Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmesine ilişkin hukuki süreçler!

Son dönemde Türkiyenin cazip bir finans merkezi haline dönüşmesiyle birlikte, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye iştahı artmış durumda. Bu iştahtan en çok nasiplenen sektörlerden biri ise tartışmasız gayrimenkul sektörü. Avukat Kadir Kurtuluş’a yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesine ilişkin hukuki süreçleri sorduk. 

Avukat Kadir Kurtuluş : 

Yabancıların Türkiye’ de taşınmaz edinmesi konusu, Türkiye’nin sosyal ve ekonomik şartları ile egemenlik haklarını yakından ilgilendirmesi nedeniyle yoğun hukuksal tartışmalara neden olmaktadır. Her şeyden önce belirtmek gerekir ki Türk Hukukunda mülkiyet hakkı, 1982 Anayasasının 35. maddesinde herkesin, mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu vurgulanarak bu hakların kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceği şeklinde temel bir anayasal hak olarak düzenlenmiştir.  Bunun yanında, yabancıların Türkiye’de mal edinmesini düzenleyen temel yasa metni 6302 sayılı Kanunla Değişik Tapu Kanunun 35.maddesidir. Bu madde kapsamında konuya ilişkin temel hususlar şu şekilde sıralanabilir: 

1. Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi:

Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre; yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesinin iki temel koşulu vardır ve bu koşullar miras yoluyla elde edilen intikaller bakımından da geçerlidir:

*Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmak,

*Edinilecek taşınmazın özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’nu ve kişi başına edinilecek taşınmaz yüz ölçümünün ülke genelinde 30 hektarı geçmemesi. 

Böylece, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de ülke genelinde kişi başına otuz hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeleri mümkün kılınmıştır. Bakanlar Kuruluna bu miktarı 60 hektara kadar artırma yetkisi verilmiştir. 

Tapu Kanununun 35/4.maddesine göre yapısız taşınmazlar(arsa, tarla vb. gibi) ancak belirli bir proje geliştirilmek üzere satın alınabilir. Bu şekilde alınan taşınmazlarda geliştirecekleri projeler iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmak zorunadırlar. Buna göre, proje, ilgili Bakanlıkça onaylandıktan sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilecektir. Projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin tespiti de yine ilgili ilgili Bakanlıkça takip edilecektir. 

2. Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye’ de Taşınmaz Edinmesi:

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişilerin, çeşitli kanunlar kapsamında Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri mümkündür. Bu şirketler ancak faaliyetleriyle ilgili alanlarda gayrimenkul edinebilirler ve edinilen bu gayrimenkullerin şirketin faaliyet alanına uygun kullanılıp kullanılmadığı iller bazında kurulan valilik komisyonları tarafından değerlendirilmektedir.

Tüzel kişiliğe sahip yabancı şirketler ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde tanından sınırlar çerçevesinde taşınmaz edinebilirler. Örneğin, Turizm ve Teşvik Kanununun 8. maddesinde, yerli olduğu gibi yabancı yatırımcılara da gayrimenkul tahsisi imkânı tanımakta ve Petrol Kanunu’nun 8. maddesinde petrol hakkı sahiplerine - yabancı da olabilir- arama, işletme sahasında gerekli araziyi alma imkânı vermektedir. 

Endüstri Bölgeleri Kanunu’nun 3. maddesinde yabancı sermaye girişini teşvik için arazi tahsisi yapılacağı ifade edilmekte iken Özelleştirme Kanunu 14. maddesinde özelleştirme uygulaması çerçevesinde yabancı yatırımcıya gayrimenkul satışı veya devrinin mümkün olduğunu ifade etmektedir. Aynı şekilde Kültür Yatırımlarını ve Girişimlerini Teşvik Kanunu’nun 5. maddesinde de bir teşvik unsuru olarak gayrimenkul tahsisi düzenlenmiştir.

Yabancı şirketlerin, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabi olacaktır. Bu düzenlemede ‘ülke güvenliği’ esas alınmıştır.

Ancak unutulamamalıdır ki Bakanlar Kurulu, yabancılar ile kendi ülkelerindeki kanunlara göre kurulan yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve ayni hak edinebilecekleri yerleri; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilme, sınırlandırabilme ve yasaklayabilme yetkisine sahiptir.

 3. Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri’nin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi:

Uluslararası yatırımcıların %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları şirketler bu kapsamdadır. Bu şirketlerin yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresiyle ilgili yönetmelik gereğince gerekli evraklar ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir.

 Bu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Edinilmek istenen taşınmazın askeri bölgeler içinde kalması halinde taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgeleri içinde kalması halinde ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. 

Esneklik sağlamak üzere özel durumlar için istisnalar sağlanmıştır: 

-Taşınmaz rehni tesisi, 

-Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimleri, 

-Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak nakli, 

-Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgelerdeki edinimler, 

-İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacakların tahsili amacıyla gerçekleşen edinimler kapsam dışındadır. 

Tapu Kanunu 36. Maddesindeki şartları sağlamayan yabancı sermayeli şirketlerin yetki belgesinde ise “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Söz konusu şirketlerin 36. madde gereğince yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilerek bu doğrultudaki taleplerinin doğrudan Tapu Müdürlükleri tarafından karşılanması gerekmektedir. Şunu da eklemek gerekir ki Taşınmaz Ediniminde Yapılan Sözleşmenin Şekli de ayrıca ele alınması gereken kendi başına bir konu başlığıdır.’’

Avukat Kadir Kurtuluş