Türkiye'de bu yapılırsa hem kiralar düşer hem kiralık ev sayısı artar! Konut krizine Arjantin modeli çözüm önerisi!

Koronavirüs pandemisiyle beraber, dünya genelinde hem kiralık hem de satılık konut fiyatları tam anlamıyla uçuşa geçti. Fiyatlarda yaşanan fahiş artışlar, uzun süredir devam ederken; barınma sorunu da ortaya çıktı. 

Birleşmiş Milletler’in geçtiğimiz ayda açıklanan bir raporuna göre; dünya genelinde yaklaşık 1,6 milyar insan yeterli konuttan yoksun durumda. Uzman isimler bu sayının 2030'a kadar 3 milyarı bulabileceğine dikkat çekiyor. 

Dünya genelinde kendini gösteren barınma krizi ile ilgili çözüm arayışları devam ediyor. Ülkeler, kendi yapılarına göre konut sorununu çözüme kavuşturmak amacıyla farklı seçenekler üretiyor. Bunlar sosyal konutlar, kooperatifler, kira kontrolü ve kentsel dönüşümle yeni konutlar üretilmesi gibi seçenekler olarak dikkatleri çekiyor. 

Patronlar Dünyası'ndan Mustafa Ali Aykol'un haberine göre; konut ve kira krizinin çözümünde Arjantin’de diğer ülkelerden farklı bir yöntem kullanıldı. Javier Milei, 2023 sonunda başkan seçildiğinde ilk iş olarak kira kısıtlamalarını ve kontrollerini kapsayan yasayı kaldırdı. Bu karar bir seneden daha kısa sürede, ülkenin konut piyasasını kökten değiştirirken; kira fiyatlarında keskin bir düşüşe ve mevcut kiralık  konut sayısında yükselişe neden oldu.

ABD’deki iki başkan adayı Kamala Harris ile Donald Trump arasında önceki gece gerçekleşen ilk canlı yayın münazarasındaki en vurucu anlardan biri Kamala Harris’in kira ve gıda fiyatlarının kontrolüyle ilgili söyledikleriydi.

Başkan seçilmesi halinde “Fırsat Ekonomisi” adı verdiği sosyal politikaları hayata geçirmeyi vaat eden Harris, artan barınma sorununu çözmek için kira kontrolü uygulamasını; artan beslenme ve enflasyon sorununu çözmek için de gıda fiyat kontrollerini hayata geçireceğini söyledi.

Trump’ın Harris’e tepkisi, aslında tam da Donald Trump’lık bir tepkiydi:

“Eğer seçilirse, ülkemizin sonu olur. O bir Marksist, herkes onun Marksist olduğunu biliyor. Babası Marksist bir ekonomi profesörü ve onu iyi eğitmiş.”

Kira ve gıda fiyatları üzerinde kontrol uygulanması tartışması aslında yeni değil. ABD’ye özgü de bir tartışma değil.

TÜRKİYE’DE 2 SENE KİRALARA YÜZDE 25 ZAM SINIRI UYGULANDI

Türkiye’de de dünyada da özellikle 2019 sonlarında başlayan Covid-19 pandemisinin ardından devletlerin yüksek miktarda para arzı ile birlikte patlayan enflasyonun sonuçları olarak meydana gelen konut ve gıda fiyatları krizinin çözümü için pek çok ülkede bu ve buna benzer adımlar atıldı.

Türkiye’de pandemi döneminde kira fiyatlarındaki artış sebebiyle 2022’de yürürlüğe konulan yüzde 25 zam sınırı, Temmuz 2023’te bir yıl daha uzatıldı. Yaklaşık iki yıldır uygulanan zam sınırı, 1 Temmuz itibarıyla sona erdi. Her ne kadar yüzde 25 sınırı kalkmış olsa da, kiraya TÜFE oranında zam yapılabiliyor olması gibi sınırlamalar halen mevcut.

