Türkiye'de mortgage krizi yaşanmaz!

Bu açıklama Türkiye'de mortgage konusunu en iyi bilen isimler arasında yer alan İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi'den. Çelebiye'ye göre neden Türkiye'de mortgage krizi yaşanmaz?

ABD'de, yüksek riskli tutsat (mortgage) işlemlerine dayalı bazı fonların iflası veya kapanması ile yaşanan çalkantıların, mali piyasaları etkilemekle birlikte, Türkiye'deki konut finansmanı uygulamalarını etkilemesinin beklenmediği belirtiliyor.

İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, Anglosakson ülkelerde
mortgage kredilerinin büyük bölümünün değişken faizli olduğunu ve konut bedelinin tamamının kredilendirildiğini hatırlatırken, bu nedenle bu tür kredilerin piyasadaki gelişmelerden daha kolay etkilendiğini söyledi.

Çelebi, yaptığı değerlendirmede, Türkiye'de ise konut finansmanı kredilerinni hemen hemen tamamının sabit faizli olduğunu ve
konut bedelinin yüzde 75'ine kadar kredi kullandırıldığını belirterek,
derin bir kriz olmadıkça kredi portföyünde bir etkilenme beklemediklerini kaydetti.

Çelebi, ABD'de çok gelişmiş bir tutsat uygulaması olduğuna işaret
ederken, 10-15 yıl sürekli gelişen, genişleyen bu tür piyasalarda belli
dönemlerde bu tür düzeltme hareketlerinin olabileceğini, bunu anormal
karyılamadığını da vurguladı.

ABD'de yaşanan dalgalanmaların iki ayaklı değerlendirmek gerektiğini
belirten Çelebi, kapanan ya da iflas eden fonların ''subprime'', risk
piyasalarına dayanan fonlar olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti:
''Dolayısıyla yaşanan olaylar, fonların, o piyasaların tanımına uygun.

Olay sadece mortgage sisteminden kaynaklanmıyor. Öyle anlaşılıyor ki
orada uzun süren bir genişleme dönemi yaşandı. Mortgage piyasalarında
uzun dönemli genişleyen piyasalarda, rekabet nedeniyle emniyet
tedbirleri biraz gevşer. Bu riskli piyasalarda gevşeme olursa, bu
çalkantılar biraz derin yaşanır.

Bizim ülkemizde, konut değerinin yüzde 75'ine kredi veriliyor. Biz de
10-15 yıllık bir büyüme dönemine girsek, muhtemelen buralarda da
gevşemeler olabilir. ABD'de bu yaşanıyor. Ama riskli piyasalarda bu daha
fazla sıkıntı olarak yansıyor.

Müşteriye kredi kullandırırken de kullandırılan kredilen fonlandırılmasında da kriterler sağlam olmalı ve bu denetlenmeli. 10-20 yıl vadeli kredileri kısa vadeli fonlarsanız, faizler yükselince şirketler ciddi zararlar yazabilir. ABD'de ne olmuş bilemiyoruz.

Görünenden hareketle yorum yapıyorum. Bizi ilgilendiren yönü, bunun
gelişmekte olan piyasalara etkisi... Orada olan bitenler önce Güney
Amerika'yı, ardından gelişmekte olan ülkelere yansıyor. (Biz de mortgage
piyasasında bir genişleme olmadığı için sıkıntı olmaz) diye yorumlar
var.''
Tutsat fonlarında sıkıntı yaşanan ülkelerde bile faizlerde büyük bir
oynama olmadığına işaret eden Ömer Çelebi, Türkiye'denin geçen yıl Mayıs ayında yaşanan sıkıntılardan ciddi biçimde etkilendiğini hatırlattı.

-''TÜRKİYE RİSK KATEGORİSİNDE, AMA BÜYÜK RİSKLER GERİDE KALDI-
Çelebi, Türkiye'nin hala risk kategorisinde bulunduğunu unutmamak
gerektiğini vurgularken, buna rağmen şimdi Türkiye'de faiz boyutunda
stabilitenin korunabildiğini, dalgalanmanın boyunun kısa olduğunu
kaydetti. Borsa ve dövizde yaşanan hareketlenmelerin o piyasalardaki
fiyat seviyeleri ile de ilgili olduğuna işaret eden Ömer Çelebi, şöyle
devam etti:
''Türkiye riskli ülke kateforisinde ama biz siyasi arenadaki riskleri
çok büyük ölçüde giderdik. Tek belirsizlik cumhurbaşkanlığı seçimi. En
büyük risk, genel seçimler, geride kaldı. Seçim yılı olmasına karşın
bütçe performansında çok büyük taviz verilmedi, makro dengeler korundu. Çevremizde halen petrol fiyatlarından dolayı petrodolar bolluğu var. Yatırımcıların ilgisi de hala devam ediyor. Bunlar Türkiye'nin artıları
ve dış çalkantılardan etkilenmemezi sınırlayacak faktörler.''

Olumlu makro faktörler yanında, Türkiye'ye özgü olumlu mikro faktörler
de bulunduğunu anlatan Çelebi, şu bilgiyi verdi: ''Anglosakson ülkelerde, konut kredilerinin çoğu değişken faizli. Subprime marketlerde, değişken faiz ve yüzde 100 fonlamaya giriliyor. Piyasalardaki faiz dalgalanmaları doğrudan tüketicilere etki ediyor.

