Tuğra Gönden: Ümraniye son 10 yılda gelişmiş bir ofis pazarına dönüştü!
Ümraniye bölgesi, son 10 yıl içinde hızla gelişen ofis pazarından gelişmiş bir ofis pazarına dönüştü. Hatta bu bölgenin, İstanbul’un en önemli ofis bölgeleri olan Levent ve Maslak’ı takip ettiğini de görebiliyoruz...
Ümraniye bölgesi, son 10 yıl içinde hızla gelişen ofis pazarından gelişmiş bir ofis pazarına dönüştü. Hatta bu bölgenin, İstanbul’un en önemli ofis bölgeleri olan Levent ve Maslak’ı takip ettiğini de görebiliyoruz.
Gelişen arz, yoğun talep sayesinde kısa süre içinde eriyor. Hali hazırda İstanbul’da en düşük ofis boşluğuna sahip bölgelerden biri olan Ümraniye’de inşaatı devam eden ve planlanan projeler ile birlikte büyüme trendinin de devam edeceğini gözlemliyoruz.Büyüme trendinin neden ve etkenlerini aşağıda yedi ana başlık altında özetleyebiliriz.
1. Altyapı ve ulaşım yatırımları
2. Uygun arsaların olması
3. Modern ofis alan arzı
4. Uygun kiralar
5. Önemli şirketlerin Ümraniye bölgesini tercih etmiş olmaları
6. Beyaz yakalı pek çok çalışanın Anadolu yakasında ikamet etmeleri
7. Çalışanlara alışveriş, eğlence ve spor gibi birçok imkan sağlaması
Ümraniye bölgesinin en önemli ofis bölgelerinden biri olmasına yol açan etkenlerden ilki, altyapı ve ulaşım yatırımlarıdır. Şüphesiz TEM Otoyolu ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün yapımı, Ümraniye Kavşağı’nın oluşması, Avrupa ve Anadolu yakasında birçok noktaya rahat ulaşımı sağlamıştır. Ancak yatırımlar devam ediyor ve bir süre daha da devam edecek. Bölgedeki kavşak ve yol çalışmaları ulaşım rahatlığı ve artan trafiği kaldırma açısından çok etkili oldu. Eskisine nazaran TEM kavşak yoncalarının arasındaki bağlantılar sayesinde ulaşım çok daha rahat hale geldi. Toplu taşıma konusunda uzun süredir sorun yaşanan Ümraniye bölgesinde, M5 Üsküdar – Çekmeköy, Sancaktepe Metro hattı çalışmalarının yakın zamanda bitmesiyle birlikte bu sorunların birçoğunun ortadan kalkması bekleniyor. Aynı zamanda 3. Köprü ve otoyol bağlantılarının yapımı Ümraniye bölgesine de çok önemli bağlantı yolları sağlayacak.
Ümraniye’nin diğer bölgelere göre daha yakın zamanda gelişmiş olması da bölgeye bir başka önemli avantaj sağlıyor. Henüz yoğun yapılaşmanın olmayışı ve mülkiyet açısından geniş arsaların fazla olması da, geniş çaplı projelerin geliştirilmesine olanak sağladı. Bu da bölgenin çekim merkezi halini almasına sebep oldu. Geniş arsaların varlığı da, ofis kiracılarının daha çok tercih ettikleri 1.000m2’den geniş katların sunulduğu projeleri geliştirdi.
Ümraniye bölgesindeki projelerin birçoğunun yakın geçmişte hayata geçirilmiş olmasının ise hem kalite hem de teknolojik açıdan diğer bölgelere göre standardı yükselttiği söylenebilir. Isıtma, soğutma, havalandırma, elektrik, telekomünikasyon ve asansör altyapıları ofis kullanıcıları tarafından ciddi şekilde önemseniyor. Bölgedeki yeni projelerin otopark kapasiteleri ele alındığında ise diğer bölgelere kıyasla daha yüksek.
Son 5 yıl içinde biten projeler küresel ekonomik krizin hemen ardından tamamlandı ve tasarrufa giden şirketler tarafından büyük ilgiyle karşılandı. Elbette kiralar o zamandan beri artmış olsa da diğer gelişmiş bölgeler ile kıyaslandığında önemli avantajlar sağlıyor.
Ümraniye bölgesini tercih eden şirketler arasında dünya devleri yer alıyor ki bu şirketlerin bölgeye gelişi, diğer bir çok şirketin de gelişini tetikledi. Ataşehir’de oluşan İstanbul Finans Merkezi bu trendi destekleyecektir.
Bilhassa büyük ölçekli şirketlerin Ümraniye bölgesine yerleşmesi onların, Anadolu yakasında ikamet eden çalışanlarına da daha yakın olmalarını sağladı. Şirket servislerinin maliyeti, zaman ve çalışan memnuniyeti açısından küçümsenmemesi gereken bir unsurdur.
Çalışan memnuniyetini etkileyen bir diğer konu ise yakın çevrede bulunan alışveriş merkezleri, çok sayıda restoran, spor merkezi ve eğlence imkânları. Ümraniye de bunların hepsinin bir arada bulunması da çalışanlar için önemli avantajlar sağlıyor.Yakın bir süre sonra paylaşacağımız çeyrek raporumuzda size ayrıntılı bilgiler sunuyor olacağız.
Tuğra Gönden
Yönetici Ortak
Cushman & Wakefield