AVRUPA’DAKİ KİRA SINIRLAMALARI VE KONTROLLERİ NASIL?

Avrupa’da da barınma krizine karşı benzer ‘kontrol’ önlemleri konuşuldu ve bazı yerlerde uygulamaya girdi.

Örneğin Hollanda’da hükümet, şahısların ya da özel şirketlerin kiraya vereceği konutlara kira tavanı getirmek üzere bir çalışma hayata geçirdi. Bu karara göre özel şahıs ya da şirketlere ait ortalama yeni bir evin kirası aylık 1.235 euro’dan fazla olmayacak.

İspanya’nın en çok turist çeken şehirlerinden Barselona’da ise çare 10 bin'e yakın konutun kısa dönemli kiralama ruhsatlarının 2028 yılına kadar kademeli olarak iptal edilmesinde bulundu.

Almanya’da 2021 yılında kurulan koalisyon hükümetinin büyük ortağı Sosyal Demokrat Partisi (SPD), son zamanlarda ülke genelindeki kira artışlarının önüne geçebilmek için, 3 yıl boyunca kiraların artış oranını en fazla yüzde 6'da sınırlandırmak için yeni önlem paketi hazırlandığını açıkladı.

KİRA SINIRLAMALARI SORUNLARI ÇÖZEMEDİ 

Peki bu sınırlama ve kontrol önlemleri konut ve barınma krizini çözüyor ya da en azından hafifletiyor mu?

Türkiye’de uygulanan yüzde 25 kira artışı sınırlamasının sonuçları bu kısıtlama ve kontrol uygulamalarının konut ve barınma krizinde olumlu bir sonuç doğurmadığını gösteriyor.

Zira Türkiye’de bu kısıtlamaların uygulanmaya başladığı 2022 yılından kalktığı 2024 yılına kadar kiralarda düşüş yaşanmadığı gibi tam tersine artış yaşandı ve ev sahibi-kiracı ilişkilerinde büyük sorunlar meydana geldi.

Pek çok ev sahibi bu kısıtlamalar sebebiyle evini kiraya ya vermedi ya da normalde vereceğinin üzerinde bir miktara kiraladı. Konuta yatırım yapmayı düşünen pek çok kişi için de bu kısıtlamalar caydırıcı oldu ve böylece piyasadaki kiralık konut arzında düşüş yaşandı.

EN FARKLI ÇÖZÜM ARJANTİN’DEN GELDİ

Türkiye’de bunlar yaşanırken, dünyanın en yüksek enflasyona sahip ülkesi Arjantin’de ise dünyadan farklı bir yol izlendi ve sonuçları da oldukça ilgi çekici oldu.

Arjantin’de de tıpkı Türkiye’de olduğu gibi 2020 yılında ülkenin eski solcu başkanı Alberto Fernández tarafından ev sahiplerine kısıtlamalar getiren Kira Yasası uygulamaya girmiş ve bu uygulama kiralık konutların ulaşılabilirliği ciddi oranda düşürmüştü.

Bu yasaya göre dünyanın en yüksek enflasyonuna sahip ülkesi Arjantin’de kira kontratları en az 3 yıllık yapılmak ve 12 ayda bir yenilenmek zorundaydı.

2020'de yürürlüğe giren yasa, emlak piyasasını bozdu ve hem ev sahiplerine hem de kiracılarına zarar verdi.

Yasa kiracılara daha fazla finansal güvenlik sağlamayı amaçlıyordu ancak geçen yılın sonuna doğru, Buenos Aires'teki tahmini her yedi evden biri, ev sahipleri Arjantin pesosu üzerinden kiralamayı tercih etmediği için boş duruyordu.

Ekonomideki temel kurallardan biridir: İyi niyetle atılmış bazı adımların niyet edilmemiş çok olumsuz sonuçları olabilir. O yüzden ekonomide iyi niyetle değil, tarihsel tecrübe ve bilimsel verilerle hareket etmek gerekir.  

