Türkiye olarak kentsel dönüşümün neresindeyiz?

Türkiye için olmazsa olmazlardan biri kentsel dönüşüm. Ülke genelindeki yapıların yüzde 65'inin çürük yapılardan oluştuğu ve deprem riskinin yüksek olduğu düşünüldüğünde işin ciddiyeti bir kez daha ortaya çıkıyor. Toplamda 465 milyar dolarlık finansmana ihtiyaç duyan kentsel dönüşümün sağlıklı yürütülebilmesi için finans kaynaklarına ihtiyaç var. Peki dönüşümün neresindeyiz? 

Deprem gerçeğinin her an var olduğu Türkiye'de, başta İstanbul olmak üzere birçok kentte toplam 6,7 milyon çürük yapının yenilenmesi gerekiyor. Bu konuda çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası bugüne kadar atılan en önemli adım olurken hala kentsel dönüşüm konusunda yol alınamaması Türkiye'nin önündeki en büyük engel Çünkü olası bir İstanbul depreminin yaratacağı hasarı telafi etmenin güçlüğü uzmanlar taralından sürekli dile getiriliyor. Peki o zaman neden hala dönüşüm konusunda yol alınamıyor, nerelerde sorunlar yaşanıyor? Türkiye olarak kentsel dönüşümün neresindeyiz? Evini yenilemek isteyen bir kişi hangi adımları izlemeli? 

işte bu soruların yanıunı araşürdık. Kentsel dönüşüm konusunda hangi noktada olduğumuzu, sürecin nerelerde tıkandığını, yapılması gerekenleri araşürdık. Sonuçları şu şekilde ortaya koyabiliriz.

465 milyar dolar gerekiyor 

Türkiye'nin Kentsel Dönüşüm Raporu'nu açıklayan Cushman&VVakefield Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur, kentsel dönüşümde tüm sürecin tamamlanabilmesi için yaklaşık 884 milyar TL yani 465 milyar dolara ihtiyaç olduğunu söylüyor. 

Gelecek 20 yıl içinde 6,7 milyon konutun yıkılıp yeniden yapılacağını, bu çapta bir dönüşüm için yılda 334 bin ünitenin yeniden yapılması gerektiğini belirten Sur, "Sağlıklı bir kentsel dönüşüm için geleneksel yöntemlerden ziyade yabancı yatırımcı, gayrimenkul ve emeklilik fonları ve kurumsal yatırımcılar gibi alternatif fınans kaynaklarına ihtiyaç var" diyor. 

Dönüşümün sağlıklı bir şekilde tamamlanabilmesi için kamu ve özel sektör işbirliğine ihtiyaç olduğunun altını çizen Sur şöyle devam ediyor: "Tüm Sürecin tamamlanabilmesi için yaklaşık 884 milyar TL yani 465 milyar dolara ihtiyaç var. Bu da demek oluyorki yıllık 44 milyar TL yani 23 milyar dolar gerekiyor. Yasal çerçeve olumlu bir adım ancak büyük ölçekli kentsel dönüşüm hareketine hız kazandırılması için teşvik mekanizmalarının harekete geçirilmesi gerek. Teşvikler ile hem mal sahipleri konutlarını yenilemeye teşrik edilebilir, hem de geliştiriciler ve yatırımcılar özendirilebilir. Süreç sadece yerel değil, uluslararası yatırımcı ve geliştiriciler için de fırsatlar sunuyor." Yeşil binalarla tasarruf Kentsel dönüşüm yapılırken yeniden inşa edilecek olan binaların yeşil bina standartlarına uygun inşa edilmesi halinde yaklaşık 25 milyar dolarlık tasarruf edilebileceğine dikkat çekiliyor. 

2023 yılına kadar yenilenecek tüm binalar yeşil bina standartlarında inşa edilebilirse yaklaşık 25 milyar dolar enerji ve su tasarrufu sağlanabilecek. 

