TOKİ ne yaptı? Niye yaptı?
TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar görevde olduğu 6.5 yılda yaptıklarını kaleme aldı.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın "konut hakkı" başlıklı 57. maddesi: "Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler." ifadesiyle en temel yasal çerçeveyi oluşturmaktadır.
İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi, "herkesin, kendisinin ve ailesinin sağlık ve refahı için beslenme, giyim ve konut hakkı vardır" ifadesiyle konut hakkını yaşamsal haklar arasında saymıştır.
1996 yılında İstanbul'da yapılan, Habitat II Konferansı da, "herkes için yeterli konut temin etme" ve "insan yerleşimlerini daha güvenli, daha sağlıklı ve yaşanabilir, sürdürülebilir ve üretken yapma" hususlarını "evrensel hedefler" olarak ortaya koymuştur.
Bu açıdan TOKİ, Anayasamızda belirtilen "konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alma" görevini, İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi'nde belirtilen "hak" çerçevesinde ve Birleşmiş Milletler tarafından öngörülen "evrensel hedefler" açısından yürüten bir kamu kuruluşudur.
TARİHÇE ve KONUT İHTİYACI
Ülkemizde konut probleminin başında "nitelikli konut sorunu" ve "konut açığı" problemleri gelmektedir. 1950'li yıllardan itibaren, sanayileşmenin de tetiklediği yoğun göç kentlerimizi nüfus baskısı ile karşı karşıya bırakarak gecekondulaşma olgusunu yaratmış ve nitelikli konut ihtiyacını doğurmuştur. Böylece 1980'li yıllara kadar;
1. Konut talebini karşılamak ve kentleşme sorunlarına çare bulmak amacıyla geliştirilen politikalar yetersiz kalmış,
2. Ülke genelinde kapsamlı bir kentleşme politikası ve toplu konut uygulaması gerçekleştirilememiş,
3. Gecekondu/kaçak yapılaşma büyük bir sorun haline gelmiştir.
Önceleri sadece İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerimizde görülen gecekondu ve kaçak yapılaşma olgusu, bugün artık tüm şehirlerimizde ve nüfusu 70 bin üzerindeki ilçelerde bile görülmektedir.
Devlet Planlama Teşkilatı (DPT) ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre;
· yenileme, dönüşüm ve nitelikli konut üretimi tarzında olmak üzere 3 milyon civarında acil konut ihtiyacı,
· 2013 yılına kadar ise, her yıl yaklaşık 600 bin yeni konut ihtiyacı,
olduğu tesbit edilmiştir.
Ülkemizde;
· alt gelir grubu ve yoksulların ciddi konut ihtiyacına karşın;
· ödeme güçleri bulunmamaktadır.
· Bu da beraberinde kaçak, plansız, niteliksiz yapılaşma ile gecekondulaşmayı getirmiştir.
Ülkemizde konut ihtiyacını ve talebini belirleyen 5 temel unsur bulunmaktadır:
1- Gecekondu dönüşümü ve kentsel yenileme.
2- Deprem riski nedeniyle dönüşüm.
3- Alt gelir grubu ve yoksul vatandaşların konut ihtiyacı.
4- Mevcut konut stokunun yaşı ve niteliği.
5- Nüfus artışı, şehirlere göç ve hanehalkı sayısındaki azalma ile hane sayısındaki artış.
Bugün konut ihtiyacını irdelediğimizde;
· altyapısı ve ulaşımı tamamlanmış;
· eğitim, sağlık, kültür, ticaret gibi sosyal donatıları yeterli;
· parkları, bahçeleri, çevre düzeni, spor, dinlenme ve eğlence tesisleriyle
insanlara çağdaş yaşam olanakları sunan yerleşim alanlarında ikamet edebilme anlaşılmaktadır.
TOKİ'NİN TARİHÇESİ
Ülkemizdeki konut ihtiyacının karşılanması ve toplu konut üretimlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla;
1984 yılında, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile Toplu Konut Fonu oluşturulmuş; Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur.
TOKİ; ülkemizde konut teknolojisinin ve konut finansmanının gelişmesinde etkili olmuş;
· 1984-2002 yılları arasında Toplu Konut Fonu'nun imkânlarıyla; kooperatif kredileri kapsamında -549 bini 1989 yılı sonuna kadar olmak üzere- 940 bin konuta kredi desteği sağlamıştır.
· Aynı süreçte; Emlak Bankasından devralınan 7 bin 852 konutla birlikte toplam 43 bin 145 konutu bizzat üretmiştir.
