Yatırım için konut alacaklar nelere dikkat etmeli? İşte İstanbul'dan örnek!

Konut fiyatlarında reel düşüş 8 aydır devam ediyor. Peki yatırım için konut alacaklar nelere dikkat etmeli? İşte ayrıntılar...

Merkez Bankası'nın hesapladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) Eylül 2024'te yıllık yüzde 27,4 artış gösterirken, yüzde 14,7 oranında reel gerileme kaydetti. 8 aydır reel düşüşün sürdüğü konut fiyatları, reel olarak en son Ocak ayında yüzde 1,4 oranında artmıştı.

Bu gelişmelerin ardından yatırım için konut alacaklar, fiyatlardaki gelişmeleri yakından takip etmeye başladı. Uzman isimler ise konut alırken hem fiyatlar da hem lokasyonda dikkat edilmesi gereken unsurlar olduğunu belirtiyor.

71,8 bin takipçili Uğur isimli kullanıcı da https://x.com/Druars resmi X sosyal medya hesabından yatırım için konut alımı ile ilgili bir paylaşım yaptı.

Söz konusu paylaşımda yatırım için ev baktığına ve bu süreçte nasıl ilerlediğine yer veren Uğur isimli kullanıcı, şu ifadeleri kullandı:

"Daireyi yatırım amaçlı baktım bu yüzden getirisi önemli. Seçtiğim yerde daire fiyat ortalaması 250 bin$ , evler 25 yıllık, daire başına ortalama 80 m2 arsa düşüyor ve deprem acısından evler ve zemin sağlam. Kira getirisi olarak vasatlar, yıllık %5 reel getirisi zar zor oluyor. Evlerin renovasyona girme olasılığı yüksek, lokasyon olarak çok iyi bir konumda ve 10 yıl önce arsa payı yüksek olduğundan büyük firmalar tarafından teklifler verilmişti. O bölgede yenilenmiş evlerin m2 satış fiyatı ortalama 8k $. Özetle bu ev yıllık %5 reel kira getirisi ile vasat ama renovasyon durumunda dolar bazlı 4x yapma potansiyeli ile makul bir fırsat olarak değerlendirdim.

Yer gizli değil kırmızı ile işaretli site yazan yer. Hastane yapılması sonrası kiralar enflasyondan hızlı artmaya başladı (talep artışı) ve her yerden iett bağlantısı başladı. GS stadı sonrası metro hattı siteye kadar geldi. Vadistanbul yapılınca ona yürüme mesafesinde bir yer. Bu yapılar yapılmadan önce daha izole sessiz, sakin bir yerdi. Ailem burada oturduğundan 25 yıllık gelişimine hakimim, bölgeyi bilen çoğu uzmandan fazla fikrim var bu konum üzerinde bu yüzdem yoksa gayrimenkul işinde genelde vasatımdır.

Bir bölgeden ev almaya karar verdiğinizde bakanlığın parsel sorgu uygulamasından faydalanmak gerekir. Nasıl kullanılacağını örnek olarak vereyim. Aşağıda link var oraya adres, parsel yazınca alacağınız evin bilgileri çıkıyor. Uygulama üzerinden 2. ve 3.resimdeki arsa ve üzerinde bağımsız bölüm verilerine ulaşarak ev başına düşen m2 hesaplayabiliyorsunuz. Bu hesabın bu site için her parselde yapılmış halini ekledim. Bazen alacağınız evde, siteye ait sanılan arsalar devletten kiralanmış olabiliyor, bu yanılgıya düşmemek için önemli bir ayrıntı.

Nidapark Seyrantepe projesi siteye komşu bir arsaya yapıldı. Yapılırken ciddi imar artışı oldu. O dönemde sitedeki parsellere Ağaoğlu, Tahincioğlu, Taşyapı gibi büyük firmalar teklifler sunmuştu. Örneğin aşağıda Nidapark'a komşu parsele Tahincioğlunun verdiği teklif dosyasından iki resim ekledim. Bazılarına 3 + 1 teklif edilirken bazılarına 3+1 daireye ilave 1+1 teklif edilmiş (çevresindeki kamu arsalarına, arsa payına bağlı). Sonrasında 10 yıl boyunca hiç teklif gelmedi ve bu teklifler unutuldu. Yakın vadede ekonomi stabilleşmeden gelecek gibide gözükmüyor. Bu durumu hisseye benzetirsek gizli varlığı olan bir hisseyi hafif pahalı alıyormuşuz gibi düşünebiliriz. Gizli varlık aşikar olursa yani teklifler yine gelirse bizi sevindirir, gelmezse olan durumda üzmez. Umarım bakış açısı katabilmişimdir. Selam ve Saygılarımla.

Öğrendiğim faydalı bir bilgiyide ekleyeyim. İnşaat firmaları teklif verirken köşe parsellere be çevresinde kamu arsası olanlara daha yüksek m2 teklif etmişler. İşi bilen bir arkadaşa sorunca köşe parsellerde içinden geçen yolu, çevredeki kamu arsalarını cüzi fiyata satın alıp inşaata katabiliyorlarmış. Bu yüzden tercih ediyorlar dedi."

Yatırım için konut alacaklar nelere dikkat etmeli? İşte İstanbul dan örnek!