Uzak Doğu’dan iki butik otel zinciri Türkiye'ye geliyor!
Otel yatırım danışmanlığı yapan Servotel Corporation’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ömer İsvan, önümüzdeki günlerde Uzak Doğu’dan iki ve çok üst düzey bir butik otel zincirinin Türkiye’ye geleceğini açıkladı...
OTEL ve gayrimenkul geliştirme danışmanlığı firması Servotel, Londra ve İstanbul ofislerinde hizmet veren yatırım danışmanları ile 43 ülkede uluslararası otel, resort, konut ve karma kullanımlı proje yatırımcılarına katma değer sağlıyor. Yaklaşık 30 yılını geride bnakan Servotel, Londra ofisiyle Batı Avrupa ve Amerika’ya, İstanbul ofisiyle ise Doğu Avrupa, Afrika. Ortadoğu, Asya ve Bağımsız Devletler Topluluğu’na hizmet veriyor. Dünyanın çeşitli yerlerinde özellikle turizm alanında yatırım yapan firmaların projelerinde yer alan Servotel’in içinde olduğu projeler hakkında bilgi veren Yönetim Kurulu Başkanı Ömer İsvan, yıllık ortalamada 20 değişik yatırıma danışmanlık hizmeti verdiklerini söylüyor.
Bugüne kadar 43 ülkede yaklaşık 600 adet projenin tümüyle, geliştirilmesine veya fizibilitesine, markalandırmasına hizmet verdiklerini ifade ederek söz konusu projelerin pazar değerinin ise 30-40 milyar doları bulduğunu belirtiyor.
Servotel Corporation hakkında bilgi verebilir misiniz?
Otel ve gayrimenkul alanında danışmanlık hizmeti veren Servotel’i 1984’te Londra’da kurduk. İlk kontratı Cebelitarık’ta yaptık. İspanya, Karayipler ve Kuzey Amerika’da çalışmalarımız devam etti. İstanbul ofisini ise 2003’te açtık. Türkiye’de İstanbul, Ankara, İzmir, Bodrum başta olmak üzere, Malatya, Urfa, Antep, Antalya, Kayseri, Adana, Bursa, Mardin, Denizli, Trabzon ve Eskişehir’in de aralarında bulunduğu otel ve konut projeleri geliştirdik.
Yurtdışında ise doğuda Bali’den Tayland’dan Malpler’den batıda ABD’ye kadar Afrika, Ortadoğu ve Avrupa’yı kapsayan geniş bir alanda iş yapmış olduk.
Her ülkenin dinamikleri farklı mı?
Tabii, örneğin gelişmiş ülkeler daha rehavet içinde oluyor. Her şeyi biliyorum havasındalar. Oysa ben buralara çok şey katabileceğimi görüyorum. Örneğin, Brezilya’da çok ciddi iş potansiyeli ve gelişme po-
tansiyeli var. Afrika’da ise (Mali, Gana, Tanzanya, Kenya) gelişimde öncü olmanın ve bir şeyler katmanın keyfini yaşıyoruz. Buralarda çevreye duyarlı ve kaliteli başlangıçlar yaptığınızda gelecek yatırımlara da örnek oluyorsunuz. Bu da bize mesleki bir haz veriyor. Bu kapsamda değer katabileceğimiz yerler başta söylediğim sebeple Kanada, Almanya ve ABD gibi gelişmişlik rehavetinde olan rekabetin yoğun olduğu yerler diyebilirim. Coğrafi olarak baktığımızda ABD’de iş hacmimiz artıyor. Burada yeni gelişen yerler var. ABD’nin kendi iç dinamikleri o kadar fazla ki, aca-ba yeni ne yapsam demiyor. Ancak yeni ve iyi olanı da çok çabuk fark ediyor. Verdiğiniz zaman alıyor. Ama vermediğiniz zaman kendi iç dinamikleri ile kendine yeter halde hareket eden bir ülke.
Kendinizi nasıl konumlandırıyorsunuz?
Bizim işimiz araştırma, geliştirme, know- how ve dünyaya entegre olmak. Önemli olan yatırımlara katma değer getirmek, ihtisasta derinleşip dünya lideri olabilmek. Bazen projenin getirisini artırmak, bazen giderini azaltmak. Algıyı doğru yere getirmek. Uzun vadede doğal pazar akışında sürdürülebilir bir rekabet ve değer avantajı sağlamak. Ayrıca en önemlisi sürdürülebilir yaşam döngüsünü oluşturmak.