Olumlu gelişmelere karşın;
· Kooperatiflerle ilgili sorunlar (tamamlanma süreleri ve kredi dilimleri);
· Toplu Konut Fonu'nun, 1993 yılında Genel Bütçe kapsamına alınması, 2001 sonunda ise tamamen kaldırılması;
· ülkemizdeki hızlı kentleşme ve ruhsatsız yapılaşma eğiliminin devam etmesiyle;
Dar ve orta gelirli vatandaşlarımızın nitelikli konut ihtiyacı da artmıştır.
PLANLI KENTLEŞME ve KONUT ÜRETİM SEFERBERLİĞİ
58., 59., ve 60. T.C. Hükümetlerinin Acil Eylem Planları ve Programları ile,
· "gecekondu sorununun çözümü" ve
· "alt gelir grubu ve yoksulların kira öder gibi taksitlerle ev sahibi olabilmesi" hedeflenmiştir.
Bu doğrultuda TOKİ ile belediyeler görevlendirilmiştir.
60. Hükümet Eylem Planında da TOKİ'nin öncelikli faaliyet alanı aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır:
· "alt gelir gruplarına ve yoksullara yönelik sosyal konut üretimine, kentsel yenileme ve gecekondu dönüşüm projeleri ile afet konutları ve tarımköy uygulamalarına ağırlık verilecektir";
· "doğal afet riski taşıyan yerleşim yerlerinden taşınması veya yenilenmesi gerekenlere TOKİ tarafından uygun koşullarda konut ve işyeri yapılacaktır".
2003 yılından itibaren gerçekleştirilen yasal düzenlemeler büyük bir açılım yaratmış, üretilen sağlam ve bütüncül politikalarla, Türkiye tarihinde ilk kez bu kadar büyük çapta bir "planlı kentleşme ve konut atağı" başlatılmıştır.
Gerçekleştirilen yasal düzenlemelerle;
· Emlak Bankasının kapatılmasıyla bankacılık dışındaki tüm faaliyetleri;
· Konut Müsteşarlığının kapatılmasıyla müsteşarlığın görevleri;
· Göçmen Konutları Koordinatörlüğü ve Ahıska Türkleri İskan Koordinatörlüğü görevleri;
· Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün kapatılarak tüm görev ve sorumlulukları;
· Bayındırlık Bk. Mesken İşleri Daire Başkanlığı görevleri; ve
· Başbakanlık Proje Uygulama Biriminin kaldırılmasıyla görevlerinin devamı;
konularında TOKİ yetkilendirilmiştir.
TOKİ NEDEN KONUT ÜRETİYOR?
· Alternatif, yenilikçi uygulamalarla konut üretiminin belli bir model çerçevesinde gerçekleşmesini sağlayarak, konut piyasasını disipline etmek;
· Kalite, sağlamlık, ucuzluk gibi hususlara dikkat ederek spekülatif oluşumlara mani olmak;
· Ülke nüfusunun ülke coğrafyasına dengeli bir biçimde dağılmasına yardımcı olmak;
· Düzenli kentleşmeye katkı sağlamak amacıyla;
özel sektörün gitmediği ihtiyaç bölgelerinde; birbirini tamamlayan ve destekleyen uygulamalarla;
· Tasarruf gücü ve peşin ödeme imkânı bulunmayan alt gelir grubu ve yoksul vatandaşlarımızın, kira öder gibi uzun vadelerde ev sahibi olmalarına imkân sağlamak,
· Vatandaşımızı sekiz sene, on sene bitirilemeyen konutlara mahkûm etmemek,
· Şehirlerimizin gelişimini tıkayan gecekondu bölgelerini tasfiye etmek;
· Şehri cazip kılan olanakları kırsal kesim insanımızın ayağına götürmek ve göçün hızını kesmek;
· Doğal afetlerde can ve mal kaybının yükselmesine neden olan kaçak yapılaşmaya set çekmek için;
TOKİ konut üretimini yönlendirmektedir.
TOKİ, acil konut ihtiyacının %5 ile %10 kadarını üretmektedir.
TÜİK istatistiklerine göre;
YIL RUHSAT ALAN KAMU ÖZEL SEKTÖR KOOPERATİF
İNŞAAT (%) (%) (%)
2006 566.674 4,7 87,2 8,1
2007 577.789 6,5 86,6 6,9
kamu tarafından üretilen konut oranının %5-7 arasında olduğu görülmektedir.
