Tapu için gerekli işlemler!
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde tapuda sorun yaşamamak ve işinizin uzamamasını istiyorsanız tapu için gerekli işlemlerin ne olduğunu bilmeniz yararınızadır. Tapu için gerekli işlemler nelerdir, ayrıntıları...
Tapu için gerekli işlemler nelerdir?
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde söz konusu gayrimenkule ait pazarlık aşamasında tapu takyidat (ipotek, haciz, şerh) durumu ve emlak vergi borç durumu bilinmiyorsa bunlar da tespit edilerek, hukuken problemsiz olduğu görüldükten sonra, tapu sahibi olduğunu ispat edebilen kendisi, vekili veya vasisi ile gerekli ön anlaşmaların yapılmasına müteakip tapu satış işlemlerine başvurmaları sağlıklı olacaktır.Bu tip işlemlerde alıcının ve satıcının uzman bir gayrimenkul danışmanından veya bir avukattan hukuki destek almasını, işlemin mali yönünün (alım satım bedeli tam gösterme, şirket gayrimenkullerinin alım satımı hallerinde) bu konularda uzman bir Mali Müşavire de danışılarak sonlandırılmasını tavsiye ederiz. Önceden alınan önlemler sonradan çıkacak sorun ve cezaların önüne geçecektir.
“Gayrimenkul alım satımlarında uzman kişilerden alacağınız (Hukuki ve Mali) destek ileride sıkıntılı durumlar yaşamanızın önüne geçecektir.”
Tapu Sicil Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyen alıcı ve satıcılar; bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa kanuni temsilcisi (vekil, vasi, kayyım ve kanuni müşavir) vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini Tapu Sicil Müdürüne bildirirler ve ayrıca, bu işlemler için gerekli olduğu belirtilen belgeleri ile önce e-devlet (http://turkiye.gov.tr) veya (http://www.onlinerandevu.tkgm.gov.tr) internet adreslerinden müracaat ile alacakları şifre ile birlikte sıra numarası alırlar veya tapu müdürlüklerinde mevcut olan sıramatik cihazlarından sıra numarası alarak ibraz ederler. İnternet üzerinden yapılan ön başvuruda sıramatik sistemi öncelik vereceğinden zaman kaybının en aza indirilmesi sağlanmaktadır.
Bazı zamanlarda Tapu dairesinde işlemler bazen o kadar uzun sürebiliyor ki, alacağınıza-satacağınıza pişman olduğunuz durumlar olabiliyor. İşte böyle bir kötü durumla karşılaşmamak için tapuya gitmeden önce yapılması gereken bazı işlemler var.Alım-satım işlemleri için tapuya gitmeden 1 gün öncesinde bazı belgelerin hazır halde bulundurulması hem alıcıya hem de satıcıya zaman kazandırıyor. Peki bu işlemler nelerdir? İşte tapuya gitmeden önce yapılması gereken işlemler:
Belediye Rayiç Bedeli Belgesi
Alıcı veya satıcı (her iki tarafın beraber gitme zorunluluğu yoktur) tapu fotokopisi ile gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye başvurabilir. Belediyede yetkili kişi, ada parsel numarası ve tapuya kayıtlı isim bilgilerine göre gayrimenkul bilgilerine ulaşır ve belediye rayiç bedelini gösteren belgeyi, istek yapan kişiye sunar. Bu belge alım-satımın yapılacağı gün tapuya verilecektir.
Nüfus Cüzdanı (TC Numaralı) ve Resim
Her iki taraf da yanlarında nüfüs cüzdanının aslı ve birer fotokopisini, ayrıca satıcı için 1, alıcı için 2 resim bulundurmak zorundadır. Resimler daha önce kullanılmamış olmalı (yırtık, üzerinde damga vb) ve fotokopi olmamalıdır.
Vergi Borcu Yoktur Yazısı
Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden alınır. Geçmiş döneme ait borçlar varsa bu borçların öncelikle ödenmesi gerekir. Alım-satım öncesi bu borçlara mutlaka bakılmalıdır. Tapuya gitmeden 1 gün önce varsa borçlar gayrimenkul sahibine iletilmeli, pazarlıkla anlaşılan son fiyat ne ise bu fiyat üzerinden karşılıklı anlaşma sağlanarak son fiyat belirlenmelidir.
Tapu Aslı veya Fotokopisi
Tapunun aslı veya fotokopisi önceden hazırlanmalıdır.
Deprem Sigortası (DASK)
Gayrimenkulün konut veya işyeri olması durumunda DASK sigortası yapılması gerekmektedir. DASK yapılmadan tapuda alım-satım işlemi yapılmaz. 1 gün öncesinde alıcı, satın alacağı gayrimenkulün deprem sigortasını herhangi bir sigorta acentesinden yaptırabilir.DASK yıllık yapılır. Bir sonraki yıl isteğe bağlı olarak yeniletilebilir.
Vekaletname
Tapu Sicil Müdürlüklerine alıcı ve satıcı birlikte gitmelidir. Eğer tüm işlemler emlakçı veya tam yetkili kılınan kişi tarafından yapılacaksa önceden düzenleme şeklinde hazırlanmış vekaletname verilmelidir.
