Teknik Yapı zarar etme pahasına bina yeniliyor
Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım, `Her müteahhit yılda bir binayı yenileseydi 10 yıl içinde riskli konut kalmazdı' dedi.
`Doğma büyüme Erenköy'lüyüm ve gençliğimin Erenköy'ünü çok özlüyorum' diye söze başlayan Nazmi Durbakayım, Batı Ataşehir ve Bahçeşehir'deki Uphill Court'ların yanı sıra Kartal'daki üç dev projeyle adını duyurmasına rağmen Bağdat Caddesi'nden hiç vazgeçmemiş. 1968 yılında girdiği İTÜ mühendislik fakültesinin bitirir bitirmez Serra Hanım isimli ilk apartmanını 1974 yılında Bostancı Çatalçeşme'de yapan Durbakayım, hala her yıl dev projelerinin yanı sıra Bağdat Caddesi'nde 8-10 bina yapıyor.
`Milli servet kaybı'
Deprem riski yüksek bölgede bulunan Türkiye'deki eski yapı stokunun yenilenmesine büyük önem veren buna karşın sadece eski diye sağlam yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına ise `milli servet kaybı' olduğu için karşı çıkan Teknik Yapı'nın mühendis kökenli Başkanı Nazmi Durbakayım'la son 10 yılın gündeminden hiç düşmeyen binaların deprem güvenliği konusunda konuştuk...
1956-1970 arası yapılan evler dayanıklı: Kadıköy bölgesi boğaz köprüsü yapılana kadar büyük insan akınına uğramadı. Bu bölgede 1956-1970 yılları arasında mimar ve mühendislerin birlikte çalışarak yaptıkları çok sayıda ev projesi gerçekleştirildi. Bu binalar hala ayakta. Ve sanılanın aksine oldukça da dayanıklı. Şu anda birinci derece deprem yönetmeliğine göre çalışmamıza rağmen bizler de o evleri yapıyoruz. Tabii ki malzemeler değişti ama deprem yükü değişmedi. Örneğin o dönemde yapılan evlerde de ısı yalıtımı vardı.
Ancak 1970'lerden itibaren artık binalar mühendisler olmadan sadece mimarlar tarafından yapılmaya başlandı. Bu süreç depremin yaşandığı 1999 yılına kadar sürdü. Ancak tabii ki her bina için aynı şeyi söylemek mümkün değil. Bu bahsettiğimiz dönemde de üretilen çok sayıda iyi bina var. Ancak genele vurursak 1970 ile 1999 arasında yapılan muhtelif evlerin risk oranı daha yüksek diyebiliriz.
Sözkonusu dönemde mimarlık veya mühendislik eğitimi görmemiş bazı müteahitlerin sadece bir mimarın çizdiği tek proje üzerinden gerçekleştirdiği çok sayıda ev yapıldı.
Her eski ev yıkılmamalı: Doğru projeler yani doğru teknik, malzeme ve işçilik kullanılarak yapılmış evlerin sırf eski diye yıkılmasına karşıyım. Çünkü her eski ev depremden zarar görür diye birşey yok. Önemli olan doğru projelerin doğru malzeme ve işçilikle yapılmasıdır. Ayrıca bu evlerin gereksiz yıkılıp yenisinin yapılmasına milli servet kaybı olarak bakmamız gerekiyor.
Zarar etmemize rağmen riskli evleri yeniliyoruz: Biz kârlı olmamasına rağmen hatta bazılarında zarar oluşmasına rağmen her yıl bir veya iki binanın yenilenmesine aracılık ediyoruz. Bugün bu bölgede faaliyet gösteren müteahit firmaların herbiri bunu yapsaydı depremden bu yana geçen 10 yıllık süreçte Kadıköy bölgesinde yıkılma tehlikesi olan ev kalmazdı. Bugüne kadar biz 8-10 ev yaptık şu anda da bir, iki projeye başlamak üzereyiz.
Bu evler depremden ciddi zarar görmüş veya görme ihtimali çok yüksek evler oluyor. Biz bu yenilemeleri neden yapıyoruz... Her yaptığımız apartmanda 10-20 tane aileyi kurtarmış oluyoruz. Bu Teknik Yapı olarak bizim sosyal sorumluluk projemiz.
Tabii bu bir de reklam gücü sağlıyor. Çünkü bu evleri yaptığımız insanlar çevresindeki herkese Teknik Yapı'yı anlatıyor, evlerinde huzurla ve konforla yaşadıklarını anlatıyor.
Binaları gerçek anlamda check-up yaptırmanın maliyeti 100 bin dolar: 16-20 daireli bir apartmanın gerçek anlamda depreme karşı ne kadar güçlü olduğunu ölçebilmek için yapılacak check-up'ın maliyeti 100 bin dolar civarında. Yani çok yüksek bir rakam. Kimse bu paraları verip evim ne kadar güçlü diye baktıramıyor. Diğer ucuz fiyatlı yapılan check-up'lar ise bence yetersiz.