Bugün geldiğimiz noktada TOKİ'nin 04 Haziran 2009 itibariyle:
81 il ve 523 ilçedeki 1.232 şantiyede inşaatını başlattığı konut sayısı 360 bindir.
360 bin konut altyapı ve sosyal donatılarıyla birlikte nüfusu 100 bini aşkın 15 şehir demektir.
Bu konutlardan 250 bini, sosyal donatıları ve çevre düzenlemeleriyle birlikte tamamlanmış toplamda 280 bin konutumuz tamamlanma aşamasındadır.
Üretilen konutların yaklaşık yüzde 85'i "sosyal konut" niteliğinde olup;
· Orta - Alt Gelir Grubu ve Yoksullara Yönelik 260 bin
· Gecekondu Dönüşüm, Afet Konutu, Tarımköy kapsamında 47 bin
olmak üzere 307 bin konut sosyal konut olarak üretilmiştir.
· Kaynak Geliştirme Uygulamaları kapsamında ise 53 bin
konut üretilmiştir.
Sosyal konutlarımız 10-15-20 yıl vadelerle, peşinatsız veya yüzde 5-10-25 peşinat seçenekleriyle ve 150 TL'den başlayan taksitlerle alt gelir grubu vatandaşlarımıza satılmaktadır.
Ayrıca 360 bin konutla birlikte sosyal donatı olarak;
475 okul (anaokulu, ilköğretim okulu ve lise) toplam 13.973 derslik
461 spor salonu
35 kütüphane
42 hastane
74 sağlık ocağı
335 ticaret merkezi
269 cami
29 Yurt ve Pansiyon (7.752 kişilik)
15 Sevgi Evi (240 bina)
10 Engelsiz Yaşam Merkezi (159 bina)
inşaatlarına başlanmış ve büyük bir kısmı da tamamlanmıştır.
Ayrıca, köprülü kavşak, dere ıslahı, ağaçlandırma ve diğer altyapı uygulamaları kapsamında;
· 8 adet köprülü kavşak;
· 2 dere ıslahı;
· 17 milyon m2 yeşil alan;
· 2,5 milyon ağaç ve 3,5 milyon çalı peyzajı;
· 16 milyon m2 asfalt yol;
· 7 milyon m2 kaldırım;
· 7 milyon m. elektrik altyapısı; ve 3 milyon m. telekom altyapısı;
· 2 milyon m. yağmur suyu altyapısı;
· 2 milyon m. kanalizasyon altyapısı
TOKİ tarafından yapılmıştır.
Sadece 81 ilde değil 523 ilçede de örnek uygulamalar yaparak; vatandaşlarımızın imar, altyapı, ulaşım, ticaret, eğitim, sağlık, kültür ve spor gibi temel alanlardaki hizmetlere en yüksek standartlarda ve en kolay şekilde erişimini sağlıyoruz.
Doğu ve Güneydoğu Anadolu Bölgelerimizde toplam yatırım bedeli 4 milyar TL olan 55 bin konut üretilmiştir. 55 bin konutla birlikte;
· 80 okul, 83 spor salonu, 8 kreş,
· 16 hastane, 16 sağlık ocağı,
· 68 ticaret merkezi,
· 53 cami ve 7 kütüphane yapılmıştır.
GECEKONDU DÖNÜŞÜM/KENTSEL YENİLEME
Bugün illerimizin yarısında ve nüfusu 70 binin üzerinde olan ilçelerimizde de gecekondu ve kaçak yapılaşma sorunu vardır. TOKİ, 2003 yılında başlattığı planlı kentleşme ve konut atağı çerçevesinde, gecekondu sorununun çözümüne yönelik olarak; merkezi hükümetin desteği ve yerel yönetimlerle işbirliğiyle, vatandaşı da mağdur etmeden, Cumhuriyet tarihimizde bugüne kadar görülmemiş hızda ve kapsamda bir çalışma başlatmıştır.
Bu itibarla; 145 belediye ile toplam 157 bin konutluk gecekondu dönüşüm protokolleri imzalanmış, 76 bölgede, 38 bin konutluk uygulama başlatılmıştır.
Yürütülen projelerde, dönüşüm yapılan bölgelerdeki bütün sosyal aktörlerin rol almasına, vatandaşın ikna edilmesine ve projeye gönüllü katılımına önem verilmektedir.
