Konut alana vatandaşlık vermek doğru ancak eksik bir uygulama!
Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına göre Türkiye’de en az 1 milyon dolarlık gayrimenkul satın alan, en az 2 milyon dolar yatırım yapan ya da en az 3 milyon dolarlık mevduat hesabı açan yabancılar Türk vatandaşlığı alabilecek.
Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 12 Ocak 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yapılan değişikliğe göre; Türkiye’de en az 1 milyon dolarlık gayrimenkul satın alan, en az 2 milyon dolar yatırım yapan ya da en az 3 milyon dolarlık mevduat hesabı açan yabancılar Bakanlar Kurulu kararı ile Türk vatandaşlığı alabilecek. Yapılan yönetmelik değişikliğinin gayrimenkul sektörünü kısmen hareketlendireceği düşünülüyor.
Konuya ilişkin DÜNYA İnşaat Dergisi'ne önemli değerlendirmelerde bulunan Aremas Gayrimenkul Kurucusu ve Genel Müdürü Vedat Arslan, yapılan işin doğru ancak eksik olduğunu söyledi. Yönetmeliğin mevcut haliyle bitmiş bir gayrimenkul satın alan, yani tapu verebilen projeleri kapsadığını aktaran Arslan, bu uygulamanın özellikle lüks konut pazarına olumlu yansıyabileceğini belirtti. Asıl önemli pazar olan orta ölçekli konut piyasası için ise yeni yönetmeliğe ek olarak, 'asgari 150-300 bin dolarlık konut alma ve 3-5 sene oturum izninden sonra vatandaşlığa hak kazanma' şeklindeki bir düzenlemeyle ancak inşaat sektörünün hareketlenebileceğini vurgulayan Arslan, şu açıklamalarda bulundu:
“Devlet, 1 milyon dolara Türkiye’de bitmiş veya bitecek olan bir gayrimenkul alırsanız vatandaşlık veririm diyor. Aynı işlemi İspanya’da 500 bin euro ile yapabiliyorsunuz ya da Portekiz’de, Macaristan’da 300 bin euro ile yapabiliyorsunuz ve bunlar AB ülkesi olarak görülüyor. Vatandaşlık veriliyorsa bir avantaj oluşturulmak isteniyor. Yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi hedefleniyor. Yapılan işin doğru ancak eksik olduğunu düşünüyorum. Türkiye’de esas önemli pazar orta segmentte. Orta segmenti ise 150-300 bin dolar seviyelerindeki konutlar oluşturuyor. Bakıldığında Türk vatandaşlığının bu kadar ucuz olmaması da lazım ama en azından, ‘asgari 250 bin dolarlık ev alan yabancılara beş yıl oturum izni, sonrasında Türkiye yasalarına aykırı bir şey yapmamışsa vatandaşlık veriyorum’ denilebilir. Pazarı esas hareketlendirecek konu burasıdır. Diğer kısma baktığımızda aslında küçük bir pazar ve hatta şu an gayrimenkulün en sıkıntılı pazarı, lüks konut pazarıdır. Lüks konut pazarında hareketlilik yok. Vatandaşlığın verilmesi lüks konut pazarında bitmiş konut projelerine fayda sağlayabilir. Bu nedenlerle bu uygulamayı örnek olması ve bir kapı açılması bakımından faydalı buluyorum. Konu hakkında iyileştirmeler yapılırsa daha geniş kapsamlı olabilir.”
"Bodrum ve Karadeniz ilgi görüyor"
Yabancılara Türk vatandaşlığı vermenin ozellikle Körfez ülkelerinin ilgisini çekeceğini belirten Arslan, yabancı vatandaşların İstanbul’da Avrupa Yakası’nı tercih ederken, İstanbul dışında özellikle Bodrum’u keşfettiğini, Bursa ve Karadeniz sahil bölgesine ilgi duyulduğunu kaydetti.
Yabancıların Türk vatandaşlığına bakışını değerlendiren Arslan, “Türkiye’de özellikle Körfez ülkesi vatandaşlarının Amerika ve Avrupa’da yaşayamadıkları bir şey var. Bu ülkelerde çoğunlukla ikinci sınıf vatandaş olarak görülüyorlar. Kimliğini ve ibadetini rahat yaşayamıyorlar. Kültürel olarak Türkiye’ye daha yakınlar. Türkiye bu nedenle tercih sebebi oluyor. İkinci bir etki ise politik unsurlar. Türkiye ile arası iyi olan ülkelerden daha fazla yatırım geliyor. Hatta Türkiye’ye gelen bütün yatırım Katar'dan ve Sudi Arabistan'dan geliyor. Yerleşim olarak ise İstanbul’da Avrupa Yakası tercihtir. Anadolu Yakası’nı yeni öğreniyorlar. Onun haricinde Bursa, Yalova, Karadeniz sahil yolu Arapların bir numaralı bölgeleri. Arap yüksek sosyetesi ise yavaş yavaş Bodurum’u öğreniyor. Bodrum’dan Azeriler çekildi yerini Araplar almaya başladı” şeklinde konuştu.
