Tapuda yeni dönem mi başlıyor? Tapu sahipleri hemen bu detaylara bir göz atın!
Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı'nda tapuda ekspertiz uygulamasına yer verilmesi, konut alacak binlerce kişinin aklında da soru işareti yarattı. Peki Tapuda yeni dönem mi başlıyor? Tapu sahipleri hemen bu detaylara bir göz atın...Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre, tapudaki satışlarda belediye raiçlerine yerine, bağımsız ekspertizin vereceği fiyatın esas alınması planlanıyor
Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı'nda tapuda ekspertiz uygulamasına yer verilmesi, konut alacak binlerce kişinin aklında da soru işaretlerine neden oldu. Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre, tapudaki satışlarda belediye raiçlerine yerine, bağımsız ekspertizin vereceği fiyatın esas alınması planlanıyor. Peki bu konuda bir yasal düzenleme var mı? Tapuda ekspertiz raporu ne demek? Tapuda ekspertiz raporu kimler için zorunlu? Ekspertiz raporu zorunluluğu tapu harçlarını artıracak mı? Tapuda alım satım vergisi ne kadar olur?
Tapuda yeni dönem mi başlıyor? Tapu sahipleri hemen bu detaylara bir göz atın...
Tapuda ekspertiz raporu ne demek? Tapuda ekspertiz raporu kimler için zorunlu? Ekspertiz raporu zorunluluğu tapu harçlarını artıracak mı? Tapuda alım satım vergisi ne kadar olur? sorularının yanıtlarını Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu ntvcomtr için yazdı. İşte detaylar...
2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nın yayınlandığı 25 Ekim tarihinden bu yana başlayan “tapuda ekspertiz polemiği” sürüyor. Ancak son derece açık olmasına rağmen bu konuda kamuoyu yanlış bilgilendirilmeye de devam ediyor.
TAPUDA ESKPERTİZ NE DEMEK?
Abdullah Tolu'nın aktardığına göre, konu, 2023 yılı başından itibaren tapuda yapılacak devirlerde ekspertiz raporu zorunluluğu getirilip getirilmediği, tapu devirlerinin 1 Ocak 2023'ten itibaren bu raporlarda bildirilen bedeller üzerinden yapılıp yapılmayacağı ile ilgili.
TAPU EKSPERTİZ RAPORU GEREKİYOR MU?
Abdullah Tolu'nun kaleme aldığı yazıda, "Hayır, kesinlikle doğru değil! Çünkü, bu konuda şu an için yapılan ve 2023 yılında yürürlüğe girecek herhangi bir yasal düzenleme bulunmuyor.2023 yılında yapılacak genel seçimler dikkate alındığında, bize göre böyle bir düzenlemenin 2023 yılında hayata geçirilmesi mümkün değil." ifadeleri yer alıyor.
EKSPERTİZ TARTIŞMALARI NASIL BAŞLADI?
Bu polemik tamamen 25 Ekim 2022 tarihli Resmi Gazete’de 6294 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ekinde yayınlanan “2023 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı”nda bulunan bir maliye politikası hedefinden kaynaklanıyor. Konu ile ilgili olarak söz konusu programın Tedbir 264.2. maddesinde yer alan açıklama aynen şöyle:
"Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergileme etkinleştirilecektir. Bu çerçevede, ilgili, bakanlıklar sistemin tasarımı ve uygulanmasına ilişkin düzenlemeler ile gerekli altyapıyı birlikte oluşturacaklardır. Web tapu uygulamasıyla oluşturulan değerleme raporları ve alım-satım vb. işlemlerden elde edilen değerler ile SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve değerleme lisansı sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen değerleme raporlarının değer ve değere etki eden öznitelik verilerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Değer Bilgi Merkezine elektronik olarak anlık gönderilmesi sağlanacaktır.” (Programın 2- 2023 Yılı Programı Hedefleri ve Politikaları bölümünün 2.1.6 Maliye Politikası alt başlığı)
ZORUNLULUK YOK HEDEF VAR
İncelenmesinden de fark edileceği gibi, söz konusu metinde, 1 Ocak 2023'ten itibaren tapuda yapılacak devirlerde ekspertiz raporu zorunluluğu getirildiğine dair bir açıklama bulunmuyor yalnızca bununla ilgili bir hedeften bahsediliyor.
