Tarlabaşı 360 model anlamında Türkiye'de bir ilk!
Çalık Gayrimenkul kentsel dönüşümün tecrübesini yaşadı. 10 senelik zorlu bir sürecin ardından Tarlabaşı 360 projesini tamamlamaya artık çok yakın. Feyzullah Yetgin, projenin kapsam, ölçek ve model anlamında Türkiye'de bir ilk olduğunu söylüyor.
Caddedeki otomobillerden ara sokaklarına, kafelerde oturmuş müşterilerinden binaların en ince özelliklerine kadar bütün detaylarına kadar düşünülmüş, adeta Avrupa'daki bir kent intibası veren bir modelin önünde Çalık Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi ve sözcüsü Feyzullah Yetgin, "Bu maket 2018 sonunda gerçeğe dönüşecek" diyor.
2007'de yapımına başlanan Türkiye'nin kamu-özel sektör işbirliği ile sürdürülen ilk kentsel yenileme projesi Tarlabaşı 360'da sona yaklaşılıyor. Feyzullah Yetgin, ofisinin camından İstanbul, Tarlabaşı'nın yaklaşık yüzde 5'ini kapsayan 20-25 bin metrekarelik alandaki inşaat faaliyetlerini göstererek "Tüm hızımızla devam ediyoruz" diyor. Dokuz yapı adası, 269 bina ve ofis ve rezidans olmak üzere 967 bağımsız bölümden oluşan projenin sloganı ve iddiası, "Türkiye'nin Şanzelizesi olmak". Hedef, metrekaresi 10 bin dolara kadar çıkan ve yüzde 80'i halihazırda satılmış ofis kısımlarının 2016 sonunda, rezidans bölümlerinin ise 2018 sonunda tesliminin yapılması. Yetgin'e Tarlabaşı 360'ın kapsam, ölçek ve model anlamında Türkiye'de bir ilk olduğunu söylüyor. Projenin uzun bir sürece yayılmasının nedenlerini, projenin kendine özgün koşullarına bağlıyor. Zira üç-dört yıl 500 hak sahibi, mirasçı, aile fertleriyle binlerce görüşme gerçekleştirilmiş ve bu kişilerin yüzde 80'inin her biriyle anlaşma sağlanmış, geri kalan yüzde 20'sinin mülkü için ise kamulaştırılma yoluna gidilmiş.
Projeyle ilgili en önemli eleştirilerden biri, burada yaşayan insanların mağdur bırakıldığı iddiası... Tarlabaşı ihalesinde kıstas, hak sahiplerine en fazla payı veren ve bu maliyete katlanabilecek firmaya ihalenin verilmesiydi. Yetgin, "Anlaşmaya varılan vatandaşlar bu proje bittiği zaman birlikte seçilen, anlaşılan yerlerden daire ya da dükkan alabilecek yani yer sahibi olabilecek" diyor ve ekliyor: "10 kuruş etmeyen çöplük binaların yerine metrekaresi binlerce dolar eden, müze gibi bir projeden pay sahibi olacaklar. Kopartılan kıyametler ve dezenformasyonlara rağmen hak sahipleri bu durumdan memnun." Yetgin, Çalık Gayrimenkul'un bu projede hak sahibi olup proje teslimi bekleyenlere kira ödendiğinin de altını çiziyor. "Burada her türlü çöküntü olan bir lokasyonda yaşayan 150 aile, TOKİ Kayaşehir'de üç-dört sene öncesinin parasıyla ayda 150-200 lira taksitle konut sahibi oldu ve şu an aldıkları dairelerin bedeli 400-500 bin liraya kadar çıktı. Oysa "buradaki insanları kent merkezinin dışına sürdük diye eleştiriyorlardı" diyor.
Diğer taraftan hak sahiplerinin hepsiyle kat karşılığı anlaşılmamış. Anlık para ihtiyacı olan hak sahiplerine parayla ödeme gibi herkesin kendi özel durumuna ve talebine göre anlaşmaya gidilmiş. Hak sahiplerinin de yüzde 90'nın proje öncesinde de oturmadıkları bu bölgeye dönmeyip elde ettikleri hakkı yatırım olarak değerlendirecekleri tahmin ediliyor.
