Yalı satışlarında patlama!

Gayrimenkul gelirlerinde yaşanan TL'ye dönme şartı ve bu sene başında yürürlüğe alınan değerli konut vergisi, yalılarda kiralama ve satın almaları artırdı. 

Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre; 2014-2020 yılları arasında gerçekleştirilen yalı satışı rakamına son 1.5 senede ulaşılırken, bu süreçte birbirinden değerli olan 20’ye yakın yalının satışı yapıldı. Satışlar Boğaz hattında Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde artış gösterdi. 660 yalının olduğu İstanbul Boğaziçi'nde şu an 60-62 yalının satışı devam ediyor, Türkiye genelinde ise bu rakam 200 olarak belirtiliyor. 

İlan sitelerinin yer verdiği bilgilere göre; yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında bulunan iki köprü arasında yer alan ana arterde kaydediliyor. Burada satış fiyatları 45 milyon Türk Lirası'ndan başlıyor ve 450 milyon Türk Lirası'na kadar yükseliyor. 10’u Boğaz hattında konumlanan 65’e yakın yalının da kiraya verilmek için beklediği pazarda kira tutarları ise İstanbul Boğazı bölgeisnde 35 bin Türk Lirası ile 400 bin Türk Lirası arasında değişiyor.

Yalıların el değiştirme süreleri kısaldı

130 senedir aynı ailelerin elinde bulunan yalılara rağmen, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme süresi 60 ila 70 sene şeklinde belirlendi. Fakat son zamanlarda bu zamanın 50 seneye gerilediği ifade ediliyor. 

Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçen Haziran'da son 1.5 senedeki en yüksek seviyesini gördüğüne dikkat çeken Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran arasındaki süreçte satılık yalılara önceki yılın aynı dönemine göre tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı itibarıyla yine nisana göre 4 katı bir talep artışı söz konusu” açıklamasında bulundu. 

En hızlı satış Adalar’da

Tandaoğan, konuya ilişkin yaptığı açıklamasında Adalar'da Kovid-19 salgını öncesi ilanların ortalama 533 gün yayında durduğunu belirtti. Salgının başından bu yana ise ilanda kalma süresi ortalama 47 gün olarak değişti. Beşiktaş'ta konumlanan yalılarda bu süre 172 gün olurken 70 güne geriledi, Beykoz ilçesinde 257 gün iken 83 güne, Sarıyer ilçesinde 175 günden 76 güne, Üsküdar'da 212 günden 48 güne geriledi. Tandoğan, İstanbul'da yer alan yalı ilanlarının ortalama yayında durma süresinin 207 günden 69 güne gerilediğine dikkat çekerek, “Dolayısıyla satışlar ciddi anlamda hızlandı” diye konuştu.

440 milyon TL’ye kadar satılık ilanı var

Satılık ve kiralık taleplerinin birbirlerine çok yakın seyrettiğini dile getiren Tandoğan, “Şu an hepsiemlakcom’da Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL'den başlıyor ve 440 milyon TL'ye kadar yükseliyor. Tahmin edeceğiniz gibi en pahalı yalılar İstanbul Boğaziçi'nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200'e yakın yalının satışı devam ediyor” açıklamasında bulundu. İstanbul'daki yalı dairelerinin satış fiyatlarının 3 milyon Türk Lirası'ndan, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi kısmında 10 milyon Türk Lirası'ndan başlıyor.

“Alıcıların neredeyse tamamı yerli”

Yalılara talebin her zaman olduğuna vurgu yapan Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların gerilemesine bağlı şekilde son 2 senede 20’ye yakın yalının satıldığını dile getirdi. Satışların hemen hepsinin yerli alıcılara gerçekleştirildiğini belirten Akcan, İstanbul'da 600 yalı olduğuna bunların 60’ının ise hala satılık olduğuna vurgu yaptı. Akcan ayrıca, boğaz hattında yer alan yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolar fiyatlardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar yükseldiğinin altını çizdi. Özellikle Anadolu Yakası’nda yer alan yalı satışlarının hız kazandığına dikkat çeken Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığını vurguladı. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğine, yalı alıcılarının her dönem bulunduğuna dikkat çeken Akcan, “İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar” dedi. Akcan, ihtiyaçtan sebebiyle neredeyse hiç yalı satışı bulunmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesi nedeniyle yapıldığını belirtti. 

Yalıların büyük bölümü Boğaziçi’nde

Genel olarak İstanbul'da yalıların büyük bölümünün Boğaziçi bölgesinde konumlanırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece gibi ilçelerde de yalılar bulunuyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz'in kıyı kısımlarında yalılar yer alıyor.