Hak sahiplerine verilecek konutlar TOKİ tarafından 12-14 ayda bitirilmektedir. Bir yandan, tasfiye edilen gecekondu alanları projelendirilerek örnek yerleşim veya rekreasyon alanlarına dönüştürülürken; öte yandan bu sağlıksız bölgelerde yaşayan vatandaşlarımız da; altyapısı tamamlanmış; sosyal yaşamın gerektirdiği donatıların bulunduğu, modern ve planlı yerleşim alanlarında yaşama olanağına kavuşmaktadırlar.
Gecekondu sorununun sadece yerel yönetimlerin gayretleriyle çözülemeyeceği açıktır. Bugün, Kentsel Yenileme Projeleri bir devlet politikası haline getirilmiştir. TOKİ tarafından Türkiye çapında başlatılan gecekondu dönüşüm çalışmaları belediyelerimiz ve konut yapımcılarımız için de bir model oluşturmaktadır. TOKİ tüm bu uygulamalarını; merkezi idarenin gücü ve Sn. Başbakanımızın desteğiyle, Belediyelerle işbirliği içinde yapmıştır. (Protokol Yolu örneği)
DİĞER UYGULAMALAR
TOKİ, sosyal konut uygulamaları kapsamında; "afet konutları", "tarımköy" ve "göçmen konutları" projelerini de yürütmektedir.
Bu itibarla sosyal konut uygulamalarımızın 8.506 adedini; deprem, yangın, sel gibi felaketlerden zarar gören yerleşimlerde "afet konutları" kapsamında ürettik.
Ayrıca; şehri cazip kılan olanakları kırsal kesim insanlarımızın ayağına götürmek ve böylece göçün hızını kesmek amacıyla 31 yeni köy oluşturarak 3.472 konutluk (köyün üretim faaliyetine uygun ahır, ağıl, depo vb. dâhil) "tarımköy" uygulaması başlattık.
Öte yandan TOKİ; planlı kentleşme ve konut üretimine kredilendirme yoluyla da destek olmaktadır. Bu itibarla;
Kentlerimizin en büyük servetlerinden olan, tescilli taşınmaz kültür varlıklarımızın bakımı, onarımı ve restorasyonuna katkı sağlamak için de 2005 yılından itibaren kredi uygulaması başlatmıştır. Tarihi kent dokusunun sağlıklaştırılmasına yönelik uygulama kapsamında, toplam 158 projeye 12 milyon TL kredi desteği sağlanmış; aynı zamanda bazı projelerde de restorasyon işini TOKİ bizzat üstlenerek, yıpranan tarihi varlıklarımızın ülkeye yeniden kazandırılmasına katkı sağlamaktadır.
Ayrıca TOKİ, yarım kalan kooperatiflerin tamamlanması amacıyla kredi uygulamalarını da sürdürmektedir. Bu kapsamda da, 56 bin konuta tamamlama kredisi açılmıştır. Bunun yanısıra; Şehit ailelerine, Maluller ile Dul ve Yetimlerine faizsiz olarak konut kredisi verilmektedir.
Bir başka faaliyet alanımız olan Arsa Üretim Projeleriyle de; konut üretiminde önemli bir maliyet unsuru olan arsa payının asgariye indirilerek ucuz konut üretimine katkı sağlanması ve atıl durumdaki tescilsiz alanların Hazine adına tescil edilerek kamuya kazandırılması hedeflenmiştir.
Ayrıca, Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığı, Sosyal Hizmetler Çocuk Esirgeme Kurumu, Milli Savunma Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı ile yapılan protokoller kapsamında, ihtiyaç bölgelerinde sağlık, eğitim tesisleri, sevgi evleri, askeri lojmanlar ve karakollar ile kamu binaları yapılmaktadır.
Bu çerçevede, TOKİ tarafından başlatılan 360 bin konut uygulamasıyla beraber yapılan okulların ve sağlık tesislerinin yanısıra;
Milli Eğitim Bakanlığı ile imzalanan protokol ile toplam yatırım bedeli 1,5 milyar TL olan;
264 okul,
57 pansiyon,
9 lojman,
8 çok amaçlı salon,
20 spor salonu,
2 anaokulu,
33 atölye,
4 konser salonu,
Sağlık Bakanlığı ile yapılan protokol ile toplam yatırım bedeli 2,1 milyar TL olan;
toplam 82 hastane ve 3 lojman,
Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu ile yapılan protokol ile de toplam yatırım bedeli yaklaşık 160 milyon TL olan;
30 adet Sevgi Evi,
20 adet Engelsiz Yaşam Merkezi,
7 adet Rehabilitasyon Merkezi,
7 adet Toplum Merkezi,
5 adet Huzurevi,
2 adet çocuk yuvası,
yapımı için çalışmalar başlatılmıştır.
