Türk müteahhitler yurt dışında Türkler için ev yapıyor!

Dünya Gazetesi köşe yazarlarından Volkan Arı,  Pamir & Soyuer’in Yönetim Kurulu Başkanı Ali Pamir ile yurtdışı konut yatırımlarını konuştu. 
 

Yurtdışında ev almak önemli bir trend oldu… Vize avantajlarının yanı sıra üst gelir grubu için yatırım alternatifi olarak da öne çıkıyor. Emlak yatırımlarının yönü de bu nedenle başka ülkelere kaymış görünüyor. Hem konut hem de ticari projeler gündemde. Öyle ki başta Avrupa şehirlerinde olmak üzere Türk müteahhitler de projeler yapıyor, özellikle Türklere satmak için… Türkiye’de ise özellikle lüks yeni proje yok gibi… İhtiyaçtan alınan konut satışları ise emlak sektörünün en hareketli alanı. Bu son gelişmeleri, Türkiye ve dünyada emlak sektörünü en iyi takip eden isimlerden Pamir & Soyuer’in Yönetim Kurulu Başkanı Ali Pamir ile konuştum… 

Ali Pamir, “Emlakta yurtdışı projeler ve satın almalar öne çıkıyor. Üst segmentte gerek bireysel satın alma, gerek şirket olarak yurt dışında proje yapmak isteyenlerden her gün birkaç kişi kapımızı çalıyor. Türkiye’de ise orta segment hareketli, Batı illerine, İzmir, Çeşme, Urla gibi bölgelere bir ilgi var” diyor.

Gayrimenkul, Türkiye’nin en hareketli sektörü ve ekonomi için de en kritik alanlardan. Başka bir bakış açısıyla sektöre bir göz gezdirelim istedim. Pamir & Soyuer Yönetim Kurulu Başkanı Ali Pamir ile sohbetimden ilginç noktalar, ipuçları  yakalayabilirsiniz diye düşünüyorum… Biraz şirkete bakarsak, 1993 yılında kurulan Pamir & Soyuer'in Yönetim Kurulu Başkanı Ali Pamir, ortağı Firuz Soyuer ile beraber 24 yıldır gayrimenkul sektöründe çalışıyor. Kurulduğu tarihten itibaren ticari gayrimenkul konusunda faaliyet gösteren Pamir & Soyuer, 2006 yılından itibaren yatırım danışmanlığı ve proje geliştirme konularında, 2016 yılından itibaren de yurt dışı konut piyasalarında hizmet veriyor. Pamir bugünkü durumu şöyle değerlendiriyor: “Gayrimenkul fonları da işlemiyor, insanlar para koymak istemiyor. Şu andaki piyasanın durumu bu… Çok büyük fırsatlar yok. Riskinizi dağıtmak adına yurt dışındaki projelere yatırım yaparsanız doğru olur diyoruz. Yabancılar nasıl 2002’den 2013’e kadar Türkiye’ye yatırım yaptılar şimdi de Türkler yurt dışına yatırım yapıyor. Bu da çok normaldir. Piyasa şartları biraz bunu gerektiriyor. Hiçbir piyasa yükselerek gitmez… İnişler çıkışlar oluyor. ABD piyasası 2008’den sonra çöktü, çok büyük para kaybetti insanlar şimdi ise toparlanıyor.”

Türk müteahhitler yine Türklere

O zaman son durumun özetini almaya başlayalım. Ali Pamir özellikle yurtdışı deyince Berlin’e olan talebe dikkat çekiyor: “Berlin çok trend, herkes orada bir şeyler yapmaya çalışıyor tabii… Ana trendler New York-Londra… Fakat esas özellikle Türkler olarak bakıldığında Portekiz çok önemli bir trend olmuş durumda. Özellikle şu vize konusu nedeniyle oldukça ilgi görüyor. Çinlilerden sonra en çok ev alanlar Portekiz’de Türkler şu anda… Sonra da Ruslar geliyor. Berlin’in iyi tarafı, Avrupa’nın en önemli başkentlerinden biri, Almanya en güçlü ülke… Berlin’in fiyatı da Londra ve New York’tan ucuz olduğu gibi, Münih ve Hamburg’tan da ucuz… Pek çok kurumsal şirket buraya merkezini taşıyor. En önemlilerinden biri Volkswagen… Pek çok teşvik veriliyor Berlin için… Berlin’e yatırım için iyi bir zaman. Biz de şirket olarak orada iyi gidiyoruz. Bizim orada bir partnerimiz var ve pazarladığımız 20’ye yakın proje var. Bir de tabii ticari gayrimenkul projeleri var. Oraya gidip içinde kiracılar olan bir gayrimenkul satın alabilirsiniz. Ticari yatırım yapanlar, proje yapan inşaat şirketleri de var artık. Yurt dışındaki projelerin sayısı artıyor. Berlin’de böyle birkaç proje var. Türkler tarafından hayata geçirilen birkaç çok ciddi proje var. Bunlar pek çok şehirde kendini göstermeye başladı.”

Orta gelire yönelik projeler devam

Ali Pamir emlak sektörüne yatırım için Türkiye’nin uygun olmadığını düşünüyor. Şöyle anlatıyor: “Şu anda istisnalar dışında bu ortamda yatırım olarak da ev sahibi olmak için de ortamı pek uygun görmüyorum Türkiye’de. Yatırım olarak da görmüyorum. Genel konuşacağım, örneğin sizin eğer 10 milyon dolarlık bir portföyünüz olsa şimdi en iyi ihtimal 8.5-9 milyon dolar portföy değeriniz var. Gelecek sene de bu 7,5 milyon dolarlara düşecek. Türkiye’nin gayrimenkullerini Türkiye’nin dışında tutmak mümkün değil. Türkiye’nin değeri düştüğü zaman gayrimenkullerinin de değeri düşüyor. O yüzden kim alıyor Türkiye’de, belli bir kesim hala ihtiyaçtan alıyor. Orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin satılmaya devam edeceğini düşünüyorum. Çünkü onlar ihtiyaçtan alınıyor. Gelecek için alıyor, oturmak için alıyor. Evleniyor alıyor, boşanıyor alıyor. Onun dışında yatırım için kimsenin bir şey alacağı ortamda değiliz.” 

Artık lüks proje yapan yok

Potansiyellerin orta ve ortanın altındaki segmente olduğunu söyleyen Ali Pamir, lüks konutların sayısının da azaldığına dikkat çekiyor: “Tabii bu demek değil ki potansiyeller yok. Türkiye’de gerçekten konuta hala çok büyük ihtiyaç var. Orta ve orta altı projelerde bir şey olmaz. Bilakis onlar iyi de gider. Hükümet 1990’lardaki gibi, yüksek enflasyon ve yüksek büyüme hızı politikalarına yöneliyor. Bu tür politikaların en çok destekleyeceği yer inşaat sektörü olur. Türkiye’de piyasaya önemli bir nakit girişi oluyor. O nedenle yüzde 5 gibi rakamlarda büyüyoruz. Eskiden ne olurdu yüksek büyüme hızı vardı. Dövizi tutmaya çalışırlardı. Siz o dönem içinde yatırımını yapabilirseniz başarılı olurdunuz. Develüasyona yakalanırsanız bir dayak yerdiniz. İnsanlar da yatırımcılar da yüksek enflasyonlu ortama karşı özellikle küçük yatırımcı, eskisi gibi gayrimenkule yüklenecek. Ortanın üstü gelir grubu ise Türkiye’ye para koymaz artık. Bakın yeni lüks konut projesi yok. Olmaması da çok normal… En son işte birkaç tane Bodrum’da yapılan proje var. Bunlar tabii niş pazarlar. Tek tük projeler olabilir. Ama İstanbul’da özellikle bir müddet daha lüks konut projesi göreceğimizi zannetmiyorum.”

60'a yakın yalı satılık durumda

Bugün 60’a yakın yalı satılık durumda. Herkes el altından satmaya çalışıyor. Çünkü bizim kültürümüzde satmak biraz ayıp karşılanır. Şu anda çarpıp bölüp, toplayıp çıkarırsak bizim elimizde aşağı yukarı 650-700 milyon dolar civarında portföy var. Bunların çoğu A sınıfı ticari gayrimenkul. Ağırlıkla bunlar İstanbul’da ama hiç işlem olmuyor. Bunun fiyatla alakası da yok. Çünkü öyle kelepir bir şey arayan da yok. Artık herkes durmak ve bir önünü görmek istiyor. Bunları konuşmak çok can sıkıcı oldu artık. Son 3 yıldır hep herkes önümüzü görelim bir diyoruz. Bu yeni bir şey değil. Ama ne oldu, önce bireylerden alımlar başladı ama önemli inşaat şirketlerinin büyük çoğunluğu yurtdışında da proje yapma arayışına girdi. Şahıslardaki talebin bir kısmı bu şekilde şirketlerde görülmeye başlandı. Bunu Amerika’da Londra’da yapmak çok zor… Rekabet ve işin boyutları çok farklı ama Portekiz gibi ülkeler, İspanya hatta Berlin oralarda yapmak daha kolay. ABD’nin New York dışındaki başka bölgelerinde yapabilirsiniz. Washington, Los Angeles cazip bölgeler olabilir. Miami çok şişti… Biz de şu anda daha çok yurtdışı alımlara aracılık ediyoruz. Şu anda yapmış olduğumuz en çok iş yurt dışında yatırım yapmak isteyen insanlara verdiğimiz danışmanlık işi… Şahıs olarak da şirket olarak da her gün birileri geliyor. İnşaat projeleri yapmak isteyenler de geliyor. Bir de Türkiye’de malını satmak isteyenler geliyor.”

Bodrum, Urla çekim merkezi oldu

İç piyasada  İzmir  göç alıyor, Urla çekim merkezi oldu… 50 üstü bir gruptan konuşuyoruz. Bunlar orta ve üst grup diyebiliriz. Herkesin Londra’da New York’ta yaşama imkanı yok. Onlar Batı’ya gidiyor daha çok. İzmir, Bodrum, Çeşme, Urla bu açıdan projelerin cazip olduğu merkezler oldu. Fakat burada da insanlar lüks projelere gitmiyor. Burada Bağdat Caddesi’nde evini satıyor, daha sakin bir hayata, o ölçekte bir hayata gidiyor. Bu şu anda niş bir piyasa ama iş olan bir piyasa. Biz de Bodrum Yalıkavak’ta çok özel bir proje yapıyoruz… Projenin mimarı Richard Meier diye çok ünlü bir mimar. İlk evimizi yaptık sattık. 150 dönüm üzerinde bir proje. Burada teker teker yapıyoruz. 5 dönüm arazide gerçekleştiriyoruz. 1000 metrekare civarında evler bunlar. Her ev kendine özel, kişiye özel inşa ediliyor. Bodrum Houses diye bir proje…”