Temel sebep TL’ye dönüş

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul değerlerinin gerilediğine vurgu yaparak, "Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış değerlerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında değer artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Değer olarak genel itibarıyla yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sınırlı stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz" açıklamasını yaptı. 

“En değerli yalılar Yeniköy’de”

Ak Danışmanlık Yönetim Kurulu Üyesi Alex Kazancıyan, en değerli yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde yer aldığına dikkat çekti. Kazancıyan, boğaz hattında konumlanan yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını dile getirdi. Kazancıyan, boğazdaki yükselen satışların Arap alıcılar yüzünden olmadığına da vurgu yaptı. 

Değerli konut vergisi de satışları etkiledi

Şubat 2020'de Resmi Gazete'de yayımlanan değişiklikle, değeri 5 milyon TL'yi aşan konut nitelikli gayrimenkullerin, “Değerli Konut Vergisi” çerçevesine dahil edilmesi de yalı satışlarındaki artışı etkiledi. Yasaya göre, değeri 5 milyon Türk Lirası ila 7,5 milyon Türk Lirası arasında olan konutlarda, 5 milyon Türk Lirası'nı geçen bölüm için binde 3; değeri 7,5 milyon Türk Lirası ila 10 milyon Türk Lirası arasında olan konutlarda, 7,5 milyon Türk Lirası  için 7 bin 500 Türk Lirası, geçen kısım için binde 6; değeri 10 milyon Türk Lirası'ndan fazla olan konutlarda 10 milyon Türk Lirası için 22 bin 500 Türk Lirası, aşan kısım ise binde 10 oranında vergi alınıyor. 

Örneğin, değeri 20 milyon Türk Lirası olarak belirlenen bir yalı için yıllık 122 bin 500 TL, değeri 30 milyon TL olan yalı için senelik 222 bin 500 Türk Lirası, değeri 50 milyon Türk Lirası olan yalı için de yıllık 322 bin 500 Türk Lirası tutarında vergi ödenmesi gerekir. 

Kiralar yüzde 50 arttı

İstanbul genelinde yalılarda aylık kiralama fiyatları 25 bin Türk Lirası'ndan başlıyor ve 400 bin Türk Lirası'na kadar yükseliyordu. Fakat son zamanlarda fiyatlarda yüzde 50 artış yaşandı. Satılık yalı fiyatlarında artış yaşanmazken kiralıklarda 100 bin Türk Lirası'ndan 150 bin Türk Liralarına kadar yükselen astronomik artışlar olduğuna dikkat çeken United Broker Gayrimenkul sahibi Kerim Kuyumcuyan, birçok yalıda tadilat sürelerinin uzun olmasının talebi engellediğini vurguladı. Boğaz hattında yer alan iki köprü ve biraz çevresi olan ana arterde yalı sayısının 113 civarında belirlendiğini dile getiren Kuyumcuyan, “Ana arterdeki kiralık yalı sayısı 10’u geçmiyor. Hem sayı az hem rakam yükseldikçe yalıya göre yalı dairesine talep kayıyor. Yeniköy ve Bebek’te bu talep daha fazla” dedi. Kuyumcuyan, yalı taleplerinde yabancı alıcının gerek Avrupalı gerekse Arap bazında düştüğünü belirtti. 

TL zorunluluğu 2018'de getirildi

Cumhurbaşkanlığı’nın 12 Eylül 2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da değişikliğe gidilerek, Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilen istisna durumlar dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmeler nedeniyle ortaya çıkan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı belirlendi. Yasada, “32 sayılı Kararın Geçici 8’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten (13.09.2018) önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir...” ifadelerine yer verildi. 

Neden satıyorlar?

- Yalı sahiplerinin ekonomik durumlarında sallantı olması,

- Aile yapısında zaman içinde küçülme olması veya büyümesine bağlı olarak yalının ihtiyaçları giderememesi,

- Miras sebebiyle satışların yapılması. 

Yatırımcı neden alıyor?

- Kurdaki ani ataklar gerekçesiyle yalıların cazip duruma gelmesi,

- Gayrimenkulde kiralama ve satın almalarda Türk Lirası'na dönme zorunluluğu gelmesi

- İstanbul’da halihazırda 40 civarındaki ailenin yalı arayışının devam etmesi,

- Yeni zenginler için prestij yaratması. 

Yabancılar neden almıyor?

- İskan sorunları sebebiyle hukuki literatüre göre bu yapıların problemli olarak belirtilmesi,

- Türkiye’den lüks ev alan Arapların yaşam kültürüne uyum sağlayamaması,

- Birçok yalıda tadilat ihtiyacı olması, tadilatlarının ise izne tabi tutulması.

İstanbul Boğazı'ndaki yalılarla ilgili korkunç iddia!