Kürşat Tuncel: Markalı gayrimenkule talepler düşük seviyede!

2013 Yılının ilk yarısında gayrimenkul sektörü iç piyasada beklediğini bulamadı. Markalı projelerin birçoğu, faizlerin tarihin en düşük seviyelerine gerilemiş olmasına rağmen iç talebin halen canlı olmadığını ifade ediyor...

2013 Yılının ilk yarısında gayrimenkul sektörü iç piyasada beklediğini bulamadı. Markalı projelerin birçoğu, faizlerin tarihin en düşük seviyelerine gerilemiş olmasına rağmen iç talebin halen canlı olmadığını ifade ediyor. Bunun nedenini daha önceki yazılarımızda ifade etmiştik; konut kredisi ödeyebilir kesimin genel nüfusa oranı halen çok düşük, yaklaşık 1,5 milyonluk sınırlı bir kitleden bahsediyoruz, üstelik bu kesimin hane halkı borçluluk oranı çok yüksek ve konut talebi ihtiyaca değil spekülasyona dayanıyor. Yani düşen faizlerin alternatif yatırım araçlarının getirilerini düşürmesi nedeniyle tasarrufların gayrimenkule kayması söz konusu ancak hedeflenen kesim ikinci, üçüncü evini aldığı için hem daha seçici hem ödeme gücü açısından zorlanıyor.

Gayrimenkul sektörü iç talepde doğan boşluğu yabancı talebiyle dengelemeye çalışıyor, ancak burada da çok ciddi sorunlar var. Markalı projelerin asıl stokları inşaatı devam eden projelerde, dolayısıyla yabancı yatırımcının en büyük handikapı ortaya çıkacak ürünü görmüyor olmaları ve ürünün zamanında ve söz verilen şekilde teslim edilmesine yönelik endişeler. Yabancılar Türk inşaat firmalarını tanımadığı için şu aşamada Türk firmalarının yabancı ülkelerde doğrudan ofis açmalarının pek bir faydası olmuyor. Zira başta ortadoğulu alıcılar olmak üzere bu coğrafyada güven en büyük faktör ve alıcılar kendi ülkelerinden bildikleri ve güvenilir kişilerin sözleriyle Türk piyasasına yöneliyorlar. Ancak sözkonusu aracı kişilerle çalışmanın hukuki altyapısı halen yok. Türk firması yabancı alıcıyı tanımıyor, yabancı alıcı ise muhattap olarak kendi ülkesindeki aracıyı tanıyor. Dolayısıyla bu aracılar, müşteri ve Türk firması arasındaki hukuki ilişkilerin acilen belirlenmesi gerekiyor.

Son olarak Esenyurt bölgesinde yaşanan imar sorununda birçok yerli alıcı gibi çok sayıda yabancı alıcının da mağduriyeti gündeme geldi. Burada Türkiye’ye has risklerin hepsi gerçekleşti; Öncelikle yabancılar Türk firmalarının projeyi satarken vaad ettikleri imar haklarının kazanılmış bir hak olmadığını ve Büyükşehir Belediyesi ve lokal Belediye anlaşmazlığa düşerse imar haklarının değişebileceğini öğrendiler. Hatta tüm taraflar iktidar partisine bağlı bile olsa çok geniş kitleleri ilgilendiren bir sorunun çözümsüz bırakılabileceğini öğrendiler. Bu kavga sırasında inşaatların durdurulabileceğini, bankaların durumdan ürkerek kredileri kullandırmayı kesebileceğini ve firmaların nasıl kolaylıkla iflasa sürüklenebileceğini öğrendiler. Daha da vahimi inşaat firmaları zora düşerse imzaladıkları o satış sözleşmelerinin kendilerine hiçbir garanti sağlamadığını ve inşaat şirketi batacak olursa bir anlamda o güne kadar ödedikleri paraların üstüne su içmeleri gerektiğini öğrendiler. Hadi firma iyi niyetli ve güçlü çıktı diyelim, haklarını nasıl ve ne şekilde kullanacaklarını ülkelerindeki aracılardan mı öğrenecekler? Birçok konut alıcısı yabancı yatırımcı belki Türkiye’ye bile gelmeden alımını kendi ülkesindeki aslında hiçbir sorumluluğu bulunmayan aracı üzerinden yapmıştır. Satıcı firmayı tanımadığı gibi büyük ihtimalle yaşanan sorunlardan bile haberi yoktur.