Milli Savunma Bakanlığı - Genelkurmay Başkanlığı ile imzalanan protokol ile şu ana kadar 105 milyon TL yatırım bedeliyle;
· 14 ilde 22 şantiyede,
· 998 adet lojman ve 596 üniteli 14 adet misafirhane (Hizmet Destek Tesisi)
başlatılmış;
Toplam 12 ilde
· 2.652 adet lojman ile
· 244 üniteli 5 adet misafirhane uygulaması da,
ihale aşamasındadır.
Bugüne kadar ürettiğimiz konutlarımızın 7 bini askeri personele; 8.230'u da Emniyet mensuplarına konut ve lojman olarak sunulmuştur.
Ayrıca, Milli Savunma Bakanlığı-Genelkurmay Başkanlığı ve İçişleri Bakanlığı-Jandarma Genel Komutanlığıyla yapılan protokollerle de Doğu ve Güneydoğu sınırlarımızda silahlı kuvvetlerimizin ihtiyacı olan 162 adet karakolun yapılması için çalışmalar başlatılmıştır.
Maliye Bakanlığımız ile yapılan protokolle 13 adet vergi dairesi binası yapımı için ihale çalışmaları başlatılmıştır.
YURTDIŞI FAALİYETLERİ
ENDONEZYA - SRİ LANKA - PAKİSTAN
- 26 Aralık 2004'te Güneydoğu Asya'da meydana gelen deprem ve tsunami sırasında en çok hasar gören ülkelerden olan;
Endonezya'nın Banda Aceh bölgesinde 1.050 konut, okul, cami, hastane tadilat ve restorasyonu;
Sri Lanka'nın Matara bölgesinde 500 konut, okul, çarşı, ibadethane, toplum merkezi ve spor sahası;
- 8 Ekim 2005'te Pakistan'da meydana gelen deprem sonrasında da, Muzafferabad'da 192 adet konut, 12 adet yönetim binası, cami, kolej binası, konferans ve sergi salonu, alışveriş merkezi, misafirhane, spor salonu, 2 ilkokul, 2 yurt binası, altyapı ve çevre düzenlemelerinden oluşan idari kompleks olmak üzere;
Toplam 1.742 konut ve sosyal donatılarının inşaatları TOKİ tarafından tamamlanmıştır.
DEĞİŞEN KONUT ANLAYIŞI
TOKİ, insanlarımıza hak ettikleri sağlam ve kaliteli, çağdaş olanaklara sahip, güvenli yerleşim yerleri sunmada öncülük ederken, yeni bir planlı kentleşme ve konut üretim anlayışını da oluşturmaya çalışmaktadır.
TOKİ, konut üretim alanlarını kıraç bölgelerden seçerek ağaçlandırma ve peyzaj yapımına önem vermektedir. Çevre düzenlemeleri kapsamında yaklaşık 17 milyon metrekare yeşil alan düzenlemeleri, 2,5 milyon ağaç dikimi ve 3,5 milyon çalı peyzajı yapılmaktadır.
İdaremizin uygulamalarıyla birlikte inşaat sektörüne olan güven artmış, kent ve çevre bilinci, buna paralel olarak da konut satın alma bilinci gelişmiştir. Bugüne kadar TOKİ tarafından satışa sunulan 335 bin konuttan 300 bini satılmıştır.
FİNANS MODELİ
Tüm bu TOKİ faaliyetleri kapsamında bugüne kadar yatırım maliyeti yaklaşık 30 Milyar TL olan 2.500 ayrı ihale gerçekleştirilmiş, ve toplam 20 Milyar TL hakediş ödemesi yapılmıştır. Doğrudan ve dolaylı olmak üzere 800 bin kişilik istihdam sağlanmıştır.
TOKİ tüm faaliyetlerini, bilimsel ve modern dünyanın uyguladığı gibi; bütçeden pay almadan, gerekli kaynağını Hazineden temin ettiği arsaları değerlendirerek ve de konut ile işyeri satışlarından elde etmektedir.
Bu çerçevede; başlatılan 360 bin konutun 53 bini, hem TOKİ hem de iştiraklerimizden Emlak Konut GYO eliyle "hasılat paylaşımı modeli" kapsamında üretilmektedir.
Hasılat Paylaşım Modeliyle yapılan 53 bin konuttan elde edilecek 7 milyar TL gelirin 3,7 milyar TL'si tahsil edilmiştir.
Özel sektörle işbirliği içinde geliştirilen ve bir tür arsa satışı niteliğinde olan bu model ile;