Satıcıdan İstenen Belgeler
Tapu aslı veya fotokopisi
1 Resim
Nüfus Cüzdanı (T.C. Kimlik Numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
Vergi borcu yoktur yazısı (belediyeden) (belediye vergi borcu çıkaracak olursa, varsa geçmiş döneme ait ödendi makbuzları belediyeye ibraz edilmelidir.)
Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekaletname (Emlakçı Adına)
Alıcıdan İstenen Belgeler
2 Resim
Nüfus Cüzdanı (T.C. Kimlik Numaralı) aslı ve 1 adet fotokopisi
T.C. Kimlik Numarası
Tapu işlemlerini emlakçı yapacaksa vekaletname (Emlakçı Adına)
Şahıslarda;
1.Tapu Aslı veya Fotokopisi
2.Fotoğraflı Nüfus Cüzdanı, Pasaport, Avukat Kimliği
3.4203/5211 Sayılı Yasalara tabii gerçek kişiler için Türk Vatandaşlığından çıkma belgesi(pembe kart/mavi kart) ile uyruğuna geçtiği ülke resmi makamlarınca verilmiş kimlik belgesi zorunludur. Bu belgelerin dışında ki ehliyet, memur, sigorta v.s. kimlikleri geçerli sayılmaz.
4.Ayrıca belgesinde bulunmasa dahi tüm tapu işlemlerinde gerçek kişilerin TC Kimlik numaralarının, Tüzel kişilerde vergi kimlik numarasının ibrazı zorunludur.
5.İşlem yasal temsilci aracılığıyla yapılacaksa alıcı veya satıcının vekilinin Düzenleme şeklinde hazırlanmış vekaleti, vasi ise vasi kararı istenir
6.Son 6 ay içerisinde çekilmiş 6X4 cm ebadında orijinal fotoğraf olmalıdır.Renkli fotokopiler kabul edilmez. Satıcıdan 1 adet, alıcıdan 2 adet,
Tüzel Kişilerde;
1.Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi şirketlerin Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş, taşınmaz mala ilişkin satışlarda yetkinin ve yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer aldığı yetki belgesi, ilgili sanayi ve ticaret odası müdürlüğünden tasdikli olarak alınır. işlemin yapıldığı yıla ait olmaldır.
2.Şirket vergi levhası aslı ve örneği, son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği,
3.Şirket yetkilisinin imza sirküleri,
4.Şirket adına satışta bulunacak vekil ise düzenleme şeklinde yapılmış vekaletin aslı,
5.Söz konusu gayrimenkul’ün ilgili belediyeden alınmış harca tabi rayiç değer ve vergi borcu yoktur yazısı,
Mali Açıdan;
1.İlgili belediyeden alınan belediye rayiç bedelinden binde 20 alıcı, binde 20 satıcıdan ayrı ayrı tapu harcı tahsil edilir. Mali açıdan satışlarda her ne kadar belediye rayici esas alınır desek de tapu satışlarında aldığınız gerçek değeri tam olarak göstermeniz menfaatinize olacaktır.
“Eğer Tapu satışınızda gerçek alış bedelini tapuya bildirmediyseniz;
*Tapuya bildirdiğiniz tutar ile gerçek alış tutarı arasındaki fark;
*Aradaki farkın üç katı vergi cezası
*Farkın satış gününden itibaren faizi
*Eksik bildirimden doğan harç farkı,farkın 3 katı usulsüzlük cezası ve ilave olarak gecikme faizi
Yani kısaca 6 çeşit ceza ile karşı karşıyasınız demektir.
Kısaca bu, evinizi bir kez daha satın alacak kadar ceza ödeyeceğiniz anlamına geliyor.”
2.Döner sermaye işletmesinde her yıl belirlenen tarifeye göre döner sermaye ücreti alınır.
3.Var olması halinde taşınmaz malın veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
Tapu Sicil Müdürü istemin hak sahibinden veya yetkili temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra, başvuru fişini düzenleyip işlemi ilgili memura havale eder. Eksik evrak ya da kısıtlama bulunması halinde işlem havale edilmeyip, başvuru istem belgesine eksiklikler yazılarak başvuru istem belgesinin bir sureti ile ibraz edilen belgeler talep sahibine geri verilecektir.
İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde, vatandaşın sözlü istemi, işin mahiyetine göre tescil, terkin, istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazılı hale getirilir.
Görevlendirilen memur, yapılacak işlem için gerekli tapu harcını hesaplayıp anlaşmalı bankada vergi dairesi adına açılan hesaba yatırılması için düzenlenen tahakkuk fişini vatandaşa verir. Ayrıca Döner Sermaye ücreti tahsil edilir.
Taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle okunur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur.
İsteklerine uygun olduğu söylendiği takdirde, okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine “okundu” ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi ve varsa mühürü basılır ve tanıklarca tasdik ettirilir.
Sağır-dilsiz veya Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise yine yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve tanıklar huzurunda şahsa anlatılır ve isteğine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğe uygun olması halinde bu kişilerin isminin üzerine “okundu” ibaresi yazılıp altına imzası alınır ve tanıklara tasdik ettirilir. İşlem tamamlandıktan sonra işlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenlenip ilgilisine verilir.
Mehmet Alpaslan BOLAT