Tebernüş Kireçci: Parası olan ne yapsın?
www.emlakkulisi.com Genel Yayın Yönetmeni gazeteci yazar Tebernüş Kireçci, SkyTürk'te yayınlanan 'Başlama Vuruşu' programında Uyanış Tuğtaş'ın konuğu oldu
Emlak Uzmanı Tebernüş Kireçci SkyTürk'te yayınlanan 'Başlama Vuruşu' programında `Parası olan neye yatırım yapacak?'sorusunu açıklığa kavuşturdu. Sözlerine "Paranın çok önemli bir özelliği vardır, yanlış yatırımı sevmez" diyerek başlayan Kireçci, evi olmayanın ev alması için uygun dönemin, düşen peşinatlar ve taksit oranlarıyla devam ettiğini belirtti. Evi olan kişilere yatırım amaçlı ev almayı hiçbir zaman tavsiye etmediğinin altını çizen Kireçci bunun nedenini şu ifadelerle açıkladı:
"Yatırım amaçlı ev alınca kiracıyla ya da evin bulunduğu sitenin sorunlarıyla uğraşmak gerekiyor. Kira gelirine ihtiyacı olan yatırımcı dükkânlara kafa yormalı. Gelişme akslarındaki dükkânların fiyatlarına baktığımız zaman Bağdat Caddesi'ndeki fiyatlarla yarışıyor. Ancak onlar liste fiyatları. Çok sıkı pazarlıkla dükkân alınabilir. Konut değeri 1 birim artıyorsa, dükkânın değeri 3 birim artacaktır. Ayrıca köşe başındaki ve cephesi geniş dükkânlar her zaman iyi tercihtir"
Kira gelirine ihtiyaç yoksa en iyi yatırım arsa!
Yatırımcıların kira gelirine ihtiyacı yoksa arsa almalarını tavsiye eden Kireçci, "Türkiye koşulları ne olursa olsun -1994 krizi gibi dev krizler yaşanmadığı sürece- arsa her zaman yükselişini koruyacak" diye konuştu. Arsa yatırımı için Silivri, Çerkezköy, Lüleburgaz gibi bölgelerin prim potansiyelini koruduğunu ifade eden Kireçci sözlerine şöyle devam etti:
"Biz 2005 yılında `Silivri'den arsa alın' dediğimiz zaman bölgede arsalar metrekaresi 50 kuruşa satılıyordu. Şu an 15-20 lira civarında. Bu fiyatlar ilerleyen yıllarda da artmaya devam edecek. Arsa çok ilginç bir yatırım aracı, metrekaresi 20 TL'ye arsa bulunabilir. Arsa almanın yöntemi bölgedeki esnafla yakın temasta olmak, internetten takip etmek. Arsa yatırımının maceracı bir tarafı vardır."
Faiz oranların önümüzdeki dönemde daha da düşeceğini öngören Kireçci, "Yıllık bazda baktığımız zaman faiz oranları yüzde 12'den yüzde18'lere kadar çıkıyor. Bu halen çok yüksek bir faiz oranı. Konut faizleri daha gerçek dibini yapmadı. 60 ay vadede tarihi dipte ancak 120 - 240 ay vadede tarihi dipte değil. Henüz o seviyeye gelmedi" şeklinde konuştu.
Konut satışlarındaki artış gerçek değil!
Konut satışlarında patlama yaşandığı konusunda ciddi bir yanılgı olduğunu dile getiren Kireçci bunun nedenini şöyle açıkladı: "Türkiye'de konut piyasasındaki satışların büyük bir kısmı satış vaadi sözleşmesiyle yapılıyor. Konut satışları arttı denilen dönemde aslında birçok projenin tapu teslimleri yapıldı. İstanbul'da yaklaşık beş yüze yakın konut satışlarını takip ediyorum. Yılın ikinci yarısında konut satışlarında bir artış oldu ancak öyle çok da yüksek artışlar olmadı. Bütün mesele satış vaadi sözleşmesiyle satılan gayrimenkullerin tapularının verilmesiydi. Şirketler `Yaza girmeden tapuları verelim' dedi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) o verileri hazırlarken tapu alımlarını göz önüne alıyor"
Konut fiyatlarında fahiş artış olmayacak!
Konut fiyatlarında çok fahiş artışların beklenmesinin hata olduğunu belirten Kireçci ancak iyi lokasyonlarda bulunan iyi projelerin her zaman için yükselişini koruyacağını söyledi. Kireçci Türkiye'de prim yapacak konutları şu sözlerle anlattı:
"Bir şirket ürettiği konutun arkasındaysa o şirketin ürettiği konutlar her zaman satılır. Ayrıca metrekare bazında makul fiyatlı, peşinat ve taksitleri makul olan konutlar çevresindeki konutlara göre daha fazla prim yapar. Aynı konutlar ikinci ele dönüştüğü zaman da değeri korunur. Bunun yanında doğru lokasyonda inşa edilen konutlar kriz dinlemiyor. Ancak hiç kimse 2004, 2005, 2006'nın ilk yarısındaki gibi yükseliş beklemesin. Çünkü Türkiye'de 99 depreminden sonra 2003'te kadar emlak fiyatları dipteydi. 2003'ün başlarında İstanbul'daki birçok lokasyonda, gelişme akslarında konutlar arsa maliyeti hariç inşaat maliyetinin altında fiyatlarla satılıyordu. Örneğin Beylikdüzü, Halkalı gibi bölgelerde en güzel evi 30-35 bin TL'ye alıyordunuz. Faizler 0,99lara, 1,08lere gerileyince sert bir yükseliş yaşadık. Bundan sonraki süreçte emlakta kimse çok büyük yükselişler beklemesin. Bu trend böyle devam ederse artış enflasyonun yine birkaç puan üzerinde olur. Varsayım üzerine konuşuyorum; mesela Bahçeşehir'e Silikon Vadisi ve çok güzel bir üniversite kampusu yapılırsa bölge prim yapabilir. Ya da Kurtköy Dış Hatlar Terminali açıldığında oraya yeni bir Silikon Vadisi projesi yapılırsa lokasyon bazlı yüksek primler olabilir. Onun dışında konutta yüksek primler görmeyeceğiz."