Yeşil binalar üreterek Türkiye'nin hem doğaya dost binalara sahip olacağı hem de bu yolla ciddi bir şekilde eneıji tasarrufu sağlanabileceği vurgulanıyor. 

Cushman&Wakefield Yönetim Kurulu Üyesi Tuğra Gönden, dönüşümün kat karşılığı, yap-sat ve ön satış gibi geleneksel yöntemlerle finanse edilmesinin zorluğunu vurguluyor. 

Gönderen, "Özellikle gayrimenkul sertifikaları, sukuk, gayrimenkul yatırım fonları gibi SPK tarafından piyasaya sunulan yeni düzenlemeler ve Bireysel Emeklilik Fonları (BES) alternatif oluşturarak önemli bir rol oynayabilirler" diyor.

Ortadoğulu yatırımcı ilgisi 

Kentsel dönüşümün sağlıklı şekilde tamamlanabilmesi için yabancı yatırımcılar ile işbirliği önem taşıyor. Özellikle risk iştahı yüksek yaürımcılar için Türkiye'deki kentsel dönüşüm önemli fırsatlar sunulabilir. 

Mayıs ayında Ortadoğu Bölgesi'nde Bahreyn, Katar ve Birleşik Arap Emirlikleri olmak üzere, 3 farklı ülke ve 5 ayrı şehirde (Manama, Doha, Abu Dlıabi, Dubai ve Sharjah) yaklaşık 20 farklı yatırımcı ile görüştüklerini belirten Gönderen şunları söylüyor: "Yatırımcılara, kira getirili hazır ofis binaları ve alışveriş merkezleri, hazır şehir otelleri ve devam eden otel projeleri, büyük çaplı karma kullanım projeleri, ticari gayrimenkul geliştirmek üzere stratejik ortaklıklar ve ayrıca öğrenci yurdu projeleri gibi alternatif yatırım fırsatlarının yanı sıra kentsel dönüşüm projelerini de sunduk." Gönderen, görüştükleri şirketlerin yatırım önceliklerinde ofis, perakende alanları ve depolama tesisleri gibi ticari gayri menkuller ön planda olsa da kentsel dönüşüm gibi bilhassa büyük çaplı konut projeleri ve alternatif yatırım kategorisi olarak anılan öğrenci yurtları da ciddi şekilde dikkat çektiğini de vurguluyor. 

Gushman&Wakefield'ın kentsel dönüşüm raporunda, İstanbul'da kentsel dönüşüme ihtiyaç duyan en büyük alanın 392 hektar ile Gaziosmanpaşa olduğu, sırasıyla 146 hektar ile Pendik ve 134 hektar ile Kadıköy'ün geldiği belirtiliyor. 

Raporda ayrıca  İzmir  Büyükşehir Belediyesi'nde, 46 hektarı tamamlanmış olan toplam 352 hektarlık kentsel dönüşüm programı yürütüldüğü vurgulanarak Gaziemir, Bayraklı, Ballıkuyu, Uzundere semtlerinin dönüşüme ihtiyacı olan alanlar olduğu vurgulanıyor. 

Süreç nasıl işliyor? 

Kentsel dönüşüm özellikle İstanbul gibi büyük kentlerde Bağdat Caddesi, Fikirtepe, Nişantaşı, Gayrettepe gibi merkezi ve rant barındıran semtlerde hızlı ilerleme kaydediyor. Bu süreçte pazarlaması daha kolay olan Kadıköy, Bağdat Caddesi, Nişantaşı ve Gayrettepe gibi senintlerdeki çalışmalar öne çıkıyor. 

Denge Değerleme A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Vekili Ahmet Arşları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinin, gerek parsel bazında gerekse bölgesel bazdaki değişimlerin önünü açmasına karşın uygulamalarda ve uygulama süreçlerinde aksaklıklar yaşandığını söylüyor. 