2017 bu anlamda sizin için nasıl geçti?
Türkiye’de ilk yarıda yatırım ortamında bir kargaşa vardı. Özellikle yeni proje yatırımlarının çok az olduğu, mevcut projelerin bazılarında da yavaşlama olan bir dönemdi. Dünyada da hem diplomasi, hem de
terör anlamında sorunlu bir dönemdi. Ama birçok yerde yatırımlar devam ediyor. Özetle bizim açımızdan son 10-15 yılın en kötüsü 2016 yılıydı. 2017’yi biraz daha iyi ve ümit verici görüyorum. Türkiye, terör, deprem hatta tsunami dahil her türlü olumsuzluğu yaşadı. Ancak ülkemiz kendi iç dinamikleri ile ne kadar güçlü olduğunu ve ayakta kalabildiğini gösterdi. Bir çok ülke bu koşullar altında böylesine ayakta duramaz. Söz konusu olumsuzluklar yurtdışmda endişe ile izlenmesine rağmen Türkiye’nin ana göstergelerinde yerlerde sürünmemesi dikkat çekti. Türkiye özellikle girişimci ruhuyla yaklaşan yatırımcılar için tekrar cazibe merkezi olmak yolunda, bunun erken gös-tergelerini görmeye başladık bile.
Turizm yatırımlarında en büyük sıkıntı nedir?
Turizm yatırımlarına günlük reaksiyonlarla karar veriliyor. Oysa otel yatırımı dediğinizde, 25-30 yıllık bir perspektif söz konusudur. Diğer bir deyişle en büyük hata, “Bugün ortam çok kötü turizm yatırımı yapmayayım ya da ortam çok iyi turizm yatırımı yapayım” yaklaşımıdır. Sürdürülebilirlik nedir ona bakmak lazım. Turizm yatırımı sektöründeki en büyük eksik vizyon ve bu işin entelektüel teknolojisine verilen önemdir. Biz genel olarak entelektüel yatırım yapmayı sevmiyoruz. Entelektüel yatırımın içine vizyon oluşturma, Ar-Ge, değerleme analizi, ileriye dönük pazar öngörüleri, doğru bütçeleme, fizibilite çalışmaları, her türlü tasarım, alt ihtisaslar, mühendislik, bunların yönetimi, ürünün ilerideki ticari pazarlaması, varlık değeri gözlüğü ile yönlendirilmesi, optimizasyonu, markalaştırma süreci gibi veriler giriyor.
Bu kapsamda çalışmalarınız var mı?
Bizim yaptığımız işin zaten çoğu bahset-tiğimiz entelektüel teknoloji sermayemizi paylaşmak, global bazda entegrasyonu sağlamak ve bu şekilde yatırımcılara ve yatırım-lara değer katmak. Son dört yıldır çalışma-larımıza ciddi bir şekilde yeni jenerasyonu dahil etmeye başladık. Şirket personelimizin yüzde 25-30’unu da yeni jenerasyona ayırdık. Dünyayı araştırmak, yeni ürünleri keşfetmek, yeni trendleri bulmak, tüketici değişikliklerini belirlemek ve bütün bunları araştırıp kendi projelerimize kanalize etmek üzere sektöre göre çok büyük bir bütçe ayırdık. Çünkü benim bugün planlayacağım otelin kullanıcısı şu anda 19-20 yaşında. Ve 10 sene sonra, otelin beşinci altıncı senesinden itibaren benim asıl müşteri seg- mentimi oluşturacak. Onu iyi tanımamız gerekiyor.
Peki, yeni jenerasyonun en büyük özelliği nedir?
Sadakat yok. Ben en iyi hizmeti ve değer dengesini veren yerden alırım alacağımı düşüncesi ön planda. Ancak onlar o ürünün ar-kasındaki adamı merak ediyorlar. Sen kimsin ve sosyal sorumluluğun var mı konusunu irdeliyorlar. Yani bugün iyi bir mal üretmek yetmiyor. Duruşun, duyarlılığın, çevre ve sosyal sorumlulukların, etik değerlerin de çok önemi var. Eşitliğe, insan haklarına önem veriyor musun, konuşma ve ifade özgürlüğü var mı, bunları sorguluyorlar. Aldıkları yanıtlardan tatmin olmazlarsa sadakat bitiyor. Çok benciller sanıyorsun, ama öyle değil. Marka algısı var. Ama marka sadakati yok. Benim tahminim 10-15 sene sonra bu jenerasyonunun kurumsal imtihanından geçemeyen bir markanın oteli ayakta kalamaz. Yatıranlarda her zaman yapılan büyük yanlış, dünyayı ve komşuyu gezip kopya çekmekle yetinip, yaratıma, en- nellektüel teknolojiye yeterli zaman ve para ayrılmamasıdır. İşte, yeni jenerasyon bu yanlışın sonuçlarını daha vahim hale getirecek gibi görünüyor.