Bu konu daha önce 2019'da TBMM’ye verilen Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’nde bulundu fakat Plan ve Bütçe Komisyonu’ndan geçen söz konusu düzenleme maalesef TBMM’de Genel Kurul aşamasında Kanun Teklifi’nden çıkarıldı. Yani, o zaman için de yasalaşmadı!
TAPUDA EKSPERTİZ RAPORU KİMLER İÇİN ZORUNLU?
Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından çıkarılan 15 Şubat 2019 tarihli ve 2019/1 sayılı Genelge ile, 4 Mart 2019'dan itibaren yabancı uyruklu gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf oldukları bütün satış işlemlerinde taşınmaz değerleme raporu aranılma zorunluluğu getirilmişti söz konusu bu zorunluluk halen sürüyor.
EKSPERTİZ RAPORU İÇİN BİR YASA VAR MI?
Yine verilen detaylara göre, evet, böyle bir zorunluluk getirilebilmesi için, Tapu ve Harçlar Kanunlarında değişiklikler yapılması gerekli. Böyle bir değişiklik yapılmadan, tapuda yapılacak işlemlerde ekspertiz raporu aranılması da söz konusu değil.
EKSPERTİZ RAPORU GEREKLİ Mİ?
Abdullah Tolu yazısında devletin maalesef şu an taşınmaz alım satımında olması gerekenin çok altında vergi ve tapu harcı alabildiğini belirterek, buranın hep gri alan olarak kaldığını belirtti. Devletin gelir ihtiyacı dikkate alındığında, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin genişletilerek artırılması, bu gibi gri alanların kayıt ve disiplin altına alınarak vergi kaybının önlenmesi ve devlet gelirlerinin artırılması artık kaçınılmaz olduğunu kaydeden Abdullah Tolu, bu hususların vatandaşlar arasında adaletin sağlanması ve ülkemiz menfaati açısından da son derece önemli ve hassas olduğunu da kaydetti.
Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre, tapudaki alım satım işlemlerinde ekspertiz raporu aranılma zorunluluğu getirilmesi durumunda bu raporlarda bildirilen bedelin altında satış yapılamayacak, tapu devirlerinde ödenecek harç tutarı belirlenen değerler üzerinden belirlenecek, hem satıcılar hem de alıcılar arasında adaleti sağlayacak ve devletin vergi kaybı da önlenecek.
TAPUDA VERGİ KAYBI NE KADAR?
Her türlü önlem alınmasına ve yasal düzenleme yapılmasına rağmen taşınmaz devirlerinde maalesef tapu harcı başta olmak üzere gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıpların yaşandığını belirten Abdullah Tolu, vergi kaybının en büyük sebebinin de, eksik beyan ya da beyan edilmeyen gerçek değerler olduğunu belirtti. Bu şekilde oluşan vergi kaybının 7-8 Milyar Dolar civarında olduğunun tahmin edildiğini kaydeden Abdullah Tolu, yapılan araştırmalarda, tapuda gerçekleşen taşınmaz devirlerinin ancak yüzde 5’lik kısmının gerçek değerler üzerinden beyan edildiği tespit edilmiş durumda olduğunu kaydetti.
TAPUDA GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN SATIŞ NASIL YAPILIR?