"Kar maliyetleri satışa yansıtılmıyor"
Yaşanan kur hareketliliğinin yabancıları çekmede avantaj olduğunu belirten Arslan, kurun durumuna bakıldığında alımların ortalama yüzde 20 ucuzladığını ve uzun bir süre böyle devam edeceğini belirtti. Faizlerin ise uygun seviyelerde olduğunu, artış beklemediklerini dile getiren Arslan, “Dolardaki artış maliyetlere de yansımış durumda. Normalde dolar artışı maliyetlere ve o da satışa yansır. Fakat geliştiriciler mevcut stoklarını eritebilmek adına kardan fedakarlık yaparak satışa yansıtmıyorlar. Ancak bu uzun soluklu değildir. Belirli bir satış gerçekleştikten sonra maliyetleri satışa yansıtmak zorundalar. Düşük kar marjlarıyla çalışılıyor ve bunu yansıtmamak kafa kafaya iş yapmak demektir. Alınan risklere bakılırsa yansıtmamak mantıklı olmuyor” ifadelerinde bulundu.
"İnşaat sektörünün göz ardı edilmesi başka sorunlar getirir"
Türkiye’de konut ihtiyacının bitmeyeceğini ve Türkiye ekonomisinin en önemli alanının inşaat olduğunu vurgulayan Arslan, “Türkiye’de özellikle yaşanılan sağlıksız konutlar, evlenmeler, boşanmalar, doğumlar ve ölümler istatiksel olarak dikkate alındığında konut ihtiyacı uzun yıllar bitmeden devam eder. Hangi segmentte hangi bölgelerde devam eder bunlar ayrı bir konu ama bu ihtiyaç devam eder. Dolayısıyla ülke ekonomisinin de bu noktada gayrimenkul inşaat ağırlıklı olarak konumlandığı bir gerçek. Sanayinin bile önemli bir kısmı -mobilyacısından perdecisine, beyaz eşyacısına kadar- inşaat alanına üretim yapıyor. Bu saatten sonra bu sektörün ekonomideki rolünün göz ardı edilmesi, ülkede daha başka sorunları ortaya çıkarır. Bu nedenle sektörün desteklenmesi devam edecektir. Ruhsat alma tarihlerinin ötelenmesi, yuzde 8 KDV ile konut alma süresinin uzatılması, yabancıya konut satışında vatandaşlığın önünün açılması destek sağlamak için yapılan çalışmalara örnektir” dedi. Arslan, 2017 yılındaki konut satışında, en kötü koşullarda 2016 performansının yakalanacağını düşündüklerini belirtti.
"Devlet destekli projeler ile özel projeler arasında ayrımcılık var"
Devlet tarafından desteklenen bazı projeler ve özel projeler arasındaki ayrımcılığa dikkat çeken Arslan, konunun sektörde fazla dillendirilmese de ciddi bir sorun oluşturduğuna vurgu yaptı. Arslan, “Kimse ses çıkarmasa da sektörde bir ayrımcılık var. Emlak Konut, TOKİ gibi projeler ile özel projeler arasında ciddi rekabet farkı var. Aslında devlet kendince sektörü yönlendirmeye çalışıyor ancak bunla beraber kimi zaman haksız rekabetler oluşabilir. Ancak sektörde birçok sorun var ve bunlarla ilgili adımlar atılıyor, görüyoruz” dedi.
Aremas, yurt dışına açılıyor
Aremas’ın büyük ölçekli gayrimenkul projelerine satış ve pazarlama hizmetleri vermek üzere 2010 senesinde kurulduğunu ve her yıl büyüyerek yoluna devam ettiğini ifade eden Arslan, yurt dışı çalışmalarına başlayacaklarını ve hedeflerinde Körfez ülkeleri ile İran’ın olduğu açıkladı. Arslan, firmalarının gelişimi ile ilgili şu bilgilendirmelerde bulundu:
“Hem konut hem ofis projelerine hizmet veriyoruz. Ayrıca proje geliştirme danışmanlığı yapıyoruz. Rönesans, Akzirve, Tahincioğlu, Anadolu Holding, Yüksel İnşaat, Halk GYO, Vakıf GYO gibi sektörün önemli oyuncularıyla iş ortağıyız. Yıl bazında ortalama büyüme hızımız yüzde 150’ler bazında. Her sene büyüyerek gidiyoruz. Aremas'ın büyümesi hizmet verdiği projelerin büyüklüğüyle doğru orantılı. 2017’de de 2016’dan daha düşük bir performans düşünmüyoruz. Ağırlığımız İstanbul ancak Ankara, İzmir ve Bodrum’da da hizmet veriyoruz. Ankara’da bir ofisimiz var, İzmir’de de olması gibi bir düşüncemiz mevcut. Ayrıca yılsonunda yurt dışına açılma gibi bir hedefimiz var. Körfez bölgeleri ve İran hedefimiz.”
Arslan, 2016 yılında 200 bin metrekareye yakın satılabilir alan üzerinde toplamda 700 milyon TL’lik işlem gerçekleştirdiklerini ve bunun yaklaşık 600 milyonunun konuttan oluştuğunu da vurguladı.
"Proje geliştirme satıştan önemli"
Proje geliştirme konusunun satış ve pazarlamadan daha önemli olduğunu anlatan Arslan, “Bugün satılamayan birçok projeye baktığımızda çoğunun altında geliştirme sürecinde yapılan hataları görürüz. Doğru geliştirilen, müşterisini doğru tanımlayan, projeyi doğru fiyat skalasıyla sunan ve beraberinde doğru pazarlama yürüten projelerin başarısız olma oranı çok düşüktür. En azından kendi bölgesinin standartlarının üzerinde performans gösterirler. Ancak sadece matematik hesabıyla ya da tek başına bir mimari sürece bırakılan projelerin düşük piyasada da yüksek piyasada da şansı yok. Müşterilerin bilinci artıyor. İnsanlar birçok kritere, bakıyorlar” ifadelerinde bulundu.
Dünya İnşaat