Ticari Gayrimenkul 'Kredi sistemi' tekrar ele alınmalı
Ticari Gayrimenkuller alım / satımlarında yapılan yeni düzenleme ile kullandırılacak kredi miktarları yeniden belirlendi. Kredi; gayrimenkulün ekspertiz değerinin yüzde 50'sini geçemiyecek
Finans & Bankacılık Sektörü veya bu konuda düzenlemeye gidenler Ticari Gayrimenkullere TEK YÖNDEN bakmakta ve sadece TEMİNAT NİTELİÄİNDE görmektedir.
Yeni uygulama ile fabrika binası, ofis, dükkan, alışveriş merkezi (AVM), otel, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerin teminat olarak alındığı ticari kredi kullanmak isteyenler, bedelin yarısını kendisi karşılamak zorunda olmaktadır.
Ticari gayrimenkuller teminat niteliği dışında projeler tarafından ofis, mağaza, dükkan, iş yerleri olarak inşaa edilmekte alınıp; satılmaktadır.
Burada kavramları ve satın alımı yapanları ( kişi kurum ) bir birinden ayırmanın gerekliliğine inanmaktayım. Bunlar :
1. Ticari gayrimenkulü ipotek verip; ticari kredi alanlar
2. Ticari yapı içinde faaliyet için ticari gayrimenkul satın alanlar
3. Ticari gayrimenkulü yatırım için satın alan bireyler
4. Ticari gayrimenkulü kendi işini kurmak için satın alan bireyler
Dir.
Ticari yapı içinde faaliyet amaçlı satın alınan ticari gayrimenkuller ve ipotek verilerek kullanılan ticari kredilerde ticari risklerden dolayı getirilen uygulama şekli olan %50 oranına katılıyor ve destekliyorum.
Ancak; Bireysel alım uygulamalarına katılmıyorum. İstanbul"un ve özellikle büyükşehirlerin ticari gayrimenkul yönü ile desteklenmeye ihtiyaçı vardır.
Bu destek gayrimenkul üreticilerin, finans / banka kurumlarının, belediyelerin ve devletin düzenlemeleri ile sağlanabilecektir.
Özellikle, ticaretin, finansın Avrupa, Ortadoğu" da merkezi olmaya aday İstanbul"da ticari faaliyetlerin büyük bir kısmı konutlarda yürütülmektedir. İstanbul"un bu yönde kentsel ve zihinsel dönüşüme ihtiyaçı vardır.
İstanbul örneğinde ticari faaliyetlerin sürdürüldüğü ofis alanlarının büyük bir oranı dairelerin ofis olarak kullanımı ile sağlanmaktadır. 2000" li yıllar ile başlayan nitelikli / akıllı bina konsepti ile geliştirilen ofis alanlarında ise 150 m2" nin altında yer bulmak imkansızdır.
Bu doğrultuda belediyelere düşen; ikamet/yaşam amacı ile ruhsat verilen yapıların ticari faaliyetlerde kullanımına kademeli olarak kısıtlama getirmektir.
Bu tarz uygulamalar ticari faaliyet ile balon oluşan arsa/bina değerlerinin belli bir düzeyde kalmasına ve hatta geri gelmesine katkı sağlayabilecektir. Dolaylı olarak ise; ticari gayrimenkul yerine, konut üretip KDV avantajı sağlanıp ticari faaliyetlere sunulan yerlerde %17 vergi kaybı önlenebilecektir.
Devlet" e düşen; gayrimenkul üreticilerin farklı isimler ( loft-home ofis v.b gibi ) altında konut üretip, ticari faaliyetler için kullanıma sunumların önüne geçilecektir. Ancak; bu yasalarla değil, teşvikle uygulanmalıdır. Bugün; 1m2 dahi üretilse ofis, mağaza, dükkanlarda KDV oranı %18" dir. Bu tarz gayrimenkullerde KDV oranlarında kademeli uygulamaya gidilmesine ihtiyaç vardır. Bireysel ticari gayrimenkul alımlarında kullanılacak kredi mortgage kapsamında değerlendirilermeli ve ek vergiler/fonlar kaldırılmalı kredi maliyeti azaltılmalıdır..
Finans / banka kurumlarına düşen; bireysel ticari gayrimenkul alımlarının önü açılmalı ve teşfik edilmelidir. Bireysel ofis, mağaza, dükkan gibi gayrimenkul alımlarında kullanılacak kredi ticari kredi gibi sınıflandırılmamalı ve mortgage kapsamında değerlendirilerek morgage" da uygulanan ekspertiz değerinin % 75" ine kadar kredi kullandırılmalıdır.