Ataşehir finans merkezi olmasa bile cazibesini koruyacaktı!
Avrupa Yakası'nın gelişme akslarının olduğunu ancak Anadolu Yakası'nda böyle bölgelerin kalmadığını ifade eden Kireçci, şu an kalan son parsellerde projelerin yapıldığını belirtti. Ataşehir bölgesinde Kent Plus ve Uphill Court projelerinde ikinci el konutların kaldığını. Ağaoğlu'nun projelerinde ise 200-300 civarında satılık konut olduğunu belirten Kireçci, "Ataşehir'de boş parsel kalmadı, başka Ataşehir yok. Bu yüzden Ataşehir finans merkezi olmasa bile cazibesini koruyacak" dedi. Varyap Meridian'da konutların metrekare fiyatının 3 bin 500 - 4 bin TL civarında olmasına rağmen 3 ayda 300 civarında konutun satıldığını söyleyen Kireçci, "Ataşehir'den sonra Çekmeköy'de orman arazileri, Sarıgazi'de ve Yenidoğan'da su havzaları içerisinde araziler var. Bunun dışında Tepeören Akfırat bölgesi yapılaşıyor. Sonra da Şile düzlüğü kalıyor. Anadolu Yakası'nda başka boş alan kalmıyor" şeklinde konuştu.
İstanbul'un konut fiyatları konusunda Avrupa'nın gelişmiş ülkeleriyle kıyaslanmasının yanlış olduğuna değinen Kireçci "Gayrimenkul fiyatlarında kişi başına düşen gelir etkisi çok önemli bir etken. İstanbul'daki emlak fiyatlarını Londra ya da New York ile karşılaştırırsanız hata yaparsanız. Uzun vadede inşallah aynı seviyeye gelir ancak bu alt yapıyla, yapılaşma ve imar sorunlarıyla mümkün değil" ifadelerini kullandı.
Tebernüş Kireçci programda ayrıca TOKİ'nin konut satışlarını değerlendirdi. TOKİ Kayabaşı projesinde ikinci etapta yoksul, alt gelir grubu ve sosyal grup için 3 bin 94 başvuru olduğunu hatırlatan Kireçci satışları şu sözlerle değerlendirdi: "TOKİ ve Emlak Konut GYO'nun beraber çok ciddi yatırımları var. İstanbul'da 28 bin TL'den, 100 TL taksitle satılan konutlar kuraya kalmıştı. 504 civarında başvuru vardı. Bu hafta da başvuruların devam edeceğini tahmin ediyoruz. İstanbul'da ev sahibi olmak isteyen kesim için iyi bir fırsat. Başvurular 24 Eylül'e kadar devam ediyor. İstanbul'da ilk kez 100 TL taksitle konut satışına başlandı. Daha önce farklı illerde başlamıştı. 100 TL taksitli konutlara İstanbul'dan yapılan başvurularla diğer kentlerden yapılan başvuruları değerlendirecek olursak; başvuru şartları diğer kentlerdeki başvurulara kıyasla çok ağır. İlk haftaki başvurulara baktığımız zaman İstanbul Adana'nın, Gaziantep'in altında. Çünkü İstanbul'da 100 TL taksitle konut verecek insan bulmak da zor. Mesela aynı yerde 3 yıl oturduğunu gösteren fatura istiyorlar yoksul grubundan. Yoksullar zaten kirada oturuyorlar. Faturaları üzerine devir almıyorlar. Biraz daha kolaylaştırılsa 50 bin başvuru olur. Ayda 100 TL taksitle konut sahibi yapılması gereken en az 100-200 bin aile vardır"
TOKİ'nin lüks projelere yöneldiği eleştirileri konusunda; "İstanbul gibi bir kentte yoksul gelir grubuna konut yapmak çok zor" şeklinde konuşan Kireçci sözlerine şöyle devam etti:
"İstanbul'da arsa maliyetleri çok pahalı ve kentte arsa imar planı çalışmaları doğru düzgün yapılmadı. İstanbul'da şu an merkezi lokasyonlarda arsa bulmak çok zor. Ancak İstanbul'a 50-100 kilometre uzaklıktaki bölgelerde böyle projeler yapılabilir. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar yetim büyüdüğü için yoksulluğun ne olduğunu çok iyi biliyor ve bu konuda ciddi çalışmalar yapıyor"