Türkiye'de ne tür gayrimenkul sorunları yaşanıyor?
Türkiye'de gayri menkullerle ile ilgili en sık karşılaşılan hukuki sorunlar neler? Bölge ve illere göre gayrimenkul sorunları değişiyor mu? Büyük kent merkezlerinde yaşayan vatandaşlarımızı yakın gelecekte ne tür gayrimenkul hukuku sorunları bekliyor?
Ülkemizde hızlı nüfus artışı; iç göç; yatırım amaçlı riskli davranışlar, mülkiyete yönelik kamu kaynaklı müdahaleler bir bütün halinde gayrimenkul hukuku alanında bir kısım sorunları da beraberinde getirmektedir. Ülkemizde gayrimenkul hukuku etrafında ortaya çıkan sorunlar oldukça çeşitli görünümler arz etmektedir. Sitedeki sınırlı alanım içerisinde, en genel hatları ile bu sorunları maddeler halinde sıralamaya çalışacağım.
1) Türkiye'de Hangi Tür Gayrimenkul Hukuku Sorunları Yaşanmaktadır?
Ana hatları ile bakıldığında Türk vatandaşlarının gayrimenkul ile ilgili en sık karşılaştığı sorunlar şu şekilde sıralanabilir.
Kadastro çalışmaları sırasında ortaya çıkan mülkiyet uyuşmazlıkları.
İmar düzenlemesi yapılması esnasında ortaya çıkan hak kayıpları. Belediyelerin "siyasi", "korumacı" yaklaşımlarla imar düzenlemesi gerçekleştirmesi.
Kamulaştırma bedeli ile ilgili uyuşmazlıklar.
Miras paylaşımından kaynaklanan mülkiyet uyuşmazlıkları.
Kooperatif ve/veya müteahhit firma ile arsa sahibi arasında inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kooperatif ve/veya müteahhit firma ile taşınmaz alıcısı arasındaki mülkiyet sorunları.
İskanı(yapı kullanım izin belgesi) alınmamış binalardan kaynaklanan sorunlar.
Sit alanı, kültür varlığı ilan edilmesi nedeni ile vatandaşların taşınmazlarından yararlanamaması.
Devletin kamulaştırma yapmaksızın özel mülkiyete konu taşınmazlara müdahale etmesi.
Kat mülkiyetine konu olan apartman ve binalarda komşular arasında ortaya çıkan sorunlar.
Kiracı-kiralayan arasındaki tahliye, kira bedeli, kötü kullanımdan kaynaklanan sorunlar.
Genel hatları ile 11 başlık etrafında özetlenen bu sorunlardan, "kadastro" ve "miras paylaşımı" etrafındaki sorunlar "küçük kent"-kasaba" lara doğru yoğunlaşmaktadır. Kat mülkiyeti, kiracılık ilişkisi, arsa sahibi-kooperatif-müteahhit firma etrafındaki uyuşmazlıklar büyük kent merkezlerinde yoğunlaşmaktadır.
Öte yandan; devletin mülkiyet hakkına müdahalesinin özel görünümleri niteliğindeki kamulaştırma; imar düzenlemesi-sit ilanı vs şeklindeki uygulamalar tüm ülke düzeyinde karşılaşılan ortak problemlerdir.
2) Büyük Kent Merkezlerinde Ne Tür Hukuki Uyuşmazlıklar Ortaya Çıkacak?
İstanbul, Ankara; İzmir, Antalya gibi büyük kent merkezlerinde yol, yeşil alan, vs. kamusal ihtiyaçların giderilebilmesi için devlet tarafından gerçekleştirilecek kamulaştırma, imar düzenlemeleri etrafında yeni hukuki sorunlar yaşanacaktır. Ayrıca, 2-B olarak bilinen yasal düzenlemenin yürürlük kazanması halinde, özellikle İstanbul'da değer kazanan mevkilerdeki mülkiyet uyuşmazlıkları yeniden alevlenecektir.
Öte yandan; kurumsallaşmasını tamamlayamamış, inşaat şirketlerinden kaynaklanan tüketici mağduriyetlerinin ortaya çıkması ihtimali yüksek görünmektedir. Ayrıca; özellikle konut edinmede banka kredilerinin kullanılmasındaki artışa bağlı olarak bankalar ile konut tüketicileri arasında çeşitli biçim ve görünümler etrafında hukuki sorunlar yaşanacaktır.
Avukat Mehmet Parlak
Email: [email protected]