Arslan bir yapının yenilenmesi için atılması gereken 5 adımı şöyle sıralıyor: 

1. Bakanlık Onaylı Risk Tespit raporunun hazırlanması aşamasında mülk sahibinin başvuru yapması gerek. 

2. Lisanslı kuruluşlarca yerinde tespitlerin yapılması (Kiriş ve kolonlardan beton numunelerinin alınması takometre cihazı ile binada kullanılan demirlerin kalitesi ve aralıklarına bakılması, Betondaki basınç değerinin belirlenmesi ile birlikte fiziksel olarak binanın durumu gözlemlenip, projesine uygun olup olmadığı inceleniyor. Ve hazırlanan risk raporu en geç 7 gün içinde İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne sunuluyor. 

3. Bakanlık 10 gün içerisinde inceleyerek evraklar eksiksiz ise onaylar. Onay İlgili Tapu Müdürlüğü'ne yazı ile bildirilir ve Kütüğe bilgilendirme şerhi konulur. Akabinde maliklerin yaklaşık 15 gün itiraz süreleri bulunuyor. 

4. İlgili İdare tarafından riskli yapı maliklerine 60 günden az olmamak kaydı ile süre verilerek tebligat gönderilir. Maliklerin muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir. Yıkım süreci kontrol edilir, yapı yıktı olmadıysa ihtar ile 30 gün ek süre verilir. Yıktırılmayan yapılar bakanlıkça veya müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. 

5. Müteahhit seçiminin ardından yeni proje ve yapı işlemleri başlar. 

Kat karşılığında m2'ler küçülüyor 

Riskli yapıların yıkılarak yerine yenisinin inşaa ettirilmesinde genellikle kal karşılığı yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntem ise maliklerin yeni binalarda daha küçük alanlı dairelere razı olması sonucunu doğuruyor. Oysa 6306 Sayılı Afet kanuna göre inşaat aşamasında maliklere devlet destekli düşük faizli finansal destek sağlanması amacıyla daire başına 100 bin TL've kadar kredi ve 18 aya kadar 600TL/ay tutan geçmeyecek şekilde kira yardımı yapılması öngörülüyor. Buna göre kat malikleri finansman haklarını kullanıp riskli yapıyı yıktırıp yerine yenisini kendileri inşa ettirebiliyor. 

Binanın riskli alan ilan edilmesinden, mevcut durumun değer tespiti, müteahhitin belirlenmesi, ilgili belediyesi imar müdürlüğü ile görüşülerek emsal katsayısının artırılması imkanı mevcutsa koşullarının öğrenilmesi gerek. Projenin seçimi ile kullanılacak inşaat malzemelerinin belirlenmesi, inşaatın projesiyle uygunluğunun denetlenmesi, inşaat ilerleme seviyesine göre müteahhite hak ediş bedellerinin ödenmesi, geçici ve kesin kabullerin yapılması süreçlerinin tek elden yürütülmesi gerekiyor.

Özel çözümler 

Kentsel dönüşümün en önemli ayaklarından biri olan finansman sağlanması konusunda çalışmalar yapılıyor. Burada hem konutlarını yenilemek isteyenlere hem de müteahhidere yönelik uygulamalar yapılması da büyük önem taşıyor. 

Kentsel dönüşümün deprem kuşağında yer alan Türkiye'nin en önemli ihtiyaçlarından biri olduğunu, depreme dayanıklı olmayan binaların, mümkün olan en kısa sürede, deprem güvenliği sağlanmış binalarla değiştirilmesi gerekliğine dikkat çeken Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, şirket olarak, kentsel dönüşümü, riskli yapıların yenilenmesi, vatandaşların güvenli, modern, insan odaklı yaşam alanlarına kavuşması açısından çok önemsediklerini söylüyor. 

Bu noktada, evlerini yeniden yaptırmak isteyen vatandaşlara uygun koşullarda finansman sağlanması, hem ekonomik, hem de sosyal anlamda güvence verilmesinin büyük önem taşıdığına işaret eden Atay, bu yüzden her duruma farklı oluşturdukları süreçleriyle kişilere ve durumlara özel çözümler sunmaya çalıştıklarını belirtiyor. 