Hak sahipleriyle yapılan görüşmelerin ardından varılan anlaşmanın sonrasında uygulama projelerinin çizimi ve yenileme kurulunda onaylatılması süreci geliyor. İşadamı, bu projedeki gibi yüzde 80'i tescilli tarihi binalar söz konusu olduğunda, Yenileme Kurulu'nun hangi binaların tamamen yıkılıp aslına göre inşa edileceği, hangi binaların hangi cephesinin nasıl korunacağı yahut hangi binaların tamamen korunması gerektiği gibi kararlarının beklendiğini söylüyor.
"Tarih, kültürel miras katlediliyor" gibi eleştiriler karşısında Kültür Bakanlığımın oluşturduğu, atadığı ve denetlediği, aralarında mimar ve şehir planlamacılarının bulunduğu Yenileme Kurulu'nun binaları teker teker değerlendirip aldıkları kararlara göre hareket ettiklerini, tarihi özelliklerini dikkate alarak 'iğne ile kuyu kazarak binaları oya gibi işlediklerini" vurguluyor. Yetgin, "Bu proje bir ilk olduğu için belediye, şirket,vatandaş, kamuoyu olarak hep birlikte öğrenme sürecinden geçtik" diyor.
Projenin toplam yatırım maliyeti 500 milyon doları buluyor. Yetgin'e göre bu projenin bütün kurulu alanı kapsayan yer altında olacak yedi katlı garaj kısmını bitirmek bile "İstanbul'da lüks konut satıyorum" diyen projelerin çoğundaki toplam maliyete eşit. Zira örneğin yığma tuğla bir binayı eksi 27 metreden itibaren korumaya alıp yanında çalışmak bile ciddi bir mühendislik bilgisi gerektiriyor. Türkiye'de işin erbabının az olduğu sistemler kullanılmak durumunda kalınıyor, örneğin bu projede binanın çevresine insanların zor girebileceği delikler ile 'kuyular' açılıyor ve işçi oradan kovalarla toprakları çıkara çıkara yavaşça 27 metre aşağıya kadar iniyor. Kuyu temel sistemi olarak adlandırılan bu yöntem ise hem zaman hem maliyet açısından ciddi bir yük oluşturuyor. Üstelik bu işi, bilen ve yapabilen işçiler sadece Ordu'da varmış. Yetgin bu projenin ne kadar zahmet ve meşakkat gerektirdiğini yine Çalık Gayrimenkul'un Ataşehir Finans Merkezi içinde yaptığı ve 2016 sonunda bitireceği Metropol İstanbul ile karşılaştırarak yapıyor.
"2012'de lansmanı yapılan Metropol İstanbul, Tarlabaşı projesinden beş kat büyük. Buna karşın Tarlabaşı projesinin üçte biri sürede bitmiş olacak" diyor. Projede bütün bağımsız bölümlerin alt katlarında ticari alan ve dükkanlar yer alacak. Çalık Gayrimenkul, ofis ve rezidans bölümlerinin aksine dükkanları satmayacak. Planları dükkanları işletmek. Uzman bir firmayla yapılacak çalışma doğrultusunda, 'tesadüfi olmayan' mağaza ve dükkan karması ortaya çıkarmayı amaçlıyorlar. Şu an için mağazalarla kiralama için konuşulmaya başlanmamış fakat 2017 içinde bu konu daha somutlaşacak.
Yetgin, nisan sonunda Katar'da "Cityscape Gayrimenkul Yatırım Fuarı'nda Arap yatırımcıların karşısına çıkacak projenin büyük ses getireceğine inanıyor. Yığma binalardan çıkarılan eski tuğlalardan eksik olanlarının üniversitelerde testten geçirilip karışımları öğrenilerek aslına uygun olarak üretildiği bu projenin referans olacağını, hakkında pek çok akademik çalışma ve eser yazılacağını düşünüyor. Ayrıca projenin bitmesini bekleyen birçok yatırımcının da çevrenin değerlenmesiyle Tarlabaşı'nın diğer bölgelerine yatırım yapacağına kesin gözüyle bakıyor: "Burada bataklıkta bir gül çıkıyor. Etrafta da çiçekler açmaya başlıyor."
Forbes