Yabancıya tapu mu yoksa kullanım hakkı mı verilmeli

Arap ülkelerinden yoğun olarak inşaat sektörüne gelen konut alım taleplerini bugüne kadar özel kişilere tapu veremediği için değerlendiremeyen gayrimenkul sektörü, bugünlerde mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesinin Körfez ülkeleri için yumuşatılacağı kulisleriyle kaynıyor. Yılda 10 milyar dolarlık konut pazarı yaratacak olan yasanın çıkacak olması fikri bile sektörü hareketlendirmeye yetti. Piyasalarda yasanın değişmesiyle yabancıya konut satışının artacağı beklentisi hâkim. Özellikle, mütekabiliyet engeline takılan Körfez ve Arap ülkelerinin vatandaşları İstanbul'un merkezi lokasyonlarında deniz gören ve manzaralı lüks projelere ilgi gösteriyor. Ayrıca kıyı bölgeler de yabancılardan büyük ilgi görüyor. Yasarım söylentisiyle hareketlenen sektör şimdi de başka bir konuyu tartışıyor: Ülkemizde konut edinme şansına sahip olacak yabancı vatandaşa tapu verilsin mi Yoksa sadece 99 yıllığına kullanım hakkı mı verilmeli Dünyanın gelişmiş ülkelerindeki uygulamada tapu verildiğini, ülkemizde de böyle bir uygulamanın yapılması gerektiğini söyleyen sektör temsilcilerinin yanı sıra, 99 yıllığına kullanım hakkı verilmesini savunanlar da var.

Mütekabiliyet İlkesi nedir

Son günlerde yabancılara konut satışında büyük engel teşkil ettiği söylenen mütekabiliyet ilkesi ne anlama geliyor

Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alabilmelerinin temel şartı karşılıklılık ilkesine uyulmasıdır. Karşılıklılık esası, en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkesinde diğerinin vatandaşlarına aynı nitelikteki hakları karşılıklı olarak tanımalarını öngören bir ilkedir. Buna göre, bir yabancının Türkiye'de bir haktan yararlanabilmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o yabancının ülkesinde aynı nitelikteki haklardan yararlandırılmasına bağlıdır. Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı ülke uyruklarına uygulanmasında yabancı devletin taşınmaz ediminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanıması esastır. Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde, "Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez" hükmü yer alıyor.

Yabancı şirketlerin mülk edinme kolaylığı

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın hazırladığı ve Resmi Gazete'de yayımlanan, "Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin yönetmelik" geçen yıl 6 Ekim 2010 tarihinde yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeye göre, yabancı şirketler Türkiye'de mülk edinebilmek için taşınmazların bulunduğu illerdeki Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne istenilen belgelerle başvuru yapacak. Valilikler taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgilerini Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara gönderecek. Askeri yasak bölge için sorun teşkil etmediği teyit edildikten sonra ise mülk sahibi olabilecek.

15 gün kolaylık sağlıyor

Askeri birimlerden izin alma prosedürü mütekabiliyet kapsamında yabancı şahıslara uygulanıyordu. Askeriyeden izin çıkması halinde mülk edinilebiliyordu. Şimdi bu uygulama şirketlere de getiriliyor. Normalde uzun süren bu izinlerin çıkma süresi yönetmelikle birlikte 15 güne indirildi.

Fer Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ramadan Kumova
Yabancılara tapu verilmeli

Dünyanın gelişmiş ekonomilerinde ve dünyanın gelişmiş şehirlerinde örneğin İspanya, İngiltere ve Amerika'ya bakıldığında yabancılara mülk satışında tapu veriliyor. 99 yıllığına kullanım hakkı genellikle eski komünist ülkelerde görülüyor ki buradaki sistem de yavaş yavaş değişiyor. Arazinin devlete ait olduğu ülkelerde veya yine arazinin kraliyet ailesine ait olduğu krallık ülkelerinde uygulanıyor. Bu yöntem demokrasi ile yönetilen ülkelerde çok sık rastlanılan bir yöntem değil. Özellikle Rusya'da da bu sistem yavaş yavaş değişiyor. Arazilerin de satılması gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda herhangi bir kısıtlama getirilmemeli. Tüm dünya vatandaşları Türkiye'den mülk edinmek ile ilgili bir isteği olduğunda bunu kolayca gerçekleştirebilmen. Mütekabiliyet yasasının sınırları kaldırıldığında ülkede yıllık 25 milyar dolarları bulan mülk satışı gerçekleştirilecek. Bu rakam bugünkü ihracatımızın yaklaşık yüzde 20'lerine denk geliyor. Bu artı değer cari açığın kapanmasında önemli bir etken. Şehir merkezlerindeki kentsel dönüşüm için buna ihtiyaç var. Buradan mülk edinen yabancıların yapacağı ziyaretlerle ülkemizde yıllık bazda 10 yıllık bir perspektifte mülk satışları hariç yaklaşık olarak yıllık 3 milyar TL harcama yapacaklardır. Dolayısıyla yabancılara yasakların kaldırılması sadece gayrimenkul sektörüne değil tüm ticarete katkı sağladığı gibi ekonomi için direk girdi getirerek istihdama da çok olumlu katkılar sağlayacaktır.

Yeşil GYO Genel Müdürü GYODER Başkanı Işık Gökkaya
Satışlar yüzde 15 artar

Yeni yasanın kapsamına baktığımızda, eğer yabancı kurum, kuruluş büyük arazi alma noktasında başka amaçlarla yapıyorsa, buna ilişkin tedbirler konacaktır. Güvenlik, askeri veya milli stratejiler gereği korunması gereken yerler hakkında özel uygulamalar yapılabilecektir. Ama kat irtifakı, kat mülkiyeti bulunan, daire- parsel bazında veya yatırım için satışların önündeki engeller kaldırılacaktır. Mütekabiliyetin kaldırılmasıyla en çok İstanbul piyasasının hareketlenmesi bekleniyor. Özellikle, mütekabiliyet engeline takılan Azeriler, Kazaklar, Körfez ve Arap ülkelerinin vatandaşları İstanbul'un merkezi lokasyonlarında deniz gören ve manzaralı lüks projelere ilgi gösteriyor. Yasayla ilgili açıklamalar, sektörü ciddi anlamda heyecanlandırarak ve beklenti içine soktu. Yaşanan Arap rüzgarı ve Avrupa'nın ekonomik krizde olması Türkiye'yi önemli bir yatırım merkezi haline getirmeye başladı. Firmaların iç organizasyonlarını geliştirip proaktif çalışmalar içinde olmaları gerekir. Devletin de gerekli düzenlemeleri yapması, teşviklerle sektörün önünü açması ve sektörün önemli oyuncularının bir araya gelip örgütlenmesi ile yabancı yatırımcıya yönelik yapılacak pazarlama çalışmaları sonuç verecektir. Karşılılık koşulunun kaldırılması halinde ülkemize yaklaşık 5 milyar doların üzerinde yabancı sermaye girişi olacaktır. Yasanın yürürlüğe girmesiyle de mevcut projelerimizdeki konut ve ofis satışlarına önemli katkısı olacağını düşünüyoruz. Yasanın hayata geçmesinden bir süre sonra bölgesel olarak satışlarda yüzde 10-15 arasında artış yaşanacağını öngörüyoruz.

Mar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök
Arazi satışına izin verilmemeli

İçinde bulunduğumuz çağ itibariyle dünyamız her geçen gün daha büyük bir hızla küreselleşiyor. Bu küreselleşmenin ana lokomotiflerinden biri de yatırım fonları ve bireysel yatırımcılar. Doğru kullanıldıklarında hem yatırımcıya hem de ülkelere büyük avantajlar sağlayan bu kişi ve kurumlar için tüm dünyada çeşitli yasal düzenlemeler yapılmış durumda. Mar Yapı olarak bizler de mütekabiliyet yasasıyla ilgili düzenlemeleri merakla bekliyoruz. Gerekli yasal düzenlemeler yapıldığında Türkiye yatırımcıların gözünde diğer ülkelerle rekabet edebilecek hatta daha cazip imkanlar sunan bir ülke konumuna gelecektir. Dünyada yatırımcılar artık 99 yıllık kiralık modellere sıcak bakmıyorlar. Yatırımcı parasının karşılığında tapusunu alabilmeli. Ancak, arsa ve arazi satışlarına izin verilmemesi gerektiğini düşünüyorum. Satışlar konutlarla sınırlandırılmalı. Amerika'yı yeniden keşfetmeye gerek yok. Dünyada bunun birçok örneği var. Kazan kazan prensibini benimseyen, bir yasal düzenleme yapıldığı takdirde ülkemize 10 milyar dolarlık bir katkı sağlaması bekleniyor.

Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya
Yılda 10 milyar dolar gelir

Var olan cari açık problemine karşın yıllardır dışarıdan gelecek kaynak engelleniyordu. Nihayet yabancılara satış konusunda engelleri aşmaya başlayacağız. Bu hem Türkiye ekonomisi hem de inşaat sektörü açısından çok olumlu ve mutluluk verici bir haber. Özellikle Ortadoğu ve Türkiye Cumhuriyetlerden talep artacaktır. Başlangıçta yabancıya konut satışı sınırlı olacaktır. Firmaların iç organizasyonlarını geliştirip bu bölgelerde proaktif çalışmalar içerisinde olması gerekir. Devletin de gerekli düzenlemeleri yapması, teşvikler ile sektörün önünü açmasından sonra, sektörün büyük oyuncularının bir araya gelip örgütlenmesi, bu konu üzerine kurulacak bir dernek ile çalışmalara başlaması gerekir. Ancak bu şekilde bir organize hareket söz konusu olduğunda yabana yatırımcıya yönelik yapılacak pazarlama çalışmaları sonuç verecektir. Özellikle yurtdışı fuarlara katılım ve o bölgelerde yapılacak reklam çalışmaları satış rakamları her yıl katlanarak artacaktır. Bakanımızın yaptığı bu açıklama neticesinde alınacak karar, yabancılara konut satışında Türkiye'yi yılda en az 10 milyar dolar seviye-sine taşıyacağı söyleniyor. Bu da ülkemiz ekonomisi için çok önemli bir rakamdır. Şuan dünyada ekonomik kriz devam ederken çıkartılacak bu yasa ile yabancıların özellikle İstanbul'a ve şehir merkezlerine olan ilgisini ve yatırımlarını güvenli bir liman olan Türkiye'ye kolaylıkla çekebiliriz. Ayrıca yatırımcıya İstanbul'un yakın çevresinde İstanbul'a ulaşımın kolay olduğu bölgelerde sunulacak yeni projeler ile farklı seçenekler sunabiliriz. Böylece Dünyadaki ekonomik krizde Türkiye olarak bizler karlı bir şekilde yol alabiliriz. Biz Dumankaya olarak yabancılara konut satışının önünün açılmasını ve Türkiye ekonomisine katkıda bulunmasını özellikle destekliyoruz. Hatta bu alanda ileride alınması gereken tüm kararlar ve adımlar için çalışmalarımıza şimdiden başladık.
 
İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan
Bence üst hakkı verilmeli

Bazı yabancı ülkelerde üst hakkı veriliyor. Bizde üst hakkı manasında bir tapu şekli çıkarıp o yönde tapu verirsek daha faydalı olur. Ancak temelde yabacıya tapu vermekten korkmamalıyız. Stratejik bölgelerde toprak verilmedikten sonra, şehirlerde binalardan daire veya işyeri verilmesinin hatta tapusunun verilmesinin hiçbir mahsuru yok. 99 yıllığına kullanım hakkı verilmesi de düşünülebilir, ancak mutlak olmalı diye bir durum söz konusu değil. Bu manada üst hakkı verilmesi belki biraz yabancıyı tedirgin eder. Bence hiç tedirgin etmeden ülkemizin tamamını hızla yaparak, lüks projeler ve projelerden kaliteli yerler vermeye başlamak gerekmektedir. Bu iş halkla ilişkiler ve pazarlama konusuna giriyor. Bu konuda tecrübeli özel sektör insanlarıyla devletin el ele çalışması önemli. Arazi dışında arsa, konut, işyeri satılmasında mahsur yoktur. Stratejik yerleri konu dışı bırakmak gerekiyor. Ülkemizden isteyen yabancı yer alabilmeli. Bu konuda yalnızca hızlı bir ön eleme yapılmalı sorunlu kişilere yer verilmemeli. Ülkemizde yatırım yapmak isteyen yabancılar için hızlı istihbarat yapacak bir teşkilat kurulmalı. Yabancılar bu manada sıkıntı çekmemeli. İspanya bir dönem sırf Araplara 400 milyar Euro'luk satış yaptı. Türkiye'nin ilişkileri ve genişliği göz önüne alınırsa bu rakamlardan çok daha fazla bir potansiyelden bahsetmek mümkün. Sayın Başbakan'ımızın açıkladığı iki yeni şehir İstanbul'u ele alırsak yaklaşık maliyet 500 milyar dolar ile bir trilyon dolarlık bir satış potansiyelini barındırmaktadır. Bu satış potansiyeli ancak yabancıya satışı patlatabilirsek mümkün olacaktır. Sırf İstanbul'da oluşacak olan bir trilyon dolarlık satışın ülke işsizliğine, istihdama, üretime katkısı yadsınamayacak kadar çoktur. Bu fırsat mutlaka doğru değerlendirilmek zorundadır.

DAP YAPI Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz
Yasa doğru yorumlanmalı
 
Mütekabiliyet dediğimiz "karşılıklılık" ilkesi belki de kelime anlamından kaynaklanan bir karışıklığa neden oluyor; insanları "ben alabiliyorsam sen de alabilirsin, alamıyorsam sen de alamazsın" diye düşünmeye sevk ediyor. Oysa günümüzde milletlerarası ekonomik ilişkilerde bu türden bir düz mantık yürütmek söz konusu değil. Yabancı ülke vatandaşlarının ülkemizde mülk edinmesini çıkmaza sokan bu yasanın bir an önce doğru yorumlanması gerekiyor. Özellikli bölgeler (askeri alanlar, sınırlar vb) dışında kalan alanların yabancı yatırımcıya (ya da kullanıcıya) açılmasının ekonomimize katkısı önemli. Yabancılar, İspanya'da, İtalya'da, Almanya'da, İngiltere'de, Amerika'da rahatlıkla ev alırken Türkiye, komşular başta olmak üzere çok sayıda Ortadoğu ülkesine mütekabiliyet şartı sebebiyle gayrimenkul satamıyor. Türkiye'den ev almak isteyenler ise çözüm olarak şirket kurma yoluna gidiyor. Oysa gelişmiş ülkelerde böyle bir uygulama yok. Bir Türk vatandaşı Almanya'da istediği kadar mal satın alabiliyor ve kimse rahatsız olmuyorken, Almanlar burada bir sahil kasabasında ev aldıklarında kıyamet koparılıyor. Yabancıların Türkiye'de aldığı gayrimenkul miktarı, İspanya, İtalya ve Yunanistan gibi Akdeniz ülkeleriyle karşılaştırılamayacak kadar az. İspanya'da tapu sahibi yabana sayısı milyonları geçiyor. Güvenlik ve milli strateji bakımından satmamamız gereken büyük arsalar varsa bunlar satılmasın. Ama kat irtifakı kurulmuş, ada bazında, küçük parsel bazında veya yatırım yapılacak alanları, onların burada ikamet etmelerini sağlayacak konutları alabilsinler. Körfez ve Arap ülkeleri ile Türk Cumhuriyetleri Birliği'nin merakla beklediği yabancıya konut satışının önündeki en büyük engel olan Mütekabiliyet Yasası'nın yeniden düzenlenmesi, ekonomiye büyük kazanç getirecek. Mütekabiliyetin kaldırılmasıyla en çok İstanbul piyasasının hareketleneceğini tahmin ediyorum. Mütekabiliyet engeline takılan Azeriler, Kazaklar, Körfez ve Arap ülkelerinin vatandaşları, İstanbul'un merkezi lokasyonlarında deniz gören ve manzaralı lüks projelere ilgi gösteriyor. Yasanın yürürlüğe girmesi, mevcut projelerimizdeki konut satışlarımıza önemli katkı sağlayacak. Satışlarda yüzde 10-15 arasında artış yaşanacağını öngörüyoruz.
Hürriyet/Seda Tabak