Tebernüş Kireççi: İstanbul'daki emlak fiyatları dengesiz!

Star İstanbul, emlak piyasasının nabzını tutan gazeteci Tebernüş Kireççi ile kentin geleceğini masaya yatırdı. Bu yazıyı okumadan sakın yatırım yapmayın

Emlak dünyasındaki isabetli yorumlarıyla tanınan gazeteci Tebernüş Kireççi, Star İstanbul'a konuştu. Ucuz konut furyası nereye kadar inecek ? 100 bin lirası olan yatırımcı ne yapmalı? İstanbul'un hangi bölgesi daha çok prim vaat ediyor? Emlak sektöründe nereye gidiyor?

Biz sorduk o yanıtladı:

İstanbul emlak piyasası nereye gidiyor?

Tuhaf bir dengesizlik içinde... Yeni konut arzı fazla... Kira çarpanı yani bir evin bir aylık brüt kira getirisi ile satılık fiyatını karşılama rasyosu her geçen yıl artıyor. Çok değil 5 yıl önce bir ev 120 aylık brüt kirasıyla kendisini karşılarken şimdilerde bu oran 240'lara çaktı. Lüks konutlarda ise 300'ü geçti. 400'e yaklaştı... İstanbul'da aidatı kirasından yüksek olan lüks konutlar var... Lüks rezidanslarda doluluk oranı neredeyse yüzde 100... İnşaat maliyetleri başta demir ve beton olmak üzere yükseliyor. Arsa anlaşmalarında kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmelerinde oranlar artıyor. Mesela 5 yıl önce yüzde 25-30'larla anlaşılan bölgelerde bugün yüzde 40 ve üzeri konuşuluyor... Tüm bunlara rağmen konut fiyatlarında ciddi bir artış yok... Bir de üstüne ucuz konut furyası başladı. Görüntü bu.

Ucuz konut furyası nereye kadar gidecek?

Bunu kestirebilmek çok zor... Tahmin ediyorum bu işin iki önemli merkezi olan Esenyurt ve Tuzla Aydınlı'da boş arsa kalmayıncaya kadar sürecek. Gerçi bu iki bölge dolarsa mutlaka yeni alternatifler bulunur. Ama şimdilik merkez üssü buralar ve satış tüm hızıla devam ediyor.

 Arsa dahil tüm maliyetler artarken, nasıl oluyor da metrekaresi 1.000 TL'nin altında konut satan şirketler çoğalıyor. Kara para mı aklıyorlar? Zararına mı satıyorlar?

Ucuz konutlarda teslimler tam başlamadı. 2010'un son çeyreği ve 2011'in ilk yarısı ucuz konut piyasasının sonunun ne olacağına ilişkin bilgiler verecek. Mecburen onu bekliyoruz. Sektörde bu fiyatlardan o inşaatların asla bitmeyeceğini iddia edenler var. Tek tek ucuz konut üretenlerin senaryosunu dinledim. Hepsi kendi içinde mantıklı... Senaryoları tutarsa o konutlar biter. Konut piyasasında ilk 10 sıralaması değişir. Geçen 5 yılın en büyük 5 veya 10 şirketi gelecek yıllarda sıralamaya bile giremez. Piyasada yeni büyüklerden bahseder hale geliriz.

Sizce riski yok mu?

Mutlaka var. Ama klasik şirketlerin de büyük bir yanılgı içinde olduğunu düşünüyorum. Satın almalarda ciddi hatalar yaptığı düşüncesindeyim. Sektörde patronlarının paralarını yaptığı alımlarla çöpe atan onlarca profesyonel tanıyorum. Ya da 100'lerce milyon dolarlık projelerin emanet edildiği satış ve pazarlama müdürlerinden bu işe Fransız olanları biliyorum. Ucuz konut üretenlerin riski var. Ama bu risk abartıldığı kadar fazla değil. Mutlaka lastik patlatanlar olur... Ama “Hepsi lastik patlatır” gibi bir görüşe katılmıyorum.

İstanbul emlak piyasasının geleceğini nasıl görüyorsunuz?

2011 yılında seçimler var. Türkiye sandığa erken gider mi bilmiyorum. Bildiğim bir şey var. Sandıktan yine tek başına iktidar çıkmayı bir parti başarabilirse İstanbul emlak piyasasının önü çok açık. İstanbul küresel sermayenin yeni merkez üssü. Bölgenin önemli bir finans merkezi oluyor. Bunu anlamı çok açık: Bu trend devam ederse İstanbul'un taşı toprağı altın olacak. Aslında zaten altındı... Platin olacak daha mı doğru...

