Turgay Gültekin: Kentsel dönüşüm bankaları yakacak!

Önümüzdeki 20-30 yılı kapsayacak, yaklaşık 1 trilyon dolarlık bütçesi ve henüz uygulamanın çok yeni olması dolayısıyla birçok belirsizliğin adresi olan kentsel dönüşümde, olası mağdurlardan biri de Bankalar ve taşınmaza bağlı alacaklılar olacak

Toplumun hemen her kesimini yakından ilgilendiren, ekonomiyi doğrudan etkileyecek böylesi bir çalışmanın daha fazla tartışılıp, kamuoyunca anlaşıldıktan sonra uygulanması daha gerçekçi olacak ve uygulamanın daha başarılı olmasını mümkün kılabilecekti. Uygulamanın çok yeni olması sebebiyle bu fırsat kaçmış değildir.

Özellikle gayrimenkule dayalı alacak haklarında ortaya çıkabilecek bazı hallerde, alacaklıların bu haklarını tehlikeye düşürecek, değer azalmasına neden olabilecek uygulamaların önlemi alınmalıdır.

Afet Riski Altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında çıkarılan kanunun uygulama işleri başlıklı 6. Maddesinin ilk fıkrasında “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu düzenleme ile üzerindeki yapı yıkılarak arsa haline gelmiş taşınmazların üzerinde daha evvel tesis edilmiş bulunan kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kat maliklerinin oluru olmaksızın Bakanlığın talebi ile resen terkin edilmesi (ortadan kaldırılması) mümkün hale gelmektedir.

Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli yapının yıkılarak arsa haline gelmesinde, gerek kat mülkiyeti kanunu gerekse bu kanunda yapılan yeni düzenleme ile paylı mülkiyete dönülmesi hüküm altına alınmıştır.

Kat irtifakı yada kat mülkiyetinin tarafların talebi veya mahkeme kararı ile sona ermesi durumunda ana taşınmazın paylı mülkiyet esaslarına göre tasarruf edilmesi olağan bir uygulama olup, tam da bu noktada yeni yasanın getirdiği kural, genel uygulamanın aksine, hız kazanmak adına adilane olmaktan uzak, çifte standart yaratıcı mahiyettedir.

Kentsel dönüşüm araçlarından biri ve en etkilisi olan bu yasanın can güvenliğini çok hızlı sağlamak adına yaptığı düzenlemeler, genel kabul görmüş ve yıllarca uygulanan kuralların tepetaklak olmasına neden olmuştur.

Konunun daha iyi anlaşılması bakımından kat mülkiyeti tesis edilmiş, sağlam bir binanın mal sahiplerince yıkılarak müşterek mülkiyete dönüşü ile afet riski kanunu gereği, yıkımına karar verilerek müşterek mülkiyete dönen her iki taşınmazı birlikte inceleyelim. Ve her iki taşınmazın da üzerinde ipotek ve hacizler olsun.

Maliklerin rızası gereği yıkılan bu taşınmaz üzerindeki ipotekler nedeniyle bina fiilen yıkıldığı halde, müşterek mülkiyete dönüş ve kat mülkiyeti resen ya da maliklerin rızası ile sicilden silinmeyecektir. Çünkü 634 sayılı yasanın 46.maddesi 4. fıkrasında “Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.” hükmü bulunmaktadır.

Yani gayrimenkul kat mülkiyeti kanununa tabi, üzerinde ayni ve şahsi hak tesis edilmiş, bu bina maliklerce (yeni bina yapmak amacıyla vb.) yıkılıyor, fakat taşınmaz üzerindeki sınırlamalar nedeniyle kat mülkiyeti sicilden silinemiyor.

Oysa aynı gayrimenkul, 6306 sayılı yasa kapsamında yıkılması gerekli bir taşınmaz ise, burada durum değişiyor ve yıkım sonrası, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakların varlığı ve niteliğine bakılmaksızın, Bakanlığın talebi ile taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti resen terkin ediliyor.

Bu taşınmaz üzerinde mevcut hak sahiplerinin ya da alacaklıların muvafakat edip etmemesinin de bir önemi kalmıyor.

Bu uygulama ile özellikle alacak haklarının tehlikeye maruz kalması durumu ortaya çıkacaktır ki; ülkemizde yoğun bir şekilde uygulama bulan konut kredilerinden doğan alacakların değerleri önemli ölçüde azaltılmış olacaktır. Burada borçlunun kusursundan da bahsedemeyeceğimize göre, kamu hukukundan kaynaklı bu değer azalışının sorumlusu kim olacaktır? Ayrıca bu tür taşınmazlar için bankalar malikten ek teminat isteme yolunu seçebilecekler midir?

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun 2012- ilk 6 ay raporuna göre konut kredilerinin miktarı 78.382 TL’sına ulaşmış bulunuyor. 2012 yılı toplamında yaklaşık 400.000 kişinin konut kredisi kullandığını göz önüne alırsak, önemli bir sorunla karşı karşıyayız demektir.

Bu uygulama ile her türlü alacağın değer azalışına neden olmakla birlikte nicelik bakımından özellikle konut kredisinden kaynaklanan alacakların teminatında önemli sorunlar ortaya çıkaracaktır. Konut kredisi kullanarak ipotek tesis edilmiş bir taşınmazın yıkımına karar verilmesi halinde, borcu karşılamaya yetmeyecek bir teminat bankaları ek teminat istemeye sevk edecektir. Ek teminatın verilemediği hallerde, bu riski bankalar karşılamak zorunda kalacaklardır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının değerleme sektörüne de yeni bir yükümlülük getirebileceğini söyleyebiliriz. Özellikle bankalara yapılan değerleme işlerinde konutun güvenli yapı olup olmadığına ilişkin araştırmanında da değerleme raporu içinde yer alması talep edilebilecektir. Böyle ek bir çalışmanın maliyeti ise, yine nihai tüketicinin, yani vatandaşın cebine yansıyacaktır.

Burada ikinci önemli sorun ise, yıkılan bina üzerindeki ipoteğin resen terkininden ziyade, binanın yapılması halinde resen tescil yapılıp yapılmayacağıdır.

Özellikle çekişmeli hallerde, ipoteğin resen kaldırılmasından sonra, binanın yeniden inşası halinde malik, eski alacaklının talebini kabul etmezse sorun nasıl çözülecektir? Üzerindeki yeni yapı dolayısıyla değeri artmış olan bu taşınmazı ipotek işlemine konu etmek istemeyen borçlu ile alacaklı arasında yeni bir sorunun temeli atılmış olacaktır.

Sonuç olarak, bu yasa kapsamında yıkımına karar verilen bir binanın müşterek (paylı) mülkiyete dönmesi halinde, üzerinde ipotek tesis edilmiş bağımsız bölümlerin malikleri ile banka veya diğer alacaklılar arasında ek teminat veya borcun vadesinden evvel kapatılması sorunu yaşanabilecektir.

Turgay Gültekin