Türkiye'ye getireceğiniz yeni bir marka var mı?
Şu anda getirmek üzere olduğumuz yeni iki adet Uzakdoğu markası ve bir de yine çok exclusive, butik çok üst düzey bir marka var. Açılışları üç ila beş yıl sürer ancak bir yıl içinde hepsinin açıklanmış olacağını tahmin ediyorum. Yurtdışında ise projelerimizin önemli bir bölümü otel ve turizm odaklı karma ve rezidans yatırımlarına ait. Bizimle çalışmak isteyen müşterilerimiz genellikle beş yıldız, lifestyle, butik ve üzeri oluyor. Bir kısmı şe-hirde, bir kısmı resort-olarak... Tatil tarafına bakıldığında ise genelde kendisi zaten bir destinasyon ya da destinasyon yaratmak üzere gelen yatırımcılar. Bu kapsamda da Gürcistan, Malpler, Roma, Venedik, Sardunya ve Berlin’de projeler var.
Yatırım bedelinin ne kadarı danışmanlık ücretidir?
Çok gelişmiş ülkelerde yüzde 20’leri bulur. Ama genel olarak nitelikli yatırımlarda ortalama yüzde 15’dir.
43 ülkeye dokundum dediniz. Bunları nasıl sınıflandırırsınız?
Bali ve Batı Afrika büyüleyici keyifli; Nijerya dinamikleri çok farklı ve gerek rejim, gerekse psikolojik olarak çok zor; Cebelitarık çok sempatik; ABD boyut ve hacimle korkutan ama asıl dinamikleri çok basite indirgenmiş formülleşmiş; Myanmar gelecek rüyası, hala hukuksal altyapısı oluşuyor; Rwanda travma sonrası sakinliğinde bir Afrika vahası..
Servotel Yönetim Kurulu Başkanı Ömer isvan Dünya vatandaşa Türkiye aşığı Türk Ömer isvan, 7-8 yaşında kağıttan yaptığı uçaklara değişik logolar yaparak odasını hava alanına çevirmekle kalmayıp, hayali havayoluna uçuş tarifeleri, biletler, boarding card’lar tasarlarmış. Aile fertlerini bir koltuğa oturtup kemer bağlatıp bir saati aşkın sanal uçuşlar yaptırıp, tepside yiyecek içecek servisi eşliğinde mikrofondan kaptan anonsları yaparmış. Robert Kolej’de okurken 15 yaş itibariyle yarattığı sanal tur operatörü ’Sunny Snowy Tours' oluşumu ile Uludağ, Side, Alanya gibi destinasyonlara genelde 40 kişilik kayak ve plaj tatilleri organize etmiş. Oxford Üniversitesi'nin Keşif Derneği'ne başkan yardımcısı olup Güney Amerika'da And Dağları ve Amazonlar’a düzenlenen keşif organizasyonlarında yer almış. İsvan, "Geriye doğru bunlara baktığımda seyahat, turizm ve otelciliğe olan yakınlığımı şimdi çok daha iyi anlıyorum" diyor. İngiltere'deki Surrey Üniversitesi’nden mezun olan isvan, yine bu ülkede işletme, turizm ve otel ihtisası yaptıktan sonra uluslararası bir zincirde çalışıp dört ülkede önce zamanın en genç genel müdürlüğüne sonra da üst düzey yöneticiliğe yükseliyor. Sonra da Londra’da Avrupa’nın ilk "vvhite label management" şirketi Servotel’i kurup ilk kontratının peşine Cebelitarık'a gidiyor. Dünyanın birçok yerini en ücra köşesine kadar gördüğünü ve 40’tan fazla ülkede otel, resort, konut ve karma projeleri yönlendirip, yönettiğini, bazı ülkelerde turizm ve planlama stratejilerine katkı yaptığını belirtiyor. Birçok uluslararası organizasyonun danışma kurulu üyesi olan, İsvan, kendisini "dünya vatandaşı bir Türkiye aşığı Türk" olarak tanımlıyor.
Para