Bizim piyasalar daha yolun başında olduğundan, kredi kullandırma ve
fonlama konularında henüz bir gevşeme yaşanmadı. Ama en önemli faktör sabit faiz. Türkiye'deki kredilerin hemen hemen tamamı sabit faizli. Faiz değişiklikleri, kısa vadede tüketicilerin ödemelerini etkilemiyor. Döviz kredilerinde bile değişken faizli kredilerin payı yüzde 1. Piyasada dengeler bozulup kredi kullanan işsiz kalana kadar, derin kriz olmadıkça, konut kredileri portföyleri etkilenmez kolay kolay.''

Her şeye rağmen, denetim oteritesinin, hem kullandırılan kredilerde hem
de kredilerin fonlanmasında etkin denetim yapması gerektiğni vurgulayan
Ömer Çelebi, ''Uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kaynaklarla fonlanmaması özellikle önemli. Aksi takdirde başımız ağrıyabilir. Biz banka olarak bu konuda çok titiz hareket ediyoruz'' dedi.

Mortgage kredilerinde ekspertiz yapacak insan kaynağı konusunda büyük açık olduğuna da işaret eden Çelebi, Türkiye'nin 2000 krizi sonrasında, ''varlık değerlerinin taban yaptığı'' noktada mortgage uygulamasına başladığını hatırlatarak, şu anda kredilerin teminatların yeterli marja sahip olduğunu, sorun çıksa bile bunu karşılayabilecek bir değer bulunduğunu vurguladı.

Ömer Çelebi, Türkiye'deki bankaların halen kredi fonlama açısından bir
sıkıntı yaşamadığını, dışarıdan talep olmasına karşın, bankaların
alacaklarını satıp kaynak sağlama peşinde olmadığını söyledi.

-TÜRKİYE'DE DAR GELİRLİ KESİMİN KONUT KREDİSİ KULLANIMI DÜŞÜK
Şekerbank Genel Müdür Yardımcısı Abdurrahman Özciğer de tutsat ikinci el piyasası Türkiye için yeni bir alan olduğu için, yurt dışındaki mortgage
piyasasındaki olumsuz etkilerin Türkiye'ye hemen yansımayacağını söyledi.

Konut piyasası ve konut kredilerinin, piyasa koşullarındaki
değişimlerden ve finansal krizlerden öncelikli olarak etkilendiğine
işaret eden Özciğer, dolayısıyla uluslararası likiditedeki trend
değişiminin faiz ve kurlar üzerinde yaratacağı baskı nedeniyle sektörel
büyümenin yavaşlayabileceğini belirtti.

Konut kredilerinin bu şekilde bir finansal krize neden olması için kredi
taksitlerinin yüksek oranda geri ödenmemeye başlanmasının ''kritik
nokta''yı oluşturduğunu vurgulayan Özciğer, rekabet nedeniyle konut
kredisi veren kuruluşların tahsis kriterlerini gevşettikçe, yani daha
düşük gelirli kişilere, aylık gelirlerinin daha çok kısmını kullandırarak kredi tahsis edildikçe, geri ödenmeme oranlarının yükselebileceğine dikkati çekti.

Aynı anda konut kredisi kullanımı arttıkça piyasadaki potansiyel konut
talebi ve buna bağlı olarak fiyatların arttığına da işaret eden Özciğer,
bir noktadan sonra aşırı değerlenen konut fiyatlarının hızla gerçek
değerlerine düşmeye başlayabileceğini anlattı.

Fonların oluşturulması ve yönetilmesi anlamında bu riskleri
yönetebilecek mekanizmaların oluşturulması gerektiğini vurgulayan
Özciğer, dar gelirli kesime konut kredisi ABD'de olduğu gibi bizde de
önemli seviyelere ulaşmadığı için, sadece bu açıdan bakıldığında sorun
olmadığını söyledi.

Bununla birlikte, ''konut kredilerinin satılabileceği bir fon havuzunun
acilen oluşturulması'' gerektiğini ifade eden Özciğer, şöyle devam etti:
''Hızlı işlerlik kazanabilmesi için bu fonun sabit getirili
tahvillerinin bireysel sigorta şirketlerince kısmen alımının zorunlu
hale getirilmesi yararlı olur. Bu şekilde, büyük ölçüde uzun vadeden
kaynaklanan faiz riskinin, bankalar üzerinden alınması önemlidir. Şu
anda hacim olarak bu tür bir krizi yaşamaktan uzak olduğumuzu
düşünüyorum. Türkiye'deki mortgage piyasasının gelişmesi,
derinleşmesinin hızlandırılması gerekmektedir.''
Özciğer, tüketicilere, özellikle aşırı değerlenmiş fiyatlarla konut
satın almaktan kaçınmaları uyarısında bulunurken, tüketicilerin kredi
geri ödemelerini beklenmedik küçük aksilikler olsa bile (sağlık
problemi, kaza vs.) yapabileceklerinden emin olmaları, aldıkları kredi
ve muhtemel sonuçları hakkında yeterli derecede bilgilenmeleri
gerektiğini söyledi.