Üst hakkı mevzuatı!
Üst hakkı ya da diğer bir ifadeyle inşaat hakkı, başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapma hakkına deniyor. Üst hakkı ile ilgili yasal esaslar Medeni Kanun kapsamında yer alıyor. İşte üst hakkı mevzuatı..
Üst hakkı mevzuatı!
Üst hakkı ya da diğer bir ifadeyle inşaat hakkı, başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapma hakkına deniyor. Üst hakkı ile ilgili yasal esaslar Medeni Kanun kapsamında yer alıyor.
Kanun gereğince, üst hakkı ile bir başkasına ait arsa üzerinde bina yapılabiliyor. Öte yandan bir arsanın altında inşaat yapma hakkıyla ise başkasına ait arsanın altında (yeraltında) bir depo yapılabiliyor. Üst hakkı mevzuatı kapsamında alınan Yargıtay Karar örneği aşağıda yer alıyor:
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi 2007/13277 E.N , 2008/323 K.N.
İlgili Kavramlar
ÖNALIM HAKKINA KONU OLMASI
ÜST HAKKININ NİTELİĞİ
Özet
TMK'NIN 826. MADDESİ HÜKMÜ UYARINCA TAPU KÜTÜĞÜNE TAŞINMAZ OLARAK KAYDEDİLEN BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ NİTELİKTE BULUNAN ÜST HAKKINDAKİ PAYIN ÜÇÜNCÜ BİR KİMSEYE SATILMASI HALİNDE ÖNALIM HAKKINA KONU TEŞKİL EDER.
İçtihat Metni
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar Dairemizin 10.07.2007 gün ve 6005-8775 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmesi üzerine, bu defa davacı tarafından yasal süresinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, 593 ada 2 parsel sayılı taşınmazda paydaş K... Bele-diyesi'nin 1472/1587 payı üzerinde kurulu bulunan üst hakkı paylaşımı payını üçüncü kişiye satması sonucu satılan pay nedeniyle önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağına ilişkindir. Mahkemece, üst hakkında pay satışının önalım hakkına konu olamayacağından bahisle davanın reddine dair kararın Dairemizce onanması üzerine, bu defa davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda paydaşlardan birinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Türk Medeni Kanunu'nun Dördüncü Kitabı "Eşya Hukuku" ana başlığı altında, Birinci Kısmın Birinci Bölümünde "Mülkiyetin Genel Hükümleri", İkinci Bölümde "Taşınmaz Mülkiyeti" düzenlenmiştir. İkinci Bölümün Birinci Ayırımında "Taşınmaz Mülkiyeti", İkinci Ayırımında "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamalarına" yer verilmiştir. Bu şekilde yapılan düzenleme, üst hakkının eşya hukukundaki yerini ve taşınmaz mülkiyeti ile olan ilgisini belirleme bakımından önem taşımaktadır.
Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesinde "Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu" başlığı altında yapılan düzenlemeyle taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler teşkil etmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin içeriğini düzenleyen Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesi ise, "Arazi üzerindeki mülkiyet kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer" hükmünü içermektedir. Yine Türk Medeni Kanunu'nun 726. maddesinde de üst hakkının tanımı yapılmıştır. Buna göre "Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur." Yine İkinci Bölümün İkinci Ayırımında "Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlaması" başlığı altında yapılan düzenlemeyle devir hakkının kısıtlamalarına yer verilmiş ve 732. madde ile önalım hakkı düzenlenmiştir. Bu şekilde yapılan düzenlemeler karşısında üst hakkını taşınmaz mülkiyetinden ayrı tutma olanağı bulunmamaktadır. Nitekim 704. maddede taşınmaz mülkiyetinin konusu arasında üst hakkı sayıldığı gibi, üst hakkının kurulmasını düzenleyen 826. maddede "Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir" şeklinde üst hakkının konusu belirlendikten sonra 2. fıkrasında da bu hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği, ayrıca son fıkrasında "bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi" öngörülmüştür. Keza en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olduğu vurgulanmıştır. Yürürlükten kaldırılan Medeni Kanun'un 751. maddesinde ise bu süre yirmi yıl olarak düzenlenmiştir. Bu yasal düzenleme karşısında üst hakkının da taşınmaz hükmünde olduğunun kabulü gerekir. Nitekim öğreti de bu görüştedir.
Olayımıza gelince; mülkiyeti K... Belediyesi'ne ait İ... Mahallesi, B... mevkii 157 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davacı O.Vedat'ın 3/10, dava dışı K.Selçuk'un 5/10, A.Muhlis'in 2/10 oranında olmak üzere 01.12.1994 yılında 34 yıl süreyle üst hakkı kurulduğu, 1996 yılında yapılan imar uygulaması sonucu 593 ada 1 ve 2 parsellere ayrıldığı, üst hakkının ise K... Belediyesinin 1472/1587 pay sahibi olduğu 593 ada 2 nolu parsel üzerine kaydırıldığı anlaşılmıştır. Üst hakkı paydaşlarından K.Selçuk'un 5/10 ve A.Muhlis'in 2/10 paylarına karşılık 30/80 payın Talat'a, 26/80 payın da M.Ayşe'ye 08.05.2003 tarihinde satıldığı görülmüştür.
Davacı, bu satış nedeniyle önalım hakkına dayanarak 16.05.2003 tarihinde dava açmış bulunmaktadır.
Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz mal hükmünde bulunan üst hakkına konu payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer hak sahibinin bu satış nedeniyle önalım hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu durumda, davacının karar düzeltme isteminin kabulüyle Dairemizin 10.07.2007 gün ve 2007/6005-8775 sayılı onama kararının kaldırılmasına, işin esası incelenmek üzere 12.12.2006 gün ve 2003/76 E., 2006/123 K. sayılı mahkeme kararının (BOZULMASINA), 21.01.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.