"Nedeni oldukça basit; alıcı ve satıcı arasındaki menfaat birliği var, tapu harcı ve diğer vergi oranları (gelir vergisi ve KDV gibi) çok yüksek." diyen Abdullah Toly, örneğin, 3 milyon liralık bir ev gerçek değeri üzerinden tapuda devredilirse, toplam yüzde 4 oranında yani 120 bin lira tapu harcı ödenmesi gerektiğini ve 60 bin lirasını alıcı, 60 bin lirasını ise satıcının ödeyeceğini söyledi. Alıcı ve satıcının aralarında anlaşarak bu evin devir işlemini tapuda 1 milyon lira üzerinden yaparlarsa, bu defa toplamda 40 bin lira tapu harcı ödeyeceklerini ve 20 bin lirasının alıcıya, kalan 20 bin lirasının satıcıya ait olduğunu belirtti. "Sadece tapu harcındaki kayba bir bakar mısınız?" diyen Abdullah Tolu, bir de taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda, kazancın yüzde 15’i ile 35’i arasında gelir vergisi ödenmesi gerektiğini belirtti. Satıcının bu vergiyi ödememek için de, tapuda düşük değer göstermeyi tercih ettiğini belirten Abdullah Tolu, "Tabli, bir de olayın KDV boyutu var." dedi.
ALT SINIR RAYİÇ BEDEL
Peki Gerçek alım–satış bedeli üzerinden devir yapılması zorunlu değil miydi? Evet, zorunluydu.
Mevcut düzenlemelere göre de, gayrimenkul alım satım işlemlerinde tapu harcının, emlak vergisi değerinden (rayiç bedel) az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım satım bedeli üzerinden ödenmesinin gerektiğini kaydeden Abdullah Tolu, tapuda yapılan işlemden sonra, beyan edilen alım satım bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının ya da emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç yüzde 25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alındığını kaydetti.
"ANLAYIŞ DEĞİŞİYOR MU?"
Yazısında uygulama ve düzenleme bu yönde olmakla beraber, alıcı ve satıcılar daha az tapu harcı ödemek için tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödeme yolunu tercih ettiklerini ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı olarak kabul ettiklerini belirten Abdullah Tolu, bu konuda toplumda bir konsensüs sağlanmış durumda olduğunu ve ne yapılırsa yapılsın bu anlayışın değişmediğini kaydetti.
Markalaşmış ve belirli bir büyüklüğe ulaşmış gayrimenkul firmalarının konut ay da iş yeri satışlarında gerek tapuda ve gerekse faturalamada gerçek satış bedelleri üzerinden işlem yapıldığını belirten Abdullah Tolu, KDV iadesi alan bu firmaların satış tutarlarının da ayrıca inceleniyor, yani bunlarda sorun olmadığını kaydetti. Abdullah Tolu, sorunun merpen altı firmalar ile ikinci el satışlarda olduğunu dile getirdi.
EKSPERTİZ TEK BAŞINA YETERLİ Mİ?
Ekspertizin tek başına yeterli olup olmadığına da değinene Abdullah Tolu, "Ekspertiz raporu sorunu tam olarak çözmez, başka şeylerde lazım!" diyerek ekspertiz raporu aranılma zorunluluğu yaşanan sorunun büyük bir kısmını çözeceğini fakat, aşağıdaki önlemlerle de desteklenmesi gerektiğini kaydetti.
- Tapu harcı oranları çok yüksek, alıcı ve satıcıdan yüzde iki olmak üzere toplamda yüzde 4. Tapu harcı oranı, hem alıcılar hem de satıcıların psikolojisini de doğrudan etkiliyor. Konutun bedeli ne olursa olsun, kimse yüksek tutarlarda tapu harcı ödemek istemiyor. Bu sorunu artık kökten çözmek gerekli. Tapu harcındaki bu psikolojik direnci kırmak bakımından, tapu harcı oranının yüzde bir veya yüzde birin altına çekilmesi gerekli.
- Şahısların ikamet olarak kullandıkları evlerin satışı, bir kereye mahsus olmak üzere vergiden istisna tutulmalı.
- Ticari organizasyonun tanımı Gelir Vergisi Kanunu’nda yapılarak, söz konusu bu organizasyon kapsamında yapılan taşınmaz satışları vergiye tabi tutulmalı, sayı ve skora dayalı vergileme anlayışından da vazgeçilmeli.
Tapu sahipleri dikkat! Öğrenen herkes hemen bunu yapıyor! Siz de bir bakın!
Tapuda yeni dönem resmen başlıyor! Tapu sahipleri buna dikkat!