyeti de ekleniyor.  Firmalar ellerindeki sermayeyi projeye harcıyor. Bu nedenle de zamanla fiyat daha çok yükseliyor. Oysa insana dokunacak projeye ihtiyaç var.

- Yüzde 50'si tamamlanan, İstanbul – İzmir otoyolunun hizmete açılmasıyla, konut fiyatlarının daha da artması bekleniyor?

Cem Yücesoy:İstanbul - İzmir otoyolunun tamamlanması satış sirkülasyonun artmasına yol açar. Lüks konutlarda fiyatlar oynamaz. Çeşme ve Urla'da villa fiyatları Bodrum'a göre daha düşük. O bölgedeki fiyatlar yükselebilir. Özellikle ticari projelerin sirkülasyonu daha çok artacak. İstanbullular yatırım için ofis almayı da tercih edebilir. Bu durum da Bayraklı bölgesindeki satışları artırır.

-Mehmet Bey siz de, Yücesoy Mühendislik Yönetim Kurulu Üyesisiniz. Sizin de gruba katılmanızla nasıl bir sinerji doğdu?

- Mehmet Cem Şişman: 2014 yılı başında Studio City projesi ile Yücesoy Mühendislik Ailesi'ne katıldım. Yatırım kararlarını Cem bey ile beraber alıyoruz. Bugüne kadar aldığımız kararlarda başarılı olduk. Yaptığımız her yatırımdan güzel geri dönüşler elde ettik. Yücesoy olarak doğru projeler sunmaya çalışıyoruz. Yaptığımız konutlarda sadece oturum amaçlı değil, yatırımcıların da para kazanmasını  istiyoruz. Evlerin değerlenmesi anlamında yatırımcılar hep memnun kaldılar. İnsanların aklında Yücesoy nereye girerse yatırımcısına kazandırır fikri oluştu. Bizi tanıyan ve takip eden müşterilerimiz var.        

Fiyat - kalite dengesine dikkat ediyoruz. Projelerimize yatırım yapanlar yıllık ortalama % 30 kar elde ettiler.  Kuzey İzmir bölgesinde en fazla konut yapan inşaat firmasıyız. Karşıyaka, Çiğli, Menemen ve  Seyrek bölgesinde aktifiz. İnsanlar Seyrekle ilgili başta olumsuz düşünüyorladı. Fakat biz hızlı hareket ettik. Yatırımlarımızı hayata geçirdik; satın aldığımız yeni arsalarla yatırımlarımıza devam ediyoruz.

- Ekonominin lokomotifi olan inşaat sektöründeki sıkıntıları da en iyi sizler biliyorsunuz. Sektörde en can yakıcı sorun nedir?

Cem Yücesoy: Sektörde en çok yaşadığımız sorunların başında kalifiye işçi ve ara eleman bulma sıkıntısı geliyor. 2000'lerin başından beri inşaat sektörü belki 20 kat büyüdü. Fakat burada çalışacak yeterli eleman bulamıyoruz. Bu konuda eğitimli eleman açığı var. İnşaat mühendisi bulabiliyoruz; ama ustalık da çok önemli. Ara eleman bulmakta sıkıntı yaşıyoruz. Arsa fiyatlarının çok pahalı olduğunu da söylemem gerek. Bu konu ev fiyatlarına yani tüketiciye yansıyor. İzmir aslında doğal sınırlarla çevrili, imarı artırılamıyor. Doğal sınırların ardında da konut yapılmaya elverişli araziler üretilebilir. Bu konuda belediyeye de çok ciddi iş düşüyor. Uydu kentler yaratılabilir. İzmir'in büyük parsellere ihtiyacı var. Sektöre yeni girmek isteyen çok insan var. Kat karşılığı ya da satın almayla büyük arsalara sahip olamıyorlar. Seyrek'te parçalı arsa çok. Fahiş rakamlarla arsa alınıyor. Hesabın içinden çıkamıyorlar; niteliksiz ucuz konutlar üretiyor ve bu da bölgenin fiyatını aşağı çekiyor. Buca ve Ayrancılar bölgelerinde de ilk konutlar yapılmaya başladığında küçük arsalarda iş yapan firmalar biz bu işi nasıl ucuza mal ederiz diye düşündüler. Rekabetle birlikte durum anormal bir hale geldi.

- Kent ekonomisini değerlendirirseniz, İzmir'in geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Cem Yücesoy:İzmir'de yerel yönetimlerin hedefleri yok. Uzun vadeli planlar bulunmuyor. Kentin bir vizyonu olmalı diye düşünüyorum. Expo'nun ardından yerine koyacak başka bir proje bulunamadı.  İnsanlara Expo yeterince tanıtılamadı. İzmir 50 yıl sonra ne kenti olacak, farklı olarak ne yatırım yapabiliriz diye düşünmeli. Yerel yönetimler; iş çevreleriyle de koordinasyon halinde değiller. İzmir'de çok büyük sanayi firmaları var. Bunlarla istişare halinde olup, yeni alanlar ve arsa teşvikleri çıkarılması lazım. Yeni yatırımların çekilmesi lazım. Ama her şey çok yavaş ilerliyor.

- Sizce başarılı bir şirket ve başarılı bir marka yaratmada olmazsa olmazlar nelerdir?

Cem Yücesoy: İzmir'de markalaşma ve kurumsallaşma çabası yeterince yok. İzmir'de markalaşmanın temel kriteri müşteri memnuniyetini üst düzeyde tutmaktır aslında. Belli kurallarınız olmalı ve bu kurallara uymanız gerekiyor. Belli kalite standardınız olmalı; düzgün firma olmalısınız. A'dan Z'ye kaliteyi sağlamak için çabamız sürüyor. Sektörle birlikte bizim de işlerimiz büyümeye devam ediyor.

Gençlere ve genç girişimcilere ne tür önerilerde bulunursunuz?

Cem Yücesoy:Gençlere iş hayatı ve girişimcilik alanındaki hayal kurmaları önerisinde bulunuyorum.

O hayalin peşinden gitmek için çaba harcamak gerek. Çünkü insan bekledikçe bir şey olmuyor. Her kapıyı çalmak herşeyi zorlamak lazım. Biz de bir proje için çok fazla sayıda arsa geziyoruz.

Arda KÜÇÜKERCİYES/Gözlem