Yabancı yatırımcılar neden kaçıyor?

Ülkemize yatırım amaçlı ziyaretlerde bulunan yabancı yatırımcılar büyük bir iştahla gelmesine rağmen, ziyaretleri sonunda genelde yatırım yapmadan ya da yapamadan geri dönebiliyorlar. Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş'a sorduk...

Ülkemize yatırım amaçlı ziyaretlerde bulunan yabancı yatırımcılar büyük bir iştahla gelmesine rağmen, ziyaretleri sonunda genelde yatırım yapmadan ya da yapamadan geri dönebiliyorlar. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyu sebepleriyle birlikte değerlendiriyor:

‘’Özellikle Gayrimenkul alanında hukuki çıkmazlar, defolu tabir edebileceğimiz tapu sistemi, Borçlar Kanunu dolayısıyla tüketiciyi korumak adına oluşturulmuş ve fakat yabancı yatırımcıya hiçbir şekilde izah edemeyeceğiniz uyarlama davaları vb. mevzuat, imar durumlarının değişimi yabancı yatırımcı için sorun teşkil edip yatırımı elverişsiz hale getirmekte ve dolayısıyla yatırımcıyı kaçırmaktadır.

1. İlk olarak yabancı yatırımcının kur farkından dolayı aslında karlı çıkacak gibi algılanıp zararlı çıkışından bahsedelim:

Türkiye’de büyük bir AVM ya da konut satın alımı yaptığını ve bu yatırımlarını kiraya verip uzun vadede kira getirileriyle yapmış olduğu bu yatırımından kar elde etmeyi planladığını varsayalım. Kur farklılığı aslında yabancı yatırımcı için ilk bakışta iyi gibi gözükse de özellikle yatırım yapıp kira geliri elde edecek yatırımcılar açısından kiracıların aşırı kur farkından kaynaklanan artışlara itiraz ederek kira uyarlama davaları açması yatırımcıları fazlasıyla riske atmaktadır. Kiracı bu gücünü Borçlar Kanunundan alır, Çünkü Borçlar Kanunumuz dolar sözleşmelerinde öngörülebilir ve makul olmak gerektiğini düzenlemektedir. 

Kira Uyarlaması davasını daha ayrıntılı anlatacak olursak: Kira uyarlaması davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Karşılıklı sözleşmelerde, edimler arasındaki denge olağanüstü değişmeler nedeniyle bir taraf aleyhine katlanamayacak derece bozulmuşsa zarar altında kalan taraf mağdur olmamak adına dava açabilir. Bu gibi durumlarda hâkim, söz konusu koşullar oluşmuşsa sözleşmeye müdahale ederek sözleşmeyi değişen durumlara uyarlar ve zarar gören tarafın mağdur olmasını engellemeye çalışır. Bu dava Asliye veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. İşte bu gibi durumda yabancı yatırımcının kiracısı aşırı dolar kuru artışı sonucu kira uyarlama davası açarak kirasını mevcut kura göre ödemekten kaçınabilir. Eğer yatırımcı mülkiyetini kredi ile aldıysa ve bu krediyi Türkiye’den temin ettiyse borcunu öderken dolar kurundan kaynaklı artış sebebiyle fazla para ödeyecek ancak kirasını alırken Borçlar Kanunu Hükmünce bu kur artışından faydalanamayacak, dolayısıyla zarara uğrayacaktır.

Örneğin dolar 6 ay önce 2.20 TL değerindeydi yatırımcı tüm hesaplarını ve gelirlerini bu kura göre hesapladı ama şu an 2.75. Bundan 2 sene önce yatırım yapmış ve mülkünü dolar kuru üzerinden kiraya vermiş bir kimse kirasını yine dolar üzerinden bekler, çünkü onun ülkesindeki para birimi dolardır ve kur farklılıkları onu ilgilendirmez. Ancak dolar 2.20’den 2.70’e çıktığı zaman Borçlar Kanunu’ndaki hükümler devreye girer ve kiracılar Türk Hukukuna göre; Kira Uyarlama Davaları açabilirler. Bunun sonucu olarak da, yatırımcı beklediği dolar kirasını alamaz. Şimdi gelinde bunu yabancı yatırımcıya izah edin. Bize göre uyarlama uygulamaları; Sözleşme özgürlüğünün temel ilke olduğu bir sistemde, şu anki küreselleşmiş dünya da ve küreselleşen dünya da yerini almış Türkiye ‘de öngörülebilirliği ve uzun vadeli gayrimenkul yatırımını engelleyen bir düzenlemedir.

2. İkinci olarak işin hukuki kısıtlama ve uygulamalara bakmakta fayda var.

Örneğin; Yatırım yapılan yer ile ilgili kat mülkiyeti kanunu uyarınca iskân alınamaz, eksiklikler mevcut. Yatırımcı ise daha proje aşamasında yatırımını yapmış ve kiralanacak ofis ve dükkân alanlarının bitimini beklemekte. Proje biter ve yatırımcı kiralama yapmak ister fakat iskan alınamamıştır. Dolayısıyla kiralama işlemi askıya alınır. Zira iskân izni bulunmasıvazgeçilmez bir zorunluluktur. İş yine yabancı yatırımcıya izah edemeyeceğimiz bir durum. Onlar haliyle iskân alınamıyorsa bu proje nasıl bu noktaya kadar getirilebildi diye soracaklardır, bu soruya da verilecek cevap yine izah edemeyeceğimiz türden olabilir. 

Bir başka örnek ise Yönetim Planları.

Yönetim planı ile ofis ve konut şeklinde yeni bir ifade ile rezidans olarak kullanılabilecek bir yatırım yapıldığını varsayalım. Home ofis olarak satılan projeler genelde imar planlarında konut imarı olan projelerdir. Yönetim planında işyeri olarak kullanılabilir maddesi olduğu için home ofis olarak pazarlanır. Ancak kat malikleri çoğunluk sağlayarak yönetim planındaki bu maddeyi her zaman değiştirebilir. Dolayısıyla ofis olarak kullanmak istediğiniz konutu sadece konut olarak kullanmak zorunda kalabilirsiniz.  Bu durumda yatırımcı yine amacına uygun kullanamayacağı boşa bir yatırım ile başbaşa kalıyor, zarar kaçınılmaz oluyor.

Keza, 2B , Tapu Tahsis, gayrimenkul üzerindeki irtifak hakları, ruhsat projesi ile fiili durum arasındaki farklılıklar, şerefiyeye yönelik problemler, imar durumlarının değişmesi  ve daha nicesini sayabileceğimiz belirsizlikler, yabancı yatırımcının şüphe duyup ya da tatmin edici bir cevap alamayıp yatırım yapmamasını sağlamaktadır.

Türkiye çok merak ediliyor o yüzden de çok konuşuluyor, fakat unutulmamalı ki bilinmeyen şeyler merak edilir. Bilinir olursak yatırım yapılabilir ve mülk alınabilir de oluruz. Merak ediliyor olmanın bize faydası yok önemli olan bu merağı yatırıma dönüştürebilmek. Bilinmeyen olduğumuz sürece hayallerden ve dedikodudan öteye geçemeyiz. Bilinirlik; az evvel bahsettiğimiz eksikliklerin kararlı ve net bir ifade ile sadece bir kanun hükmü olarak değil Magna Carta’dan beri ileri geliyormuşçasına 1000 yıllık bir teamül kadar vazgeçilemez ve değiştirilemez olmak demektir.

Kanunlar değişir ancak teamüller değişmez özellikle kuralların sürekliliği ve beklenti yönetimi konusunda Anglo Sakson düşünmeliyiz. Bu düşüncemiz Anglo Sakson özentiliğimizden değil ancak kemikleşmiş teamüllerin istikrarı sağlayabilecek olmasındandır. Sistem değişikliği, siyasal krizlerin ciddi etkide olduğu, ekonomiyi ve uzun vadeli yatırımları ciddi etkilediği ülkemizde belirgin çizgilerimizin olması gerektiği kanaatindeyim. ‘’