Tevhid işleminde kat malikleri oybirliği aranır mı?
Tevhid işlemi, tapu kütüğünde ayrı ayrı birden çok taşınmaz malın birleştirilmesi olarak tanımlanıyor. Peki tevhid işleminde kat malikleri oybirliği aranır mı? Bütün hak sahiplerinin muvafakatının alınması zorunlu mu?
Tevhid işleminde kat malikleri oybirliği aranır mı?
Tevhid işlemi, tapu kütüğünde ayrı ayrı birden çok taşınmaz malın birleştirilmesi olarak tanımlanıyor. Söz konusu işlem aynı kişiye ait birden fazla taşınmaz mal için yapılabileceği gibi, farklı kimselere ait taşınmaz mallar için de yapılabiliyor.
Peki, tevhid işleminde kat malikleri oybirliği aranır mı? Tevhid işlemi kapsamında birleştirilecek gayrimenkullerin üzerinde, rehin ve irtifak hakları gibi kaydedilmemiş haklar ile taşınmaz mal mükellefiyeti gibi şerhler varsa, bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklarının muvafakatları ile alınması gerekiyor. Konu ile ilgili karar örneği aşağıda yer alıyor.
KARAR NO:2011/92
Bağımsız Bölüm Niteliğinin ve Arsa Paylarının Değiştirilmesi
GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA
.......Tapu ve Kadastro ..... Bölge Müdürlüğünün 08/08/2011 tarih ve 2011/15 sayılı kararı ile onanan, ....... Tapu Müdürlüğünün 04/05/2011 tarih ve 23548 yevmiye nolu ret kararına, .......... A.Ş. vekili Av. Çiğdem ....... tarafından 07/09/2011 tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.
İSTEM; ........... A.Ş.'ni temsilen Mehmet ........... tarafından, ........ ili, ..........ilçesi, ............. mahallesi 27353 ada 10 parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda, 236, 237, 238 bağımsız bölümlerin ifraz ve tevhidi ile bu bağımsız bölümlerin niteliklerinin ve arsa paylarının değiştirilmesini esas alan, ........ Tapu Müdürlüğündeki dosyasında mevcut kat irtifakına esas 18/06/1996 tarihli mimari projeden farklı olarak, 27/05/1998 tarihli mimari proje üzerine işlenen 19/11/1999 tarihli düzeltmelerin tapu siciline tescili talep edilmiştir.
RET NEDENİ; 27/05/1998 tarihli mimari proje üzerine işlenen 19/11/1999 tarihli düzeltmeler ile bağımsız bölümlerin ifraz ve tevhidinin yanı sıra anayapımn dış yüzeyinde ve ortak yerlerinde değişiklik yapıldığı, bu işlemin tüm maliklerin muvafakati ile gerçekleşecek bir işlem olduğu, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin varlığı söylenmesine rağmen, tapu sicilinde kat irtifaklı olarak tescilli olduğu, bu nedenle taşınmaz üzerinde mevcut kat irtifakının terkini ile tadilatlı projeye göre yeniden kat irtifakı tesisi gerekeceği ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 42.maddesi gereğince tashihatların tapu siciline tescili talebi, ........ Tapu Müdürlüğünce reddedilmiştir.
YAPILAN İNCELEME VE HUKUKİ SEBEBLER;
....... ili, .......... ilçesi, ...........mahallesinde kain 27353 ada 10 parsel nolu "Betonarme Karkas Bina" vasıflı ana taşınmazda, 18/06/1996 tarihli mimari projeye göre 01/12/1998 tarih ve 9900 yevmiye ile kat irtifakı kurulduğu, taşınmazın 238 adet bağımsız bölümden oluştuğu, Kat irtifakı tesisine esas proje üzerinde, ana taşınmaz üzerinde mevcut bağımsız bölümlerden 234 adetinin "Stüdyo", 235 nolu bağımsız bölümün "Klüp", 236 nolu bağımsız bölümün "Sağlık Merkezi", 237 nolu bağımsız bölümün "Süpermarket" ve 238 nolu bağımsız bölümün ise "İş Merkezi" vasfında olduğunun görüldüğü, Ana taşınmaz üzerinde mevcut 238 adet bağımsız bölümden 48 adetinin maliki olarak görünen, ................... A.Ş.'ni temsilen Mehmet ........... tarafından, 27353 ada 10 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak, ............ Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 27/05/1998 tarihli onaylı mimari proje üzerine işlenen 19/11/1999 tarihli düzeltimlerin tapu siciline tescilinin talep edildiği, ancak talebin yukarıda "Ret Nedeni" bölümünde sayılan gerekçeler ile reddedildiği, ret kararının ............Tapu ve Kadastro ....Bölge Müdürlüğünce onandığı, ......... Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen 27/05/1998 tarihli onaylı mimari proje ile; .......... Tapu Müdürlüğünde mevcut asıl projede vasfı "Sağlık Merkezi" olan 236 bağımsız bölüm nolu 500/10000 arsa paylı taşınmazın, tashihatlı projede vasfının "Cafe-Bar" olarak ve arsa payının da 300/10000 olarak değiştirildiği, Asıl projede "Süpermarket" vasfı ile kayıtlı, 1150/10000 arsa paylı 237 bağımsız bölüm nolu taşınmazın, bağımsız bölüm numarasının tadilat projesiyle 50/10000 arsa paylı "Bay Kuaför" vasıflı taşınmaza verildiği, "Süpermarkefin ise alt kattaki ortak yerlerden olan garaj ile birleşerek "kliniğe" çevrildiği ve 241 bağımsız bölüm numarasını aldığı, Asıl projede "İş Merkezi" vasfı ile kayıtlı, 2000/10000 arsa paylı 238 bağımsız bölüm nolu taşınmazın, bağımsız bölüm numarasının tadilat projesi ile, 50/10000 arsa paylı "Bayan Kuaför" vasıflı taşınmaza verildiği, "İş Merkezi"nin ise 242 bağımsız bölüm numarasını aldığı, Asıl projede hiç yer almayan, 237 ve 238 nolu bağımsız bölümlerden ayrılan ve ayrıca ortak alanlardan ihdas edilmek suretiyle; 239 bağımsız bölüm nolu ve 25/10000 arsa paylı "Çamaşırhane" vasıflı taşınmazın, 240 bağımsız bölüm nolu ve 75/10000 arsa paylı "Ticari Otopark" vasıflı taşınmazın, 241 bağımsız bölüm nolu ve 1150/10000 arsa paylı "Klinik" vasıflı taşınmazın (Eski 237 bağımsız bölüm nolu taşınmazdan oluşan), 242 bağımsız bölüm nolu ve 2000/10000 arsa paylı "İş Merkezi" vasıflı taşınmazın (Eski 238 bağımsız bölüm nolu taşınmazdan oluşan) bağımsız bölümlerin oluşturulduğu, 237 bağımsız bölüm no ile "Bay Kuaför", 238 bağımsız bölüm no ile "Bayan Kuaför", 239 bağımsız bölüm no ile "Çamaşırhane" ve 240 bağımsız bölüm no "Ticari Otopark" vasfını alan bağımsız bölümlerin bulundukları alanın asıl projede ortak kullanıma ayrılan yerlerden olduğu, Asıl projede 1. bodrum katta "havuz tesisatı" olarak ayrılan kısmın, tadilat projesinde "jimnastik salonu" olarak gösterildiği anlaşılmıştır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Ortak yerler" başlıklı 4.maddesi; Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/1.1/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merpenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer." hükmünde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Yasak işler" başlıklı 24.maddesinin l nci ve 2 nci fıkraları; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." hükmünde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Faydalı olanlar" başlıklı 42.maddesinin l nci fıkrası; "Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." hükmünde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Bağımsız bölüm ilavesi" başlıklı 44. maddesi; "Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir." hükmünde, Mülga 1392 sayılı Genelge eki "Kat Mülkiyeti Kanunu Hakkında İzahname"nin 2.Bölüm, "Ortak Yerler" başlıklı 3.maddesinin 4.paragrafı; "Kanun koyucu, bu gibi kesin ortak yerlerin, kat maliklerinin ittifakı olsa dahi, dahi mukavele serbestisinden istifade edilerek aksinin kararlaştırılamayacağını, yani başka bir hale tebdil edilemeyeceğini kabul etmiştir. Bu hale göre; belediyece tasdikli planda kapıcı odası veya dairesi, sığınak, genel çamaşırlık ve genel garaj gibi ortak yerlerin kat mülkiyetine konu edilmesi veya bunlar üzerinde muayyen bir şahıs lehine irtifak hakkı tesisi (intifa hakkı, sükna hakkı gibi) veya başkasına devri, bir hakla kısıtlanmasına dair istemlerin yerine getirilmemesi gerekir. (Kat Mül.K.Mad. 5, 6) Bu itibarla ortak yerler bir bağımsız bölüm gibi bulunsa dahi (mesela kapıcı dairesi, sığınak) müstakilen kat mülkiyeti kütüğü sahifesine kaydedilmeleri mevzuubahis olmıyacaktır..." hükmünde.