SINIRLAMALAR KALDIRILDI, KİRALIK EV SAYISI ARTTI, KİRALAR DÜŞTÜ 

Arjantin’in liberteryen başkanı Javier Milei, göreve geldiği 2023 sonunda tüm dünyada bu sorunun çözümü için yapılanların (ve ABD’de Kamala Harris’in vaat ettiğinin) aksine kira kontrolüyle ilgili yasayı yürürlükten kaldırdı. Milei’nin ilk icraatlerinden biri bu oldu ve kira konusunda tamamen serbest bir sözleşme imkanı sağlandı.

Serbest piyasacı görüşleriyle bilinen ve kendisi de bir ekonomist olan Arjantin devlet başkanı Milei’nin bu hamlesi çok kısa süre içerisinde ülkedeki emlak piyasasının toparlanmasına yardımcı oldu.

Kira kontrol yasalarının kaldırılmasının üzerinden bir yıl dahi geçmeden başkent Buenos Aires'te mevcut kiralık daireler iki katına çıktı ve kira fiyatları sabitlendi.

Emlak acentesi Maure Inmobiliaria'nın başkanı Soledad Balayan, Arjantin gazetesi La Nación'a yaptığı açıklamada, "Kiralık dairelerde önemli bir artış gördük ve arzdaki artış sebebiyle birçok yerde peso cinsinden fiyatları düşürmek zorunda kaldık" dedi.

Emlak Piyasası İstatistik Gözlemevi'ne göre, Millei'nin kira kontrol yasalarını yürürlükten kaldırma kararının 29 Aralık'ta yürürlüğe girmesinden bu yana Buenos Aires'teki kiralık konut arzı %195,23 oranında arttı.

Arjantin medyasında çıkan haberlerde ise ülke genelindeki kiralık mülk arzının %211,9 gibi şaşırtıcı bir oranda arttığı, kira fiyatlarının ise %26,6 oranında düştüğü belirtiliyor.

Arjantin'deki herkes Milei'nin adımlarını desteklemiyor. Eleştirmenler, iptalin orantısız bir şekilde ev sahiplerine, birçoğu ülkenin ekonomik kriziyle zaten boğuşan kiracıların aleyhine fayda sağladığını savunuyor. Bazıları artan konut arzının geçici olabileceğinden ve piyasa istikrara kavuştuğunda fiyatlarda bir artışa yol açabileceğinden endişe ediyor.

Ancak Washington DC'deki liberteryen Cato Enstitüsü, Arjantin'in deneyiminin, konut durumunda hem arzı sınırlayabilen hem de daha genel olarak satın alınabilirlik sorunlarını kötüleştirebilen fiyat kontrollerinin içsel sorununu gösterdiğini düşünüyor.

Cato Enstitüsü’nden Ryan Bourne, "Milei kira kontrolünü ve diğer kira düzenlemelerini kesti. Sonuç ekonomik teoriyi doğruladı: Kiralık konut arzı artıyor ve kiralar düşüyor" diyor.

ARJANTİN’DEKİ UYGULAMA TÜRKİYE’YE VE DÜNYAYA ÖRNEK TEŞKİL EDEBİLİR 

Arjantin’deki bu uygulamanın olumlu sonuçları, Türkiye başta olmak üzere konut ve kira krizine çözüm arayan ABD ve Avrupa ülkeleri için bir örnek olabilir.

Unutulmamalıdır ki ekonomik bir sorunun çözümü çoğu zaman daha fazla kontrol ve kısıtlamalarda değil, daha fazla serbestlikten geçer.

Tapu sahipleri dikkat!  Emlak vergisi 2. taksit ödemeleri 1 Kasım’da başlıyor!

Konuta erişim, küresel sorun oldu! Diğer ülkeler barınma krizi için hangi çözümleri kullanıyor?

Geçen sene 15-16 bin TL olan inşaat maliyeti bu sene 24-25 bin TL'ye çıktı!