Ucuz ev için çözüm açıklandı: İşte önce arsa, sonra konut sahipliği modelinin avantaj ve riskleri...

Yüksek fiyatlar ve kiralar nedeniyle konut krizi büyümeye devam ederken, sektörde de yeni çözüm yolları aranıyor. Geliştirilen yeni ürünlerle piyasada denge sağlanmaya çalışılsa da henüz çözüm için somut adımlar atılmış değil. Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, bugünkü köşesinde aşamalı konut edinimini masaya yatırdı.

Bir önceki yazısında konuta erişilebilirlik noktasında alternatifsizlik içerisinde farklı alternatiflerin sektörde geliştirilmeye çalıştırıldığını anlattığını ifade eden Hepşen, “Yakın zamanda bunun en somut örneğini önemli geliştirme firmalarının başını çektiği “önce arsa, sonra konut sa­hipliği” modelinde gözlemliyoruz” dedi.

Aşamalı konut sahibi olma sistemi olarak da adlandıran­lar söz konusu; ancak en güzel tanımlamayı Dr. Av. Ali Yüksel Bey’in yaptığını söyleyen Hepşen, tanımlamayı şöyle aktardı: “Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli”… İsimler farklı ama çıkış noktası ve amaç aynı… Konut alımı için finansal yükü hafifletmek…

İKİ TARAF İÇİN DE KAZAN-KAZAN DURUMU

Kat karşılığı inşaat modelinden sonra arsaya iştirak yoluyla konut edinme modeline geçiş

Hepşen yazısında “Yukarıdaki başlığı ve detayları modelle ilgili bir makale kaleme alan (Arsaya İştirak Yoluy­la Konut Edinme Modeli Ne Getiriyor, Nisan 2024) Dr. Av. Ali Yüksel Bey’de yakalayabiliyoruz. Konu hakkında hukukçu gözüyle yazılmış en kapsamlı yazı olduğunu söyleyebilirim. Ben biraz özetlemeye ve kendi cümlelerimi de kata­rak aktarmaya gayret edeceğim” diyerek konu ile ilgili şunları anlattı:

Kat karşılığı inşaat modeli şehirlerimizin inşasında önemli bir yer tutmuş durumda. Halen mevcut yapıların birçoğu bu yöntemle inşa edildi. Konuta talebin olduğu ortamda hem geliştirici hem arsa sahibi hem de konut satın alan açısından kazan-kazan bir durum oluşuyor.

Herkesin bildiği üzere bu modelde, arsa sahibi arsasının üzerine bir yapı inşa ettirmekte ve buna karşılık inşa edilen binanın bir bölümü müteahhite (geliştirici firmaya) devrediliyor. Yüksek maliyetten bitmiş konut satın alamayan kişiler ise henüz başlamamış proje aşamasında veya henüz temeli yeni atılmış yahut iskan alınmadan inşaat devam ederken konut için bedel ödeyerek ekonomik olarak daha uygun bir şekilde konut sahibi olabiliyor.

ARSA PAYI İLE BAŞLANIYOR

Bu sistemde inşaatın tüm yapım maliyetini müteahhitlerin üstlendiğini belirten Prof. Dr. Ali Hepşen ama önden satış yapma imkanını yakalayabildiği için de finansman giderine katlanmaksızın fonlama imkanı yaratabilidiğine dikkat çekti. Kazan-kazandaki kilit unsurun ise talebin hep var olması olduğunu ifade eden Hepşen, diğer taraftan, ekonominin durgun dönemlerinde müteahhitlerin işi yavaşlattıkları, yapmak istemedikleri veya işi terk ettiklerinin görüldüğünü kaydetti.

Bu durumun gerek arsa sahibi gerekse de önden konut alanlar açısından mağduriyetler oluşturarak, bir açmaz yarattığına dikkat çeken Ali Hepşen, son dönemlerde bazı geliştirme firmalarının konutun parasını peşin ödeyemeyenler, kredi çekemeyenler ya da konuta erişim kabiliyeti sınırlı olanlar için önce konutun arsa payını satmaya, ardından da inşaatın bedelini alma yoluna gittiklerini belirtti.

Bu modelde  bir “organizatör firma” öncülüğünde; var olan bir arsa veya alınacak bir arsanın bedeli, belli sayıda alıcı tarafından “bedele iştirak” edilerek temin ediliyor. Organizatör firma sonrasında inşaatın bedelini de alarak kendisi veya başka bir müteahhiti taşeron olarak kullanarak imalat yapıyor ve konut teslimini sağlanıyor. 

Sistem mantıklı mı, değil mi?

Belirtildiği gibi, kişiler önce peşin ya da vadeli bir şekilde konutun arsa payını satın alıyor, sonrasında belirli bir vade içerisinde inşaat maliyetine katlanarak iki aşamada konut sahibi olabi­liyor…

Herkesin malumu, son birkaç yıldır arsa kıtlığı ve inşaat maliyetlerinin hızla yükselmesi üretilen konutlardaki fiyatları erişilemez hale getirdi. Kişilerin gelirleri de ayını ölçekte artmayınca, satın alınabilirlik anlamında konut erişilemez hale geldi. Dolayısıyla geliştirme fir­maları farklı alternatiflere doğru yöneldi…

Arsa payı ve inşaat maliyetini ayrı ayrı ödeme imkanı, konut sahibi olmak isteyenler için finansal yükün azalması anlamına gelebilir. Firmaların sağladıkları vadeli ödenebilme seçenekleri, ödemeleri zamana yayarak hane halkı bütçesinin daha iyi yönetilmesine yardımcı olabilir.

 RİSKLERİ NELER?

Sistemin hem geliştirici firma hem de sisteme dahil olan kişiler açısından riskleri olduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Ali Hepşen, karşılaşılabilecek olası sorunları şöyle sıraladı:

İnşaat sürecinde veya ödeme planı sırasında yaşanabilecek aksaklıkların veya ek maliyetlerin mutlak suretle önden düşünülmesi gerekir.

Kişilerin özellikle projeyi gerçekleştirecek geliştirme firmasını iyi bir şekilde araştırmaları; firmanın daha önceden yapmış olduğu işleri var mı, verilen taahhütleri zamanında gerçekleştirmiş mi sorularına yanıt aramaları, firma sektörde yeni ise mutlak şe­kilde referanslarına dikkat etmeleri gerekiyor.

Arsa üzerinde ipotek, şerh vb. durumla­rın olup olmadığı da araştırılması gereken bir diğer konu olmalıdır. Fakat diğer taraftan bu sistem içerisinde, kişiler inşaat bedelini öde­yemez duruma düşerse inşaatın durumu ne olacak sorusuna da geliştirici firmanın yanıt araması ve bunu iyi yönetmesi gerekiyor.

Mühendisler uyarıyor! Döviz, borsa, kripto gibi yatırımlarla konut paranızı heba etmeyin! Evinizi hemen alın!

İnşaat maliyeti yıllık yüzde 66,12 arttı! 

Konut satışları yüzde 16 arttı: Temmuz 2024'te 127 bin 88 konut satıldı!

İslam Memiş'ten Kıbrıs çıkarması! Konut yatırımı yapmak mantıklı mı?