Yine mülga 1392 sayılı Genelge eki "Kat Mülkiyeti Kanunu Hakkında İzalmame"nin "Yasak İşler" başlıklı VI. Bölümünün, "Kesinlik ifade eden yasaklar" başlıklı 1. maddesinin 1. paragrafı; "Bir bağımsız bölüme ait kat mülkiyeti kütüğündeki "bağımsız bölümün niteliği" hanesinde, mesken, iş veya ticaret yeri olarak belirtilen yerine sonradan hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi tamamen yasakladığı kullanma şekline kalbedilmesine imkan verilmemiştir. (Kat Mül.K.Mad.24/1) Bu gibi yerler üzerinde yukarıda sayılan kullanılması kanunen yasaklanan faydalanma hallerinden birinin kurulması için bağımsız bölüm niteliğini değiştirecek (Cins değişikliği mesela, meskenin hastaneye kalbi gibi) taleplerinin ve bunlarla ilgili icar şerhi isteklerinin yerine getirilmemesi kanuni bir zorunluluktur. Bu türlü sözleşmeler hükümsüz addedilmiştir. (Kat Mül.K. Mad.24)" hükmünde, Genel Müdürlüğümüzün 23.12.1993 tarihli ve 1812/89-5611 sayılı Talimatı; "Bağımsız bölümün bölünmesi sonucu ana yapının dış yüzeyinde ve ortak yerlerinde değişiklik yapılmasını (örneğin kapı açılması gibi) gerektiren bir durumun bulunmaması halinde diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati aranmaksızın, sadece tadilat projesi ve yeni oluşan bağımsız bölümlere ait iskân raporu ile malik tarafından imzalanmış ek liste alınması yeterlidir.
Aksi halde, tüm maliklerin muvafakatiyle birlikte, (diğer kat maliklerinin arsa paylarında değişiklik yoksa) sadece bölünecek bağımsız bölüm malikince imzalanmış ek liste, tasdikli tadilat projesi, yönetim planı ve ilave bağımsız bölümlere ait iskan raporunun ibrazı gerekir." şeklinde, Genel Müdürlüğümüzün 01.03.1995 tarihli ve 1812/12-817 sy. Talimatı; "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19. maddesinin 2. fıkrası; "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin imzası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise anayapıya zarar verecek nitelikte onarım tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." hükmündedir. Bu nedenle, bir bağımsız bölümden anayapının dış yüzeyine tadilat yapılmak suretiyle iki veya daha fazla bağımsız bölüm oluşturulması durumunda tüm bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatları aramlmalıdır." şeklinde, Genel Müdürlüğümüzün 30.3.1992 tarihli ve 1812/34-1335 sayılı Talimatı; Bağımsız bölümler birleştirilirken ortak yerlere bir zarar verilmeyecekse, ortak duvarlarla ilgili bir tadilat yapılmayacaksa kat maliklerinin muvafakatına gerek yoktur.
İlgili Talimat: Kanunun 19/2 maddesi gereğince, belediyeden alınacak tadilat projesinde kat irtifaklı ve büro vasıflı (9,10,11 nolu bağımsız bölümlerin mesken halinde tasdik edilmesi halinde, sadece birleştirilecek bağımsız bölüm maliklerinin talebine istinaden (kat maliklerinin tamamının muvafakati aranmadan) bürolara ait arsa payları tevhit edilerek, yeni bir listeye gerek olmaksızın, bağımsız bölüm numarasına (9,10,11) yazılmak suretiyle ve yönetim planı değişikliği yapılmaksızın tapu kütüğündeki büro olan vasfının "mesken" olarak tashih edilmesi mümkündür." şeklindedir. Kat maliklerinden birinin talebi ile bağımsız bölümlerin ifrazı veya tevhidi mümkündür. Bir bağımsız bölüm birden çok parçalara ifraz edilerek yeni bağımsız bölümler oluşturulabiliceği gibi, yan yana veya üst üste bulunan bağımsız bölümler de birleştirilebilir. Birleşen bağımsız bölümler daha büyük yeni bir bağımsız bölümü oluştururlar. Bağımsız bölümlerin ifraz ve/veya tevhidi için kat malikleri kurulunun olumlu kararı, belediyece onaylı tadilat projesi, yeni bağımsız bölümlerin değerleri ve arsa paylarını gösterir ek listenin ibrazı ile yeni bağımsız bölümlere ait yapı kullanma izin belgelerinin de tapu dairesine ibrazı gerekmektedir.
19/11/1999 tarihli düzeltmelerin yapıldığı, belediyece onaylı 27/05/1998 tarihli tadilat projesi ile, bağımsız bölümlerin ifraz ve tevhidi ile binanın dış yüzeyinde ve ortak yerlerinde değişikliklerin yapıldığı, yapılan değişiklerin tescili için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 44.maddesi gereğince kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesinin gerektiği, talebin kat irtifakı terkin edildikten sonra yeni düzeltmeleri içeren tadilatlı proje ile kat irtifakı tesisini gerektirir nitelikte olduğu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24.maddesi ile yasaklanmasına rağmen "Klinik" olarak nitelik değişikliği talebinde bulunulduğundan ....... Tapu Müdürlüğünce verilen 04.05.2011 tarih ve 23548 yevmiye nolu ret kararının yerinde olduğu kanısına ulaşılmıştır.
SONUÇ; ........ Tapu ve Kadastro .... Bölge Müdürlüğünün 08/08/2011 tarih ve 2011/15 sayılı kararı ile onanan, ....... Tapu Müdürlüğünün 04/05/2011 tarih ve 23548 yevmiye nolu ret kararının "ONANMASI" gerektiği sonucuna varılmıştır. Takdirlerinize arz ederim.