Bu söylediklerimiz komik gibi geliyor olsa da tamamı gerçekleşen olaylardır. Çok sayıda yabancı yatırımcı bu süreçte mağdur edilmiş ve Türk gayrimenkullerine bir ilgipatlaması başlarken sözkonusu ilgi korkuya dönüşmüştür. Geçenlerde konuştuğum bir yabancı alıcı birçok Türk firmasını ziyaret ettiğini ancak eğer yapı buysa yabancı alıcıların haline acıdığını söyledi. Gerçekten katılmamak elde değil, zira yabancılara imzalatılan satış vaadi sözleşmeleri noterden bile yapılmıyor, hatta alıcı bizzat gelip Türkiye’ye imza bile atmıyor. Dolayısıyla hiçbir hukuki hakları yok. İnşaat firması konutun parası transfer edilmiş ise geri kalan şeyleri evrak kalabalığı olarak görüyor ve umursamıyor. Bunun sonucunda yabancı alıcının hiçbir hakkı doğmuyor. Doğsa da hukuki statüsü belirsiz aracılar üzerinden bunları kullanması neredeyse imkansız. Yani sözün özü yabancıya gayrimenkul satışı herşeyimiz gibi tam Türk işi devam ediyor. İç piyasa daraldığında elinde çanta “Benim tanıdığım yabancı yatırımcılar var” diyen her aracıya anlamsız komisyonlar ödemeyi göze alan çaresiz inşaat sektörü altyapıya filan boşverip kısa vadede para toplamaya çalışıyor. Bu aracılara %15’leri bulan komisyonlar ödemeye kalkıyorlar. Bir noktada aklı selim birilerinin çıkıp “Ne yapıyorsunuz? Böyle sistem olmaz” demesi gerekiyor. Nitekim çok büyük yabancı alıcılar zaten bir danışman ve avukat ordusuyla gelip her açıdan kendilerini koruyan anlaşmalar yapıyor hatta müteahhitlerden teminat talep ediyorlar ancak bir tane konut alma peşindeki orta kesim bir yabancı yatırımcı tamamen korunmasız durumda.

Devlet birçok yönden eksik bir kanun düzenlemesiyleyabancıya konut satışını desteklediğini zannediyor. Halbuki gerçek anlamda bir teşvik uluslar arası hukuka uygun bir sözleşme sistemi ve yatırımların teminat ve garanti altına alınmasıyla yapılabilir. Türkiye’de müteahhite teslim ettiğiniz parayı koruyacak bir sistem yok, müteahhit size bir teminat veya sigorta sunmuyor.Sözleşme imzalayan yabancı alıcı konut bedelinin büyük kısmını müteahhite ödüyor, karşılığında ise hiçbir hakkı yok! Şanslıysa belki kat irtifakı kurulmuştur ve arsa üzerinde bir miktar hakkı oluşmuştur. Daha şanssız olanları ise imarı belirsiz hatta ruhsatsız bir projeye para yatırmış olabilir. Olur mu canım öyle şey? dediğinizi duyar gibiyim ancak bunların hepsi Esenyurt örneğinde oldu. Piyasada halen ruhsat almadan satış yapan müteahhitler mevcut. Hadi ruhsatınız var diyelim, bu durumu değiştiriyormu? Hayır. Zira Büyükşehir Belediyesi, lokal Belediye tarafından ruhsatlandırılmış bir projenin ruhsatını tanımayarak inşaatı durdurabiliyor. Yani bir kamu otoritesi bir diğer kamu otoritesini tanımıyor, taraflar sorumluluk kabul etmiyor. Ortada kalan ruhsatı var diye projeye inanan alıcılar oluyor. Diğer taraftan bakarsanız lokal Belediye kendisine tanınan yetkileri aşarak ruhsat dağıtıyor, müteahhitlere sözler vererek yollarını açıyor, sonrada iktidar partisinin belediyeleri olarak kendi aralarında anlaşamadıklarında “Ne yapayım fazla inşaat yapmışlar, ruhsatsız yapmışlar” diyebiliyor. Bu durumda da kimse 30-40 katlı binaların bir gecede mi yapıldığını? Niçin bunlara göz yumulduğunu sorgulamıyor.

Şimdi gelin de bu sistemi yabancı yatırımcıya açıklayın. Yasal izinlerin ve imar haklarının aslında –hak- olmadığını, sözleşmelerinin aslında –yasal sözleşme- olmadığını ve onları korumadığını, aracıların hukuki sorumluluğu olmadığını ama paralarını tahsil edebildiğini, evleri zamanında teslim edilmezse yapabilecekleri hiçbir şey olmadığını, yatırdıkları paraların teminat altında olmadığını, Belediye’nin alıcıları korumak bir yana mağduriyete sürükleyebildiğini işler kızışınca da “Benim haberim yoktu” diyebildiğini, güvendikleri müteahhitlerin aslında müşterilerin parasını kullanan yetersz sermayeli şirketler olduğunu… Bilmiyorum daha devam etmeme gerek varmı? Şimdi kamuoyunda yabancı alımlarına ilişkin abartılmış beklentiler seslendiriliyor ve yabancıların kurtarıcı olacağı bekleniyor. Üzgünüm ama böyle bir şey olmayacak! Ne zaman Türk ve yabancı konut alıcısını yasal olarak koruruz ancak o zaman gerçek bir yatırımcı ilgisi başlayabilir. O zamana kadar gelen birkaç alıcıyla teselli bulan ve Türk işi hareket tarzıyla “Aman zamanı kurtaralım, Aman yürüyen işe çomak sokmayalım, Aman müteahhitler palazlansın” düşüncesinin hakim olduğu bir hayal piyasamız olacak.  

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı