Yazlık sitelerde günlük kiralamalar nasıl engellenir?
Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında yazlık sitelerde kiralama konusunu kaleme altı.
Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında yazlık sitelerde kiralama konusunu kaleme altı. İşte Oya Armutçu'nun o yazısı...
Normalleşmenin başlaması ile beraber Türkiye'de deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ başlarken yazlık site sakini okurlarından dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri geliyor. Okurlardan ,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye sorular yöneltiliyor. Okurların bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şu şekilde yanıtladı:
"Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.
Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.
Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir."
Yönetim planına yasak koymak çözüm mü?
Buna benzer kısa süreli kiralamalarda, aidatların toplanmasından gürültü, güvenlik, tesislerin yetersiz kalması ve zarar görmesine kadar birçok problem meydana geliyor. Kat malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan ve tüm site sakinlerini ilgilendiren Yönetim Planlarına (YP) özel hükümler ve bu konuda yasak koymak çözüm olabilir.
Nasıl düzenlemeler yapılabilir?
Bir dairede/evde kiracı olarak kaç insanın kalabileceği, araç sayısının ve sosyal tesislerden faydalanabilecek kişi sayısının ne olduğu Yönetim Planı'ndan belirlenir. Havuzdan yararlanacak kişi sayısı belirlenip, o sayıdan fazla sayıda kişi yaşayan evlerden ek aidat alınacağı maddelere eklenebilir. Kiracıların, kimlik bilgilerinin, araç plakalarının yönetime bildirilme zorunluluğu olduğu, bildirilmeden siteye araç ve kiracı giremeyeceği gibi kurallara uymayanlar hakkındaki cezalar verilmesi gibi konular da yönetim planına dahil edilebilir.
Kiracının verdiği zarardan kim sorumlu?
KMK’nın 18. Maddesi’nde yer alıyor sa da ortak alan yer ile tesislere kiracıların verdiği zararlardan ilk ve asıl sorumlunun kat maliki olduğu açık bir şekilde belirtilebilir.. Bazı konular tartışmalı olsa da bilirkişiler ve hakimler, YP’ye bakacaklarından, iş yargıya gittiğinde YP’deki düzenlemeler işe yarayabilir.
Yönetici aidat toplamak zorunda mı?
Yöneticilerin aidat tahsili için kiracıların peşinden koşmak zorunda kalmadığı ve aidat ödeme sorumluluğunun her zaman kat malikine ait olduğu hususunun da ek olarak ve açıkça planda yer alması sağlıklı olur. Çünkü çoğu kat maliki,“Kiracımdan aidatı niye almadınız?”diye yönetime gidiyor “Ödemem”diye sorun çıkartıyor. Kiracıların aidattan sorumlu olup olmadıkları konusu hukuk sistemimizde tartışmalı iken; yöneticinin bir de günlük, haftalık gibi kısa süreli kalan kiracılardan aidat tahsili işiyle uğraşması beklenmemeli.
Günlük kiralamalarda bildirim yapılmalı mı?
Kimlik Bildirme Kanunu ve bu kanunun uygulamasıyla ilgili yönetmelik hükümlerine göre malikler dairelerini günlük, haftalık kiraya verecekleri zaman, ilgili kurumlara bilgi vermekle yükümlüler. Kiracılarının kimlik bilgilerini, geliş-ayrılış kayıtlarını günü gününe tutmak, kolluğun her an incelemesine hazır bulundurmak ve çalışanların kimliklerini yetkililere vermek zorundular.
Yöneticiler nelerle sorumlu?
KMK’nın 11. maddesine göre yöneticiler ve kapıcılar, binalarında bildirim dışında kişilerin yaşayıp çalışıp çalışmadığını kontrol etmekle sorumlu. Malikler ve kiracılar bu konularda yöneticiye yardımcı olarak bildirim yapmaları gerekiyor. Yönetici ve kapıcılar da bu kanuna aykırılıkları ve şüpheli gördükleri durumları emniyet birimlerine bildirmekle sorumludur.
Kimlik bildirmeyen sakin şikayet edilir mi?
Kimlik Bildirme Kanunu ve yönetmeliğine göre bir apartman ve sitede bağımsız bölümü alan malikler, dairelerindeki aile fertlerini, kiracı veya başka sıfatla oturan ve çalışanları yöneticiye bildirmekle yükümlüdür. Yöneticiler, bu yasal düzenlemelerden faydalanarak bu bilgileri maliklerden talep edebilir. Vermeyen malikleri kolluk kuvvetleri ve mülki amire bildirebilir. Bu şikâyeti kat malikleri de yapabilir. Kanuna ve yönetmeliğe uymayan hareket edenlere mahalli mülki amir tarafından idari para cezası verilir.
Bu konuda plana hüküm konulması, Genel Kurul (GK) toplantısında karar verilmesi sağlıklı olacaktır. Evinde yaşayan ve çalışanları bildirmeyen malikler hakkında uygulanacak müeyyideler planda açıkça ifade edilmelidir. Hiç kimse YP’deki bu hükümleri bilmediğini de iddia edemez.
Hakim müdahalesi talep edilebilir mi?
İhtiyaç olduğunda kurallara uymayan malikler hakkında dava açılarak, hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Hâkimin verdiği karara rağmen kurallara uymamakta, örneğin dairesinde oturanlara yönelik gerekli bilgileri vermemekte bir yıl süreyle direnen maliklerin bağımsız bölümünün kendilerine verilmesi için diğer malikler KMK’nın 25. maddesine göre karar alarak, dava açabilirler. Sürekli problem yaratan kendisine düşen sorumlulukları yerine getirmeyen ve diğer maliklerin haklarını onlar için zor duruma sokacak hale gelecek derecede ihlal eden malikin dairesini satın alabilirler.
Daireye devremülk kurulabilir mi?
Bir başka farkında olunmayan konu da şu oluyor; planda yasaklanmamışsa, her isteyen kendi dairesinde devremülk kurabilir. Devre mülkler, 15 günden aşağı bir süre için kurulamaz. Örneğin 90 daireli küçük bir sitede normalde 90 malik yer alıyor. Sitedeki 30 dairede, her dairede 20 devre mülk kurulduğu göz önüne alınırsa tam 600 devre mülk kurulur. Dairesini devre mülk yapmayan 60 dairedeki 60 malike ilaveten 600 malik daha komşunuz olabilir. Böylece 90 malikli siteniz birden 660 malikli bir site olabilir. Sitede güvenlik ve temizlik sorunları yaşanır. Sitenin yaşam kalitesi gibi alım-satım ve kira değeri de azalır.
Bu tehlikenin farkında olmamız gerekiyor. Farkında olmak için bir siteden daire alırken yönetim planına bakılması gerekiyor o siteye özgü hazırlanıp-hazırlanmadığını, dairelerde devre mülk kurulmasının yasaklanıp-yasaklanmadığını kontrol edilmeli. Hiçbir site başka site için hazırlanan veya internetten indirilen plan ile yönetilmemeli.
Yönetim planının ne kadar büyük önem taşıdığı ve o siteye özel/özgü hazırlanması gerektiği bu sorunlarla bir kez daha ortaya çıktı.