İstanbul hala göç alıyor. Nitelikli göç... Mevcut ev stoku büyük tehdit ve tehlike barındırıyor. Büyük İstanbul depremi ne zaman İstanbul'u sarsacak bilmiyoruz. Bildiğimiz tek gerçek şu: Deprem bahsedilen büyüklükte olursa ben diyeyim 100 binlerce siz deyin milyonlarca kişi enkaz altında kalacak. Bu kadar büyük bir tehlike ile karşı karşıyayız...

Yeni yapılan evler depreme karşı yüzde 100 dayanıklı diyebilir miyiz?

Bunu demek çok zor. Ancak büyük İstanbul depremi olduktan sonra, yaşarsak bakacağız hangi binalar ve siteler ayakta kalmış... Kim işini iyi yapmış göreceğiz... Mühendis değilim. Ama bildiğim şu: Ne kadar denetlenirse denetlensin bizim iş yapış tarzımız belli. Eleman kalitemiz düşük. Sonuçta bu işi insan yapıyor. Hata olma ihtimali yüksek. Ama üniversiteler yapılan işi onaylıyorsa ve belediyelerin kontrolünden olumlu not alıyorsa ve yapı denetim şirketleri bu işlerin altına imza atıyorsa bir gazeteci olarak benim söyleyebileceğim fazla bir şey yok...

İstanbul'un Anadolu Yakası mı daha fazla prim vaat ediyor, Avrupa Yakası mı?

Şimdilik Anadolu Yakası'nın prim potansiyeli çok daha yüksek. Çünkü Anadolu yakasında boş arsa ve arazi sınırlı. Avrupa Yakası ise neredeyse Orta Asya bozkırları gibi... Uçsuz bucaksız arazilerle dolu... Sadece Silivri'ye 4 milyon nüfus yerleştirilmesi planlanıyor... Ayrıca  Marmaray  ile birlikte iki yaka arasında ulaşım daha kolay hale gelecek. Bu da cazibeyi artıran bir diğer etken. Çünkü insanlar yaşam kalitesinin daha yüksek olduğu Anadolu Yakası'nı tercih edecek.

En çok prim yapacak bölgeler

Gelecekte İstanbul'da en yüksek prim potansiyeli taşıyan bölgeler neresi? 

Silivri uzun vadeli düşünenler için en ideal arsa ve arazi alınacak yer. Kamiloba ve Ahmediye ile Başakşehir'e sağlık vadileri yaplacak. Başakşehir Türkiye'nin zenginleşen ve gelecek yıllarda zenginleşecek muhafazakar kesiminin en önemli gözbebeği. Metro ile birlikte daha da değerlenecek. Birgün mutlaka metro gelecek... Halkalı, ticari ve sosyal donatıları eksik. Birkaç yıla kadar bunlar da yapılacak. Yine de yatırım yapılabilecek bir bölge. Özellikle Marmaray ile birlikte. Ispartakule ve Başakşehir nitelikli projeleriyle dikkat çekmeye devam edecek. Küçükçekmece'nin etrafı turizm bölgesi ilan edilecek. Bu gerçekleşirse iyi prim yapar. Basın Ekspres Yolu gelecekte İstanbul'un en önemli ofis ve alışveriş bölgelerinden biri olmaya aday. Göktürk Beyaz Türklerin tercihi. Gelecek 5 yılda bu yönde olmaya devam edecek. Zekeriyaköy ulaşım ve imar sorunları bittiğinde yıldızlaşacak.

Anadolu Yakası'nda Riva bakir bir alan. Eninde sonunda gelişecek. Çekmeköy hattı prim vaat ediyor. Özellikle Sarıgazi hemen teslim cazip konutların bulunduğu bir lokasyon. Tepeüstü önemli bir ofis bölgesi olarak gelişiyor. Ataşehir Anadolu Yakası'nda Beyaz Türklerin kalesi. Kamu bankaları bir gün taşınacağ için prim potansiyelini sürdürüyor. Kozayatağı ve İçerenköy önemli bir ofis bölgesi olarak karşımıza çıkıyor. Maltepe nitelikli konut projeleriyle 5 yılda hayatımızda önemli bir yer edinecek. Kartal Kentsel Dönüşümü projesi çok gecikti. Bir gün başlanırsa İstanbul'un önemli turizm, ofis ve alışveriş bölgesi olacak. Zannedildiğinin aksine buraya yapılacak konut sayısı az.

Merkez mİ GELİŞEN Mİ?