Kentsel dönüşüm kredilerinin bu anlamda kentsel dönüşüm sürecine olumlu bir etki yaptığını ve zamanla bu etkinin artacağını düşündüklerini belirten ve ayrıca adasal bazda dönüşümün de bu süreç içindeki önemine dikkat çeken Atay şunları söylüyor: 

"Kentsel dönüşüm sonucunda içinde yeşil alanların, sosyal tesislerin bulunduğu yaşam alanlarının yaratılması gerek. Büyük adalarda ortaya çıkarılacak projeler, ke n tse 1 dön üşüm ü n sürecini hızlandırdığı gibi geleceğe, yaşamaya daha uygun mimari yapılar bırakıl ması n ı sağlayacaktır. 

Adasal bazda kentsel dönüşüm projeleri için, kat malikleri ve müteahhitler arasındaki dengeyi sağlamak açısından belediyeler başta olmak üzere kamu otoritelerine büyük görevler düşüyor." Müteahhitler bilgilendirildi Konut üreticilerini bilgilendirmek için İstanbul'un Anadolu ve Avrupa yakasındaki müteahhitlerle bir araya gelerek, bilgilendirme amaçlı 'Kentsel Dönüşüm Sürecinde Konut İnşaatı ve Kentsel Dönüşümde Finansman Modelleri' konulu 2 toplantı gerçekleştirdiklerini de söyleyen Atay, tüketicileri bilgilendirmek üzere yapılan çalışmaları da şöyle özetliyor: "Tüketicileri bilgilendirmek üzere kentseldonusumcevaplari.com adlı bir internet sitesi hazırladık. Kentsel dönüşüm konusunda uzmanlarımıza her soruyu sorabilecekleri, danışmanlık hizmeti alıp, kredi başvurusunda bulanabilecekleri kentsel dönüşüm hattını - 444 0332 kurduk. Kentsel dönüşüm konusunda, kat maliklerine ve yapımcı firmalara yönelik bire bir hizmet vermek üzere, bünyemizde Kentsel Dönüşüm Uzman Ekibi oluşturduk. Bu ekip, bankamıza gelen kentsel dönüşüm taleplerinde gerek kat malikleri gerekse yapımcı firmalarla bir araya gelerek, uygun finansman modellerini oluşturuyor."

Zorluklar ve çözüm önerileri 

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan önemli zorlukların ve potansiyel fırsatların bazıları ise şöyle özetlenebilir:  Şu anda yaygın geliştirme modeli olan 'kat karşılığı' yöntemi sermaye eksikliği nedeniyle Türkiye'de geleneksel olarak kullanılan bir yöntem. Bu modeldeki temel zorluk, yüzlerce hak sahibi ile müzakere edilerek anlaşmaya varılması. 

• Mal sahiplerini eski binalarını yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar hakları devri gibi teşvikler sunulabilir. Buna ek olarak, bu alternatif araçlar kamu ve özel ortaklığını teşvik etmek için de kullanılabilir. 

• Kentsel dönüşüm projelerinin teşvik edilmesinde yeni finansman araçları alternatif oluşturabilir. Yukarıda bahsedildiği üzere BES ve yeni SPK araçları özellikle kurumsal yatırımcılar açısından fırsat sunabilir. 

• Büyük ölçekli projelerin finansmanında geleneksel finansman/geliştirme araçlarının yetersizliği düşünüldüğünde, yabancı yatırımcılarla işbirliği özellikle kritik olacaktır ve bu durum özellikle yüksek risk iştahı olan veya katma-değer fırsatı arayan yatırımcılar için alternatif oluşturabilir. 

• Kentsel dönüşüm süreci, enerji ithalatına olan bağımlılığı azaltmak ve yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için büyük bir fırsat sunuyor. 

Levent Gökmen Demirciler/ EKONOMİST