Ticari kazanç yönünden gayrimenkul satışı!

Gayrimenkul satışlarında devamlılık bulunmayan ve bir ivaz karşılığı olmak üzere 2007 tarihinden önce iktisap edilip 4 yıl ya da 5 yıl süre ile elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazançlar vergilendiriliyor.

Ses Gazetesi yazarı Ali Rıza Efe, bugünkü yazısında ''Ticari kazanç yönünden gayrimenkul satışı'' konusunu kaleme aldı. İşte o yazı...

Gelir Vergisi Kanununun 37. maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiştir.

Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içinde yapılması halinde alım satım işleminin ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Gelir İdaresi Başkanlığının gayrimenkul alım-satımı faaliyetini ticari faaliyet konusu bakımından yapmış olduğu değerlendirmelerinde; (Mersin Vergi Dairesi Başkanlığının 17.11.2016 tarihli ve 18008620-130 [ÖZG-2013-66]-67 sayılı muktezası) Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde, topluca bir defada aynı kişiye satılmasından elde edilen kazancın, Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesi hükmü gereğince “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilmesi gerektiği,

Tek bir kişiden aynı tarihte alınmış olsa bile (kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa payı karşılığında edinilmiş bağımsız bölümler gibi) iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

Aynı kişiye farklı tarihlerde,
Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,

Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumlarında, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde “ticari kazanç” olarak vergilendirilmesi gerektiği yönünde görüş sunmuştur.

İdare tarafından verilen muktezaya göre, ticari faaliyetin tespitinde belirgin bir ticari organizasyonun var olup olmadığı, olmadığı durumlarda alım-satımda süreklilik varsa devamlılıktan bahsedilebileceği, süreklilik ve devamlık var olduğunda ticari faaliyet konusu bakımından objektif ölçü olarak muamelede çokluk nedeniyle ticari kazanç söz konusu olmaktadır.

Alım- satımdan doğan kazanç gelir vergisine tabi hale gelebilmesi için gayrimenkulün ivazsız olarak iktisap edilip edilmediği, ivazlı iktisap edilen gayrimenkulün iktisap tarihinden 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılmış olup olmadığı gibi konular önemli bir unsurdur.

Gayrimenkul satışlarında çokluk (devamlılık) bulunmayan ve bir ivaz karşılığı olmak üzere 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilip 4 yıl ya da 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilip 5 yıl süre ile elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazançlar vergilendirilmemektedir.

Gelir İdaresine bağlı Vergi Dairesi Başkanlıklarınca yayınlamış olan muktezalar dikkate alındığında bir gerçek kişinin mülkiyetinde olan birden fazla taşınmazı aynı yıl içinde farklı kişilere veya farklı yıllarda aynı veya farklı kişilere satması halinde ticari faaliyet söz konusu olmaktadır. Bu gerçek kişi gayrimenkul alım satımı faaliyeti yönünden işe başlama müracaatı için faaliyetin bulunduğu yerdeki vergi dairesi müdürlüğüne başvuru yaparak mükellefiyet tesis ettirmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak Gelir İdaresi Başkanlığı, Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı’nca yayınlamış olan “Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Sorumluluklar” isimli vergi rehberine göre;
Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek.

Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.