Emlak Terimleri

Yapı kullanma izni belgesi olmayan ev kiraya verilir mi?

8 Temmuz 2014, Salı

Yapı kullanma izni olmayan yapılara İSKİ suyu şebeke tarifesinden değil şantiye tarifesinden hesaplıyor, elektrik faturası yüksek tarifeden hesaplanıyor faturalar oldukça kabarık oluyor. Peki, yapı kullanma izni belgesi olmayan ev kiraya verilir mi?

Belediyenin Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından yapının binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını belirten belgeye yapı kullanma izni belgesi deniyor. Yapı kullanma izni belgesi Yapının ruhsatı alındıktan sonra 2 sene içerisinde yapının inşaatına başlanmış olması gerekiyor ve inşaatının 5 sene içerisinde tamamlanmış olması gerekiyor.

Yapı kullanım izni belgesinde; uhsat bilgilerini, tapu kaydını, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahipleri belirtiliyor. Arsa sahibi müvekkil ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kullanım izin belgesini müteahhitin alması gerekiyor. Yapı projeye uygun değilse ve yapı kullanım izni alınmamış yapı kiraya verilebilir mi?

Yapı kullanma izni belgesi olmayan ev kiraya verilebiliyor fakat kiracının karşılaşmak zorunda kaldığı bazı durumlar söz konusu oluyor. Bu durumları şöyle sıralayabiliriz; İSKİ suyu şebeke tarifesinden değil şantiye tarifesinden hesaplıyor aynı işlem elektrikl faturusunda da uygulanıyor. Elektrik faturası da yüksek tarifeden hesaplanıyor ve faturalar oldukça yüksek geliyor. Eğer kiracı evin yapı kullanma izni olmadığını bilmiyorsa, ev sahibine dava açabiliyor. Ancak kiracı bu durumu önceden biliyorsa kira sözleşmesinin feshi mümkün olmuyor. Bu hususla ilgili yargıtay kararı aşağıda yer alıyor;

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/10930

K. 2004/6802

T. 17.6.2004

• ALACAK DAVASI ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması-Ancak Yapı Kullanma İznini Taahhüt Edilen Tarihte Temin Edemeyen Kiralayanın da Kusurlu Olması )

• AYIPLI MAL ( Baştan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )

• HAKSIZ FESİH ( Kiralama Sözleşmesinin Yapıldığı Andan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )

• YAPI KULLANMA İZNİ ( Bu İznin Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )

818/m.249

ÖZET : Hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının ( karşı davacının ) da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin 8.maddesi hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada K.Asliye Ticaret Mahkemesi'nce verilen 11.06.2003 tarih ve 2001/256 - 2003/236 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, 15.08.2000 tarihli kira devir protokolü ile müvekkilinin davalıya ait mağazayı kiraladığını, yapı kullanma izni olmadığı için müvekkilinin işyeri ruhsatı olmadığını, ihtarnameye rağmen davalının gerekli belgeleri göndermediğini ve Belediye tarafından müvekkiline ceza verildiğini, ihtarname ile 20.04.2001 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilerek 18.04.2001 tarihinde mecurun tahliye edildiğini, davalı tarafından 11.319 USD teminatın müvekkiline iade edilmediğini ileri sürerek, 11.319 USD.nın faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı ( birleşen davanın davacısı ) vekili,davacının feshi ihbar sürelerine uymadan sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, bu nedenle davacının ( karşı davalının ) borcu olduğunu belirterek, asıl davanın reddine, 114.674.92 USD kira alacağı ile 134.811.752 TL elektrik bedelinin faiziyle birlikte karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte ve dava açıldığı sırada kiralanan mecurun yapı kullanma izninin bulunmaması nedeniyle davacının işyeri çalıştırma ruhsatını alamadığı, işyerinin ruhsatsız çalıştırması nedeniyle K. Belediyesi tarafından para cezası kesildiği, yapı ruhsatının temini konusunda davacının davalıya ihtarname gönderdiği ancak, bu eksikliğin giderilmediği, B.K.nun 249 ve devam eden maddelerine göre kiralayanın mecuru ayıpsız ve kullanıma elverişli olarak kiracıya teslim etmesi gerektiği, davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği ve teminatın iadesi gerektiği, elektrik giderinin karşı davacı tarafından ödendiğine dair kanıt sunulmadığı gerekçesiyle, 11.319 USD.nın 09.04.2001 tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davalı ( karşı davacı ) vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre TEDAŞ'a ödenen 134.811.752 TL.nın tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı ( karşı davacı ) vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.

2-Davacı V. Tic Ltd Şti vekili, davalıdan kiralanan mecurun bulunduğu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi olmadığı için işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle idari para cezasına muhatap olan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, kiralayanda bulunan teminatın iadesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ( karşı davacı ) vekili ise, işyerini inşaat halinde iken kiralayan davacının ( karşı davalının ) yapı kullanma izin belgesi olmadığını baştan beri bildiğini,teslim sırasında hukuki ayıbı bilerek mecuru teslim alan kiracının, daha sonra BK.nun 249.maddesi hükmü gereğince bu ayıbı ilerek sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşı dava ile de 114.674,92 USD kira alacağının faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Dava konusu mecur 02.03.2000 tarihli sözleşme ile dava dışı V. Tekstil San ve Tic AŞ.ne kiralanmış, 15.08.2000 tarihli protokol ile de davacıya devredilmiştir. Gerek kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte, gerekse davacıya devir tarihinde mecurun da içinde bulunduğu taşınmazın inşaat halinde olduğu, yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı davacı ( karşı davalı ) kiracı tarafından bilindiği taraflar arasında tartışmasız olduğu gibi, dosyadaki kanıtlarla da sabittir. Bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olara feshettiğinin kabulü gerekir.

Ancak, davalı ( karşı davacı ) taraf da, kira sözleşmesinin "Özel Şartlar" bölümünde yer alan 4.maddesi hükmüne göre, mecurun da içinde bulunduğu ticaret merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olabileceğini taahhüt etmiş olmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesinin bu dönemde teminin edilememesinde kusurlu görülmektedir.

Açıklanan durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının ( karşı davacının ) da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin 8.maddesi hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle davalı ( karşı davacı ) yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, TEDAŞ'a ödenen 134.811.752 TL.nın tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı ( karşı davacı ) vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün ONANMASINA, ( 2 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ( karşı davacı ) vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararının davalı ( karşı davacı ) yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacı - karşı davalıdan alınarak davalı - karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 17.06.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kısmi yapı kullanma izni nasıl alınır?

Öznur Yaslı/Emlakkulisi.com