100 bin TL'niz var, merkezi lokasyonlardan mı ev alırsınız, gelişen bölgelerden mi?

Zor bir soru... Kira getirisi için merkezi lokasyonları. Prim potansiyeli için ise gelişen lokasyonları. Merkezler, binaların eskimesi, kötü izolasyon ve yalıtım, otopark ve güvenlik sorunu gibi nedenlerle uzun vadede değer kaybetmeye aday. Yeni yapılmış sitelere güç yetmiyor. Gelişme aksları ise prim potansiyeli taşıyor. Birçok şirket minimum karla ev satıyor. Özellikle aileler için ideal. Sosyal ve spor donatılı, güvenlikli siteler, otopark sorunu da yoksa iyi bir yaşam olanağı sunuyor.

KİRA GELİRİ İÇİN OFİS

100 bin TL'si olan bir yatırımcıya ne tavsiye edersiniz?

Öncelikle eviniz yoksa ne yapın edin bir ev alın. İlk tavsiyem bu. Bu kentte asla kiracı olmayın. Uzun vadede inşaatta arz azalırsa kiralar yükselir. Ama bir eviniz olursa kiraların düşmesini veya yükselmesini önerirsiniz. Kira gelirine ihtiyacı olmayanlara ev almalarını tavsiye etmem. Arsa ve arazi almalarını öneririm. İstanbul'un Anadolu Yakası'nda uzun vadeli düşünenler için Şile ve Riva, Avrupa Yakası'nda ise Silivri ve Çerkezköy yüksek prim vaat ediyor.

Kira gelirine ihtiyacı varsa?

O zaman dükkan ve ofisleri öneririm. Özellikle gelişme akslarında alım yapmaları daha doğru olur.

GÜVENİLİR PROJE SEÇİN

İlla ev almak isteyenlere ne öneriniz olur?

 Güvenilir şirketlerin projelerini maket aşamasında alabilirsiniz. İnşaat ilerledikçe fiyatları da artıyor genelde... İnşaatın bitmesine yakın veya sitede yaşam başladıktan sonra doluluk oranı yüzde 100'lere ulaştığında satmalarını öneririm... Yalnız bunu yaparken dikkat etmek gerekir. Öyle her proje maket aşamasında kazandırmaz. Bunu başarabilen şirketin sayısı iki elin parmaklarını geçmez.

Kartal'da 68 bin TL'lik rezidanslar satışta

Teknik Yapı'nın Kartal Uğur Mumcu'da inşa etmeyi planladığı Upcity Residence satışlar bugün başlıyor. ‘Upcity Residence' bölgenin en uygun fiyatlı rezidans projesini hayata geçirecek. Şirket, lüks projelerindeki bütün imkanları sunduğu bu yeni projede 52 metrekare daireleri 68 bin, 232 metrekare daireleri ise 225 bin 100 liradan satışa sunuyor.

Toplam 11 bin 378 m2 alana sahip Upcity Residence projesindeki toplam inşaat alanı 36 bin m2 olacak. Projede 48 adet stüdyo, 179 adet 1+1 ve 54 adet 2+1 daire yer alıyor. Projede 6 farklı tipte ticari birim yer alacak. Yüzde 1 peşinatla 0 faiz, yüzde 20 peşinata 24 ay 0 faiz, yüzde 35 peşinata 36 ay 0 faiz, yüzde 50 peşinata 48 ay 0 faizli krediler uygulanacak. Büyüklüğü 45 milyon TL olan bu yeni proje, firmanın bölgede daha önce inşa edilen Upcity Flats'in uzantısı olacak.

Kurtköy'de üç blokta 102 daire fırsatı

Ulaşım kolaylığı ve Kurtköy Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı'na 7-8 dakika mesafede konumlanan Minitolia-Kurtköy projesinde daireler stüdyo, 1+0, 1+1, 2+1'den oluşuyor. Tüm daire tipleri hem yatırım hem de oturum için projelendirilmiş, teslim, yer döşemeleri, mutfak ve banyo dolapları, vitrifiye, armatür eşyalı olarak yapılacak. Yüzde 30'luk peşinat bedelinin yaklaşık 3 bin TL'lik kısmı sözleşme sırasında alınıyor. Peşinatın kalan kısmı üçüncü ayda 3 bin TL, altıncı ayda  3 bin TL, dokuzuncu ayda 3 bin TL şeklinde ara ödemeler alınarak büyük kısmı bölünüyor. Bu arada 12 ay boyunca 550 TL taksit ödeniyor.
Star