Türkiye'de sanayi ve lojistik gayrimenkul pazarı!
Cushman & Wakefield Türkiye Yönetim Kurulu Üyesi Tuğra Gönden Haftanın Gayrimenkul Notları adlı yazısında kamu altyapı yatırımlarının artması ile birlikte Türkiye'de sanayi ve lojistik gayrimenkul pazarını değerlendirdi...
Türkiye geniş bir tüketici kitlesine ulaşım kolaylığı ve önemli pazarlara yakınlığı nedeniyle coğrafi avantajının yanı sıra demografik yapısı, nitelikli iş gücü ve ekonomik gelişme hızı nedeniyle birçok sektörde uluslararası sanayicilerin gözde bölgelerinden biri olarak bölgesel üs olma yolunda hızlıca dönüşmektedir.
Kamu altyapı yatırımlarının artması ile birlikte yerel sanayicilerin yanı sıra uluslararası sanayici ve yatırımcıların ilgisinin daha da artmasının beklendiği Türkiye’de; üretim, perakende ve son zamanlarda e-ticaret sektörlerinin büyümesiyle birlikte lojistik hizmetlerine ve stratejik konuma sahip nitelikli lojistik tesislerine talep de artış gösteriyor. Dünya Bankası’nın lojistik sektörüne ilişkin yayınladığı Lojistik Performans Endeksi çalışmasında küresel kıyaslamalarda Türkiye’nin son 6 yıl içerisinde 34. sıradan 27. sıraya yükselmesi de bunun bir göstergesidir.
Lojistik hizmetler açısından, geniş kapsamlı tedarik zinciri çözümlerini destekleyecek lojistik tesislerin niteliği ve kalitesi (örneğin otomatik raf sistemlerine uygun tavan yükseklikleri, kolon aralıkları, yüksek kapasiteli forkliftlere uygun zeminler, yangın güvenliği vb.) ciddi bir önem kazanıyor. Bununla birlikte yüksek maliyetli otomatik raflama ve dağıtım sistemlerini barındıracak, uzun dönemli ve sürdürülebilir operasyonları destekleyecek stratejik çözümler adına büyüme esnekliği sağlayabilecek geniş tesislere ihtiyaç artıyor.
Dünyanın birçok yerinde bulunan lojistik parkları veya lojistik köyleri ise ülkemizde yok denecek kadar az sayıdadır. Geçmişte talebin büyük bir payını yerli kullanıcılar oluştururken uluslararası kullanıcıların talebi de gittikçe artıyor ki bunların arasında Türkiye’de uzun yıllardır faaliyet gösteren DHL, UPS ve TNT gibi küresel lojistik oyuncuları yer alıyor.
En önemli sanayi ve lojistik bölgelerinden, 5.000.000 m2’yi aşkın sanayi ve lojistik alanı olan Kuzey ve Doğu Marmara bölgesi, İzmir ve Ankara’nın yanı sıra Güney Marmara Bölgesi ve Bandırma, Adana, Tarsus ve Mersin bölgeleri de önem kazanıp gelişmeye devam ediyor. Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) gerek alt yapı ve teşvikler gerekse imar durumu ve ruhsat süreçlerinden ötürü tercih ediliyor fakat bazı OSB’lerdeki faaliyet kısıtlamalarından dolayı lojistik şirketleri çoğu zaman bu bölgelerde faaliyet gösteremiyor. Birçok bölgede yerleşim alanlarının genişleyerek şehirlerin büyümesi ve hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri arsa fiyatlarının artmasına dolayısıyla sanayi ve depolama alanlarının da şehir dışına kaymasına sebep olurken, bu eğilimin orta vade de devam etmesi bekleniyor.
İmar ve mülkiyet durumu, arazi şekli ve arsa fiyatlarından ötürü çoğu zaman çok katlı ve nispeten küçük alanlı tesisler yapılsa da bu durum verimli kullanım açısından çok tercih edilmiyor. Bu nedenle lojistik alanların orta vadede de kısıtlı olması öngörülüyor.
Türkiye’nin halen gelişmekte olan lojistik gayrimenkul sektöründe yatırım işlemleri konut, ofis ve perakende sektörleri ile kıyaslandığında oldukça kısıtlıdır. Lojistik gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış müteahhitlerin sayısı yok denecek kadar az olmakla birlikte toprak sahipleri tarafından da az sayıda proje geliştirilebiliyor.
Gebze veya Hadımköy gibi lojistik kullanımı için gözde bölgelerde arsa fiyatları $300-400/m2 seviyelerinde seyrediyor. Ancak yatırım amaçlı lojistik tesisi geliştirmek isteyen bir müteahhitin, elde edebileceği kira ve yatırım getiri oranları ile inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulduğunda, lojistik imarlı bir arsaya $150-200/m2’den fazla ödeyebilmesi mümkün görünmüyor. Bu nedenle mevcut nitelikli lojistik tesis arzının çoğunluğu mülk sahipleri tarafından kullanılıyor ve dolayısıyla kiralık seçenekler de azalıyor. Kalan kiralık seçeneklerin ise birçoğu uluslararası standartlara uygun olmadığından tercih edilmiyor. Nitelikli lojistik alanların kısıtlı olması ve yeni projelerin de az sayıda olması kiraların yüksek seviyede seyretmesine neden oluyor.
Lojistik pazarında kullanım amaçlı kiralama ve satın alımların, yatırım amaçlı satın alımlardan daha yoğun olmaya devam etmesi öngörülüyor. Ancak artan talep ve kısıtlı projeler ile birlikte lojistik yatırım pazarı gelişmek zorundadır. Bu nedenle orta – uzun vadede yabancı yatırımcıların ortaklık veya doğrudan yatırım ile harekete geçmeleri bekleniyor.
Saygılarımızla,
Tuğra Gönden
Cushman & Wakefield Türkiye
Yönetim Kurulu Üyesi