Binaların deprem güçlendirmesine karşıyım: Binaların takviye yapılmasına da karşıyım. Düşünün ki ayağınız kırıldı ve tek ayak alçıya alındı. Siz yüksek bir yerden düştüğünüzde ilk hangi ayağınız yeniden kırılır... Tabii ki alçı nedeniyle ağırlaşmış olan ayağınız. Güçlendirmelerde böyle yapılıyor. Çelik konstrüksiyonlarla yapılan güçlendirmeler tam tersi etki yaratacaktır. Kaliforniya'da deprem güçlendirmesi yapılan evlere baktığınızda koskoca camlarının önünde çapraz biçimde konulmuş çelik konstrüksiyonlar var. Ama Türkiye'de kimseyi buna ikna edemezsiniz. Eviniz güçlenecek diye kimse camının önüne çelik konstrüksiyon yapılmasına izin vermez. Oysa ki asıl güçsüz bölgeler buralardır.
Yeni evlerin hepsi sağlam diyemeyiz: `Yeni evlerin hepsi sağlam mı?' derseniz tabii ki değil... Zemin etüdü yapılmadan gerçekleştirilen çok sayıda proje mevcut. Ancak artık projeleri gelişmiş yazılımlı bilgisayarlar yardımıyla yapıyorsunuz ki bu hataları önemli ölçüde ortadan kaldırıyor. Eskiden biz bunları tecrübelerimizle yapıyorduk. Yani el kararıyla. Bu önemli bir artı. Ancak buna karşın şantiye uygulamalarında aynı özenin gösterildiğini söyleyemeyiz.
Örneğin binanın güvenliği açısından büyük önem taşıyan beton kaliteleri inşaattan inşaata çok büyük farklılık gösteriyor. Bu hazır beton fiyatlarına baktığımız zaman aradaki büyük fiyat farklılıklarından da ortaya çıkıyor. Piyasada çok ucuz fiyatlı buna karşın kalitesi yetersiz çok sayıda hazır beton var. Oysa ki bir bina için beton hayati önemdedir.
130 metrekare eski ev yenilenince 90 metrekareye iniyor
İnsanların evlerini yenilemek istediklerini ancak örneğin 130 metrekare bir evin yenilenme sonrası 90 metrekareye kadar daralması yüzünden vaçgeçtiklerini söyleyen Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım, bunu ortadan kaldırmak için şu öneride bulundu:
Bizim geliştirdiğimiz bir proje vardı. Ancak bunun için Büyükşehir onayı gerekiyordu. Bugüne kadar Büyükşehir'den bu onayı alamadık.
Bizim önerimiz 2500 metrekare toplam alanı olan projelerde 2,07 olan emsalin yüzde 10 artırılması. Bu alan 4000 metrekare çıktığında artı yüzde 5 daha eklenmesi yönündeydi. Bu bize ne sağlayacak... Bağdat Caddesi gibi eski evlerden oluşan konut stokunun yenilenmesi gereken bölgelerde birkaç apartmanın birleşip 2500 metrekareye ulaşıp müteahite verdiğinde şu anki evlerine yakın büyüklüklerde yenilenmiş ev almasının yolu açılacaktı. Şu anda evlerin yenilenmesinin önündeki en büyük engellerden biri 120-130 metrekare evini müteahite yenilenmesi için veren insanlara örneğin 90 metrekare ev verilmesi. Çünkü insanlar haklı olarak eski evlerine yakın büyüklüklerde ev sahibi olmak istiyorlar. Oysa ki bu yasal düzenleme yapılması halinde birkaç ev birleşip metrekarelerini eski evi kadar olmasa da büyütme şansına kavuşabilir.
`Yenilemeye yaşlılar karşı'
Müteahit de biraz kâr payından feragat ederse kişi evini yenilediğinde ortaya bu kadar büyük metrekare kayıpları çıkmayacaktır. Bu bence konut stokunun yenilenmesini teşvik edici bir uygulama olacaktır. Ayrıca daha fazla yeşil alan ve otopark gibi şehri rahatlatacak düzenlemelerde sağlanmış olacak.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda binaların yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin yeni bir düzenleme de yapılmalı. Ancak bu kanunun meclisten geçirilmesi halinde eski ev sahipleri yine bundan etkilenmeyecek. Zaten asıl sorun da bu eski evlerde oturan genelde yaş ortalaması yüksek eski ev sahiplerinden kaynaklanıyor. Düşünün ki 25 daireli bir apartmanda 75 yaşındaki bir ev sahibinin `Hayır benim burada anılarım var, zaten evde sağlam' demesi karşısında bu ev yenilenemiyor. Yasa değişse bile bu kişi eski konut sahibi olduğu için yine birşey değişmeyecek.
Ayrıca yenilemelerde en büyük sorun bazı kişilerin artı rant elde etme çabası. Bu kişiler `bana para verirsen evin yenilenmesini kabul ederim' diyerek müteahit firmayı sıkıştırmaya çalışıyor. Bir diğer yaygın sorun ise kat sahiplerinin ev yapılana kadar geçen 1 veya 1,5 yıllık süreçte müteahitlere `Kiramı ödeyin' demesi. Bu yüzden yenilemeler bir türlü yaygınlaşamıyor"
Radikal