Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2018 ikinci yarı raporu yayınlandı!

Colliers International Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2018 ikinci yarı raporu yayınlandı. Raporda 2018 yılı ikinci yarısında ofis piyasası değerlendirmesi yer aldı.

FED’in 2019 yılı ilk toplantısında faiz artırımlarına ara vereceği sinyali vermesiyle Türkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkeler üzerindeki sermaye çıkışı baskısının hafiflemesi beklenmektedir.

Dünya Bankası Türkiye Ekonomik Görünüm Raporu’na göre Türkiye’nin 2018 yılı itibariyle yıllık olarak zincirlenmiş hacim endeksine göre %3,5 oranında büyümesi beklenmektedir. Büyüme oranının 2019 yılında yavaşlayarak %1,6 oranında; 2020 yılında ise ivme kazanarak %3 seviyesinde olması beklenmektedir. 

Fitch tahminlerine ve TCMB bankası tarafından yapılan Şubat 2019 anketine göre 2019 yılında TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybının yavaşlaması beklenmekte olup 2019 yılsonu ABD Doları kuru tahmini 5.90
seviyesindedir.

2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yüksek seviyesi olan %25.2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20.3 oranında kapatmıştır. 2019 yılında döviz kurunun
enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkilerin devam etmesi beklenmektedir. Dünya Bankası tarafından tahmin edilen 2019 ortalama enflasyon oranı %19 seviyelerindedir. 

İSTANBUL OFİS PİYASASI

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı sonunda 2.667.904 m²’ye ulaşmıştır.

2018 yılı geneline baktığımızda ise yaklaşık 100.000 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Bu işlemlerin %56’lık gibi büyük bir kısmı Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde gerçeklemiştir. Kiralama işlemlerini %23 oranı
ile MIA takip etmektedir.

Kira Rakamları ve Boşluk Oranları
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile mal sahipleri artık büyük oranda liste rakamlarını TL olarak telaffuz etmeye başlamışlardır. 

2017 yılı boyunca TL cinsinden ofis kiralarında yaşanan artış 2018 yılı sonuna kadar devam etmiştir. 2018 yılının son çeyreğinde Istanbul genelinde A Sınıfı binaların ortalama kirası 100TL/m²/ay olarak gerçekleşmiştir.

Türk Lirası cinsinden kiralar artarken, Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle ABD Doları cinsinden kiralar düşmektedir.

İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin TL bazında ortalama kira rakamları, 2018 yılının son çeyreğinde, 2018 yılının ikinci çeyreğine göre %12 ile %38 arasında değişen oranlarda artmıştır.

Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesi ve enflasyonun artması kira rakamlarının Türk Lirası bazında artışının en önemli nedeni olarak görünmektedir.

A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı İstanbul genelinde 2018 yılı son çeyreğinde 2018 yılının ikinci çeyreğine göre düşüş göstererek %35,9 olarak gerçekleşmiştir.

Boşluğun en fazla azaldığı bölge Kozyatağı/Ataşehir iken boşluğun en fazla arttığı bölge Kavacık bölgesidir. 

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 559.262m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %54’ü Kozyatağı/Ataşehir, %29’u CBD-MİA, %15’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır.

2019 yılı sonunda İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin TL bazında ortalama kira rakamlarının artacağını ve boşluk oranlarındaki azalmanın devam edeceğini düşünüyoruz. A sınıfı ofislerin getiri oranlarındaki artış
eğiliminin de devam edeceğini düşünüyoruz.