Yabancılar emlak yatırımında belirsizlik tanımıyor
Türkiye geçen yıl yasal boşluk nedeniyle birkaç aylığına yasakladığı 'yabancıya mülk satışı'nı, yeni şartlar getirerek tekrar serbest bırakmıştı
Yabancıya mülk satışında İspanya modelinde olduğu gibi yüzmilyarlarca dolar gelir bekleyen Türkiye'de, yabancılara yönelik proje sayısı artarken, TOKİ de sahil boylarında yabancılar için "mini kentler" kurmak istiyor ancak istediği arazileri henüz Maliye'den alamadı.
Turist olarak geldikleri Türkiye'ye hayran kalarak; Antalya, Muğla, Aydın, İzmir, İstanbul'da gayrimenkul alan, hatta Türkiye'ye yerleşip Alanya'da, Kemer'de, Side'de, Kaş'ta, Fethiye'de, Didim'de kendi mahallelerini kurmaya başlayan yabancıların sayısı onbinlerle ifade ediliyor. Fakat son yıllarda yabancıların mülk ediniminde yaşanan belirsizlik ve küresel kriz, yabancıların hızını kesti. Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili yeni yasal düzenlemenin uygulamasına ilişkin genelge, geçen geçtiğimiz temiz ayında yayımlanmıştı. Genelge ile; yabancı gerçek kişiler, yabancı şirketler ve yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurduğu şirketlere gayrimenkul satışı ile ilgili tapu sicil müdürlüklerinde yürütülecek işlemler belirlendi.
Şirketler valilik izni alacak
Anayasa Mahkemesi'nin yasal boşluk nedeniyle yabancıya satışı iptal eden kararı sonrası, 16 Nisan 2008'de satışlar durmuştu. Temmuz ayında yayımlanan genelge ile satışlar yeniden başladı. Yeni düzenlemeye göre; daha önce Türk vatandaşları gibi gayrimenkul edinilebilmesini öngören 4875 sayılı `Doğrudan Yabancı Sermaye Kanunu' kapsamındaki şirketler, 'valilik izni' ile mülk alabilecek. Yabancı ülkelerde kurulu şirketler ve yabancı gerçek kişiler ilçe bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içinde kalan toplam alanın yüzde 10'una kadar taşınmaz ile sınırlı ayni hak edinebilecek. Bir yabancının Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi 2,5 hektar ile sınırlı olacak. Türkiye ile arasında "tam karşılıklılık (mütekabiliyet) bulunan ülkelerin" vatandaşlarının talebi, söz konusu alanın, "uygulama imar planı veya mevzi imar planında konut veya iş yeri olarak ayrılmış olduğunun belgelendirilmesi", "bu amaçlarla kullanılmak üzere tapuya tescil edilmiş olması" ve "askeri yasak bölge-güvenlik bölgeleri dışında kaldığının tespiti" kaydıyla doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacak.
Araplara satış kolaylaşacak
"Tam karşılıklılık bulunmayan ülkelerin" vatandaşlarının talebi, tapu sicil müdürlüklerince doğrudan reddedilecek. İki listede de yer almayan ülkelerin vatandaşları için ise Genel Müdürlüğe başvurulacak ve gelecek talimata göre işlem yapılacak. İşlemler sırasında yabancılardan, kanuni miras dışındaki tasarruflar için 2,5 hektarın üzerinde gayrimenkulü bulunmadığına dair taahhüt alınacak. Taahütte; tespiti halinde 2,5 hektarı aşan kısmın tasfiyesinin "kayıtsız şartsız kabul edildiği" belirtilecek. Tapu Kanunu'na aykırı edinilen veya amacına uygun kullanılmadığı belirlenen bütün taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar da tasfiye edilecek ve bedeli hak sahibine ödenecek.
Bu arada, hükümet, Türkiye'de gayrimenkul alma hakkı olmayan Arap ülkeleri ve Türk cumhuriyetleri vatandaşlarının gayrimenkul edinebilmeleri için de mevzuat değişikliğine hazırlanıyor. Hükümet bu kapsamdaki ilk hazırlığı mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesinden başlattı. Bu ilkeye göre, yabancılara Türkiye'den gayrimenkul edinme izni, ancak o ülkede Türk vatandaşları gayrimenkul edinebiliyorsa veriliyor. Arap yarımadasında yer alan Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Katar ve Kuveyt gibi petrol zengini ülkelerle Orta Asya'daki Türk cumhuriyetleri vatandaşları, Türkiye'den gayrimenkul almak için sırada bekliyor.
Biz satıyoruz siz de satın
Bu talepler göz önünde bulundurularak inceleme başlatıldı. Dışişleri Bakanlığı mütekabiliyet listesini güncelleyecek. İlgili bakanlıkların görüşleri doğrultusunda hazırlanacak mütekabiliyet mevzuatı, Bakanlar Kurulu'nda imzaya çıkarılarak, Körfez ve Türk cumhuriyetleri vatandaşlarının gayrimenkul almasının önü açılacak. 1984'te Turgut Özal'ın başbakanlığı döneminde, Arabistan Kralı Abdullah bin Abdülaziz, İstanbul Boğazı'nda Kandilli sırtlarındaki 57 dönümlük Sevda Tepesi'ni, mütekabiliyet olmadığı için Bakanlar Kurulu kararıyla alabilmişti. Yabancıların Türkiye'den gayrimenkul edinmesindeki ilk kıstas olan mütekabiliyet ilkesi, Dışişleri Bakanlığı tarafından incelemeye alındı. Uzmanlık gerektiren bu konuda, bazı ülkelerle karşılıklılık yokken varmış gibi, varken yokmuş gibi durum ortaya çıkıyor. Körfez ülkeleri ve Türk cumhuriyetlerinin yetkililerinin, "Biz size emlak satıyoruz, siz bize neden satmıyorsunuz" diye istekte bulunduğu belirtiliyor.
Sahte emlakçılar can yakıyor
Yabancılara emlak satışında, Genelkurmay Başkanlığı'ndan onay alınması zorunluluğu, yasal süreci uzattığı için suistimallere de yol açabiliyor. Tapu işlemlerinin üç ile altı ay arasında sürmesi, bunu fırsat bilen kötü niyetli satıcıların (ya da sahte emlakçıların) ekmeğine yağ sürüyor. Bu tip kötü niyetlilerin, üç-altı aylık bekleme sırasında aynı gayrimenkulü başkasına da sattığı örnekler var. Tapuyu devretmeden emlak bedelini peşin alarak ortadan kaybolan kötü niyetli sahte emlakçılara karşılık, bürokrasinin azaltılması gerektiği belirtiliyor.
Karşılıklılık ilkesinin istisnası var
Türkiye yabancıların mülk ediniminde önce 'karlışıklılık anlaşması' olup olmadığına bakılıyor ancak, bu şartta bazı istisnalar var. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunuyor. Bu istisnalar şöyle sıralanıyor:
"Vatansızlar (haymatlos), muhatap bir devletleri olmadığı için karşılıklılık şartından muaf. Üç yıldan fazladır ikamet eden mülteciler de karşılıklılık şartından muaf. Turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancılar, turizm bölgelerinde taşınmaz ediniyor"
Güney sahillerinde geçen yıllarda üçer, dörder ev alan yabancıların bir kısmı mülklerini elden çıkarıp, yatırımlarının meyvelerini toplamaya başladı.
Krizin etkisi yok
Didim Emlakçılar Derneği Başkanı Osman Coşkun, "Yabancıların Türkiye'de aldıkları gayrimenkulleri satmaya başlamasında ekonomik krizin etkisi yok. 2004 yılında yabancıların Türkiye'de mülk alımını sağlayan yasanın mecliste kabul edilmesinin ardından birçok yabancı Türkiye'de mülk aldı. Didim'de son 5 yılda yaklaşık 10 bin yabancı mülk sahibi oldu. O yıllarda fiyatlar çok cazipti. Kriz olmasa da satılacaktı" diyor.
Emlak piyasasında yaşanan durgunluğun yabancı ilgisini artıracağına inandığını savunan Kuşadası Emlakçılar Derneği İkinci Başkanı Müslüm Yıldırım ise "Panik veya yoğun bir satış söz konusu değil. Bu krize rağmen parası olan yatırım yapmak için geliyor." şeklinde açıklama bulunuyor. Bodrumlu emlakçılar da yabancıların birkaç yıl önce aldığı mülkleri kâr amacıyla elden çıkardığını savunuyor.
"Rezidanstan ön rezervasyon yaptılar, yalı incelediler"
TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, küresel kriz yüzünden Türkiye'deki mülklerini satan yabancılar olduğuna ilişkin haberlere karşılık, "Bu tip satışlar varsa bile çok sınırlı" diyor. Soner, TURYAP olarak güneyde yaklaşık 10 ilde konut projeleri aldıklarını belirterek "Hepsi yabancılara yönelik projeler. Böyle, satışlar var gibi bilgi yok. Aksi belirti yok. Krize rağmen yabancılara yönelik satışlar oluyor. Tamamen yabancılara yönelik satış yapacak eleman da aldık. Mesela, Rusça bilen çalışanlar istihdam ettik. Rusya ve Doğu Bloku ülkelerine de reklam veriyor, kafile getiriyoruz" diye konuşuyor. Soner, bu konuda şu bilgileri veriyor: "Mart ayı içinde 38 İsveçli geldi. Bu gruptakiler, daha uygun fiyata gayrimenkul alabileceklerini düşünenler. Türkiye'den satış yapan yabancılara biz aracılık etmedik fakat, alım için gelenlerin sayısında düşüş yok. Satanlar, sahil bölgelerinde alım yapıp, yanlış kişilerce yanıltılanlar olabilir. İngilizler halen Fethiye'den alım yapıyor. Kuşadası'nda üç proje üstlendik. 45 bin liradan başlayan fiyatlara yabancılara satış yapılıyor. İngilizler, Almanlar, Fransızlar, İsveçliler İstanbul'daki pahalı mülklerle ilgileniyor. Geçenlerde gelen İsveçliler Beylikdüzü'nde Story Residence'ı gördüler. 169 daireli bu rezidans, içinde tamamen Çırağan Sarayı dekoruna sahip. İsveçliler de çok büyük ilgi gösterdi. Yalı bile baktılar, özel randevular aldılar. Selenium Twins'te rezidans baktılar. Story Rezidence'den yedi tane daireye ön rezervasyon yaptılar."
İspanya modelinde rötar yaşanıyor
Sahil boylarında yabancılara yönelik mini kentler kurmak isteyen Toplu Konut İdaresi'de (TOKİ), Maliye'den istediği arazileri devralamadı. "İspanya modeli" olarak bilinen modelin benzeriyle; yabancılara yönelik yazlık ve tatil köyleri inşa edilmesini amaçlayan TOKİ; Aydın, Muğla, İzmir, Bursa, Antalya, Balıkesir ve Adana'da bazı araziler talep etmişti. TOKİ'nin talep ettiği arazilerin tahsis edilememesi nedeniyle proje, bir türlü hayata geçirilemiyor. TOKİ yetkilileri, "Arazi tahsisleri hızlı yapılmıyor ve bu da işleri aksatıyor" derken, Maliye Bakanlığı yetkililerinin karşılık olarak "Biz de devirleri bir an önce gerçekleştirmek istiyoruz. Ama diğer kuruluşlardan bize zamanında bilgi-belge gelmiyor" dedikleri belirtiliyor. Maliye Bakanlığı, TOKİ'nin belirlediği arazi ve arsaları, bedelsiz olarak İdare'ye devredecek. İşin projelendirilmesi, süresi ve ödemeler, sözleşme hükümlerine göre yürütülecek. İşin takibinden de TOKİ sorumlu olacak. TOKİ; Aydın, Muğla, İzmir, Bursa, Antalya, Balıkesir ve Adana'da bu amaçla gerçekleştireceği projeler için Maliye Bakanlığından 416 adet arsa ve arazi istedi. Bu arazilerin toplam büyüklüğü 8 milyon 776 bin 550 metrekare. TOKİ, yabancılar için yaptırılacak mülklerin satışından 20 milyar dolar gelir bekliyor.
Türkiye ile karşılıklılık anlaşması bulunan ülkeler
Türk vatandaşlarının mülk edinebildiği şu ülkelerin vatandaşları Türkiye'den mülk edinebiliyor:
"Almanya, ABD, Andorra, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Bahamalar, Bangladeş, Barbados, Belçika, Belize, Benin, Bolivya, Bosna-Hersek, Botswana, Brezilya, Danimarka, Dominik, Ekvador, El Salvador, Estonya, Fildişi Sahili, Filipinler, Finlandiya, Fransa, Gabon, Gana, Gine, Grenada, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Haiti, Hırvatistan, Hollanda, Honduras, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsveç, İsviçre, İtalya, Jamaika, Japonya, Kamerun, Kanada, KKTC, Kolombiya, Güney Kore, Kosta Rika, Letonya, Lihtenştayn, Litvanya, Lüksemburg, Macaristan, Malawi, Malezya, Mali, Malta, Mauritius, Meksika, Monako, Moritanya, Mozambik, Nijerya, Nikaragua, Norveç, Orta Ofrika Cumhuriyeti, Panama, Paraguay, Peri, Polonya, Portekiz, San Marino, Senegal, Sırbistan, Singapur, Somali, Sri Lanka, Swaziland, Şili, Tanzanya, Uruguay, Venezuela, Yeni Zelanda, Yeşilburun Adaları.
Bunun yanında vatandaşları ülkemizde sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkeler de şöyle: "Azerbaycan, Bahreyn, Belarus, Çad, Çin, Fas, Gürcistan, İran (5 yıl ikamet şartı ve bakanlık izni ile), Kazakistan, Kenya, Kırgızistan, Makedonya, Mısır, Moldova, Namibya, Özbekistan, Romanya, Rusya Federasyonu, Slovenya, Tacikistan, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna ve Ürdün."
